Верховный суд договор дарения

Верховный суд напомнил об отличиях дарения от реструктуризации долга

Экономколлегия Верховного суда РФ объяснила в своем определении мотивы, по которым не стала признавать недействительным условие соглашения об отказе подрядчика от претензий на 36 млн руб. Нижестоящие суды решили, что это дарение, которое между коммерческими организациями запрещено. Такое толкование ошибочно и опасно для оборота, согласны эксперты с ВС.

В декабре 2009 года общества «Металлургшахтспецстрой» и «СтройЕвроКом» заключили договор подряда: последний обязался построить земляное полотно под укладку железнодорожного пути к Эльгинскому угольному месторождению в Якутии. Работы в итоге вышли на 766,212 млн руб., однако «Металлургшахтспецстрой» оплатил не всю эту сумму.

В 2012 году контрагенты заключили соглашение о реструктуризации задолженности. Во-первых, «Металлургшахтспецстрой» получил рассрочку (в отношении 6 млн руб. долга), а во-вторых, подрядчик «СтройЕвроКом» отказался от права требовать еще 36,9 млн руб. При этом стороны оговорились, что если график погашения 6 млн руб. будет просрочен, соглашение аннулируется.

Однако все это не остановило «СтройЕвроКом» от претензий. Он отправился взыскивать 36,9 млн руб. с «Металлургшахтспецстроя» в Арбитражный суд г. Москвы (№ А40-120254/2015). Условие об отказе от взыскания 36,9 млн руб. противоречит закону, был уверен подрядчик. И три инстанции с этим согласились, полностью удовлетворив его требования.

Между компаниями произошло «прощение долга», решили суды: освобождение кредитором должника от имущественной обязанности без какого-либо встречного предоставления. А это, в свою очередь, – разновидность дарения. Соответственно спорное условие соглашения недействительно, так как не соответствует п. 1 ст. 575 Гражданского кодекса, сделали вывод три инстанции. Там установлен запрет дарения между коммерческими организациями.

Но по мнению Коллегии Верховного суда РФ по экономическим спорам (КЭС), куда спор дошел по жалобе «Металлургшахтспецстроя», суды неправильно истолковали закон. «Договор считается безвозмездным только в том случае, если судом будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара», – сразу сослалась КЭС в своем определении на п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 104 от 21 декабря 2005 года (стоит отметить, что нижестоящие инстанции также руководствовались этим пунктом).

Сослалась КЭС и на постановления Президиума ВАС № 13952/05 и № 8989/12, который разъяснил там, что безвозмездность передачи имущества не единственный квалифицирующий признак договора дарения. Обязательным условием также является очевидное намерение передать имущество в качестве дара.

Таким образом, дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара (с намерением облагодетельствовать одаряемого), а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон сделки,

– процитировала КЭС разъяснение ВАС.

Однако нижестоящие суды не дали оценку иным условиям соглашения о реструктуризации – об установлении нового срока оплаты, о взаимном отказе от мер ответственности, о последствиях неисполнения «Металлургшахтспецстроем» принятых на себя обязанностей. Все эти условия нужно исследовать в совокупности, напутствовала КЭС, отправляя спор на новое рассмотрение в АСГМ. И при этом не следует забывать о п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК [Свобода договора], обращается внимание в определении ВС, «юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий».

«ВАС на протяжении ряда лет вырабатывал подходы к разграничению дарения, запрещенного между коммерческими организациями, и реструктуризации задолженности, – рассказывает Артем Кукин, партнер «Инфралекс». – Очевидно, что буквальное толкование запрета дарения сделало бы невозможным большинство мировых соглашений, основанных, как правило, на частичном прощении долга». В деле «Металлургшахтспецстроя» реструктуризации подверглась небольшая часть стоимости выполненных работ – 2% и 5%, а кроме того, условием отказа от права требования одной суммы была своевременная уплата другой суммы. «Такая модель характерна для мировых соглашений, но никак не для «классического» дарения», – говорит Кукин.

Артем Кукин, партнер «Инфралекс»: «Удивительно, что суды нижестоящих инстанций сослались на п. 3 Информационного письма ВАС № 104, но сделали вывод о недопустимости дарения. Там ВАС, напротив, делает акцент на намерении кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара. Если же такого намерения нет и кредитор стремится оптимальным путем получить имущественную выгоду, то квалифицировать сделку как дарение нельзя».

«Если проанализировать направление развития практики применения положений п. 1 ст. 575 ГК, то можно сделать вывод о последовательном ограничении условий применения указанной нормы, которая нередко использовалась вразрез целям законодательного регулирования», – комментирует дело Роман Зайцев, партнер Dentons. Несмотря на то, что высшие судебные инстанции провели серьезную работу по либерализации такой практики и снижению числа злоупотреблений при применении норм об ограничении дарения, отдельные примеры неправильного применения п. 1 ст. 575 ГК встречаются и на настоящем этапе развития практики, рассказывает Зайцев. К числу таких примеров как раз и относится дело «Металлургшахтспецстроя».

Роман Зайцев, партнер Dentons: «Если согласиться с трактовкой закона нижестоящими судами, можно прийти к выводу, что, например, любая корректировка цены сделки в сторону уменьшения может содержать признаки дарения и соответственно может быть оспорена как противоречащая закону. Ошибочность такого толкования и его крайне негативные последствия для целей обеспечения стабильности оборота представляются очевидными».

Выгнал родителей из дома: Верховный суд отменил договор дарения в ВКО

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РК постановила отменить договор дарения, заключенный между жителем ВКО Ж. А ., выгнавшим родителей из подаренного жилого дома, и его сестрой.

Об этом сообщается в судебном решении, передает корреспондент Tengrinews.kz.

По данным суда, спорный дом строили с 2011 по 2014 год на земельном участке, который был приобретен главой семейства и подарен им дочери.

После введения дома в эксплуатацию вся семья начала в нем проживать. Но в 2016 году, как сообщается, в семье начали происходить конфликты на бытовой почве между невесткой, супругой Ж. А. и его семьей.

В феврале 2016 года молодая пара покинула дом.

«Последний заявил, что отрекается от всех членов семьи и какие-либо родственные отношения поддерживать в дальнейшем не будет. При их попытках восстановить отношения на компромиссы не шел, однако в марте 2016 года выдвинул условие о юридическом оформлении на него права собственности на спорный жилой дом, что явилось бы основанием для его возвращения. После неоднократных переговоров 3 мая 2016 года на семейном совете принято решение о переоформлении дома на истца, который дал обещание, что все родственники: отец, мать, брат и его будущая супруга, будут проживать вместе. Договор дарения заключен 4 мая 2016 года, и истец с супругой вселились в дом», — сообщается в судебном решении.

Однако конфликты продолжились в июле 2016 года. В ноябре молодая пара опять покинула дом. Сообщается, что через некоторое время Ж. А. направил всем членам семьи предупреждение о выселении, 18 ноября 2016 года написал заявление в полицию о проживании членов семьи в доме без прописки для принятия мер, 22 ноября сменил замки в доме, оставив родителей без ключей, а 23 ноября расторг договор энергоснабжения, обесточив жилье. Родители оспорили действия сына в суде.

Однако апелляционная инстанция его требования удовлетворила, указав, что он является собственником дома и оснований для признания сделки недействительной не усматривается.

В свою очередь, в Верховном суде решили, что такие выводы не согласуются с требованиями Гражданского кодекса. Так, согласно пункту 1 статьи 506 Гражданского кодекса (Особенная часть) по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед третьим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 508 ГК передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т. п. ) либо вручения правоустанавливающих документов.

«Волеизъявление ответчиков о передаче дома в собственность с обязанностью последующего освобождения его истцом не доказано. Напротив, доказано ответчиками, что Ж. А. являлся инициатором оформления договора дарения. Данное косвенно подтверждается распечатками входящих звонков, поступивших с номера истца на номер телефона сестры, а также смс-сообщения следующего содержания: “Завтра делай дарение на меня… звони… с утра”», — говорится в судебном решении.

ыло отмечено, что стороны совместно проживали в доме до и после оспариваемой сделки. Совместное строительство дома подтверждается пояснениями сторон, актами о фактическом проживании, составленными истцом 19 и 25 ноября 2016 года, пояснениями представителя истца. Также отмечается, что договор дарения не был исполнен путем передачи в соответствии с установленными выше требованиями пункта 1 статьи 508 ГК.

«Коллегия считает подтверждением доводы ответчиков о том, что договор дарения заключен вследствие введения их в заблуждение истцом. Исходя из принципов гражданского законодательства и приведенных норм права, вещь, которая передается в дар, должна быть свободна от обременений, принадлежать лично дарителю, не имеющему притязаний других лиц, обязательств. Из дела усматривается, что предмет дарения имел притязания других лиц, и обратного истцом не доказано», — говорится в решении Верховного суда.

Читайте так же:  Нотариус регистрация фирмы

Также было принято во внимание, что у ответчиков отсутствует другое жилье для проживания. Служители Фемиды сослались на положения Гражданского кодекса, согласно которым граждане должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования.

«Поскольку истец Ж. А. при осуществлении принадлежащих ему прав действовал несправедливо, без соблюдения содержащихся в законодательстве требований, нравственных принципов общества, его действия фактически направлены на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом, в защите принадлежащего ему права должно быть отказано», — делают вывод в суде.

Помимо этого, было отмечено, что, согласно пункту 1 статьи 158 Гражданского кодекса, действовавшему на момент совершения оспариваемой сделки, недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности. В связи с этим судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РК постановила отменить решение судебной коллегии по гражданским делам Восточно-Казахстанского областного суда от 13 апреля 2017 года.

Было решено удовлетворить требования о признании договора дарения дома с хозяйственно-бытовыми постройками, с земельным участком площадью 0,085 гектара, расположенного в Усть-Каменогорске.

Спор о признании договора дарения жилого помещения недействительным (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ

— ст. 166 «Оспоримые и ничтожные сделки»

— ст. 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки»

— ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта»

— ст. 170 «Недействительность мнимой и притворной сделок»

— ст. 171 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным»

— ст. 177 «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»

— ст. 178 «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения»

— ст. 180 «Последствия недействительности части сделки»

— ст. 253 «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности»

— ст. 288 «Собственность на жилое помещение»

— ст. 305 «Защита прав владельца, не являющегося собственником»

— ст. 572 «Договор дарения»

— ст. 574 «Форма договора дарения»

Федеральная судебная практика

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

(П. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Ссылка истца на то, что он узнал о реальном предмете подписанного им договора лишь спустя несколько лет, ознакомившись с его текстом более подробно, отклонена судом.

Определяя момент начала течения срока исковой давности, суд первой инстанции постановил, что такой срок начинает течь с момента, когда истец, прочитав подписанный им договор подробнее, узнал о том, что под влиянием обмана заключил сделку на невыгодных для себя условиях. Верховный Суд РФ не согласился с таким выводом и указал, что в деле имеются доказательства, свидетельствующие о том, что истец знал, какой именно договор заключает: его подпись в договоре, нотариально удостоверенное заявление с согласием истца на дарение, которое было прочитано ему вслух и разъяснено.

(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2010 N 18-В09-107)

Пунктом 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена недействительность договора дарения недвижимого имущества в случае несоблюдения требования о государственной регистрации такого договора. Если истец не указал на другие основания для признания указанного договора дарения недействительным, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

(Определение ВАС РФ от 14.05.2012 N ВАС-5755/12 по делу N А58-2363/2011)

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.

(Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 N 78-КГ14-47)

Практика Московского городского суда

Рассматривая иск о признании недействительным договора дарения, совершенного гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ч. 1 ст. 177 ГК РФ), суд должен установить, имели ли место указанные обстоятельства на момент заключения договора.

Если при заключении договора гражданин осознавал и мог руководить своими действиями и не был признан недееспособным, а доказательств обратного суду не представлено, нет оснований для признания заключенного им договора недействительным, так как его права и охраняемые законом интересы нарушены не были.

(Определение Московского городского суда от 08.10.2015 N 4г/7-9197/15)

Вопрос о способности дарителя понимать значение своих действий и руководить ими может решаться судом как на основании выводов экспертизы, так и без них.

Довод одной из сторон спора о том, что вопрос о способности понимать значение своих действий и руководить ими должен быть разрешен только с помощью психолого-психиатрической экспертизы, является несостоятельным, поскольку в соответствии со ст. ст. 60, 67 ГПК РФ вопрос о допустимости доказательств разрешается только судом, по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Кроме того, прямого указания о назначении судебной экспертизы для доказывания данных исковых требований по указанным основаниям в законе не содержится.

(Определение Московского городского суда от 05.12.2014 N 4г/8-12628)

Исходя из положений статей 9, 12, 166, 168 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может быть заявлено иным лицом, не являющимся стороной сделки. Иным (третьим) лицом признается субъект, в отношении которого просматривается причинная связь между совершенной сделкой и возможной угрозой его законным интересам, когда его благо, прежде всего имущественного характера, может пострадать или уже пострадало в результате совершения сделки. Если истец не обладает материальным интересом в споре и не является тем иным лицом в понимании гражданского законодательства, он не обладает правом на оспаривание сделки. Интерес в оспаривании сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права субъекта либо охраняемые законом интересы. Иным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2015 по делу N 33-44851/2015)

Существенное заблуждение со стороны истца о природе заключаемого им договора на момент совершения сделки (например, желание заключить договор ренты, а не договор дарения) является основанием для признания такого договора недействительным.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-12143)

При наличии доказательств намерений дарителя на возмездное отчуждение своей доли, отсутствия между дарителем и одаряемым родственных, дружеских или деловых отношений договор дарения признается недействительным, поскольку является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть возмездное отчуждение имущества в форме купли-продажи.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2015 по делу N 33-12315)

Юридически значимым обстоятельством по спору о признании договора дарения недействительным является осведомленность второй стороны сделки о возражениях другого собственника имущества на совершение договора дарения (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Истец, являющийся одним из сособственников подаренного имущества и считающий, что его право было нарушено, должен представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что приобретатель жилого помещения по договору дарения знал или должен был знать о несогласии истца на отчуждение его имущества.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 26.05.2014 по делу N 33-16564)

Заключение договора дарения жилого помещения, являющегося единственным жильем дарителя, без включения в договор условий о сохранении права пользования жилым помещением после перехода права собственности, с учетом иных существенных для рассмотрения дела обстоятельств, может быть квалифицировано судом как совершенное на крайне невыгодных для истца условиях и может повлечь признание договора дарения недействительным.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу N 33-12854/15)

Договор дарения доли квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, является недействительным.

Совершение такой сделки свидетельствует о намеренном ущемлении жилищных прав несовершеннолетних детей, что противоречит существующему правопорядку и нормам нравственности.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2015 по делу N 33-5771)

Отчуждение на основании договора дарения жилого помещения, обремененного рентой, без согласия рентополучателя является незаконным.

Если в отношении спорного жилого помещения до заключения договора дарения был заключен договор ренты, согласно условиям которого распоряжение имуществом возможно только с согласия рентополучателя, но такое согласие получено не было, договор дарения считается недействительным.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2014 по делу N 33-7047)

Коротко о важном

Исковые требования

— о признании договора дарения жилого помещения недействительным.

— о применении последствий недействительности сделки;

— о признании (восстановлении) права собственности;

— о выселении из спорного жилого помещения и снятии с регистрационного учета;

— о прекращении права пользования жилым помещением;

— о признании последующих сделок со спорным жилым помещением недействительными.

— Ответчиками по рассматриваемой категории споров являются лица, в пользу которых был заключен договор дарения жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 27.08.2015 N 4г/4-8779/15). В отдельных случаях — например, когда ранее подаренное жилое помещение было передано третьим лицам на основании последующих сделок (купли-продажи, дарения и т.п.), — в качестве соответчиков могут привлекаться указанные третьи лица (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-13895/2015). Обратиться в суд с указанными исковыми требованиями вправе лицо, чьи права и законные интересы были нарушены оспариваемым договором дарения (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ).

Читайте так же:  Заявление на постановку на учёт в качестве ип

— Признание недействительным договора дарения жилого помещения влечет признание недействительными всех последующих сделок со спорным жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2015 по делу N 33-5771).

— Следует учитывать, что правило о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574 ГК РФ, не применяется к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ). При этом, даже если на момент заключения договора государственная регистрация была обязательна, ее отсутствие не является основанием для признания договора дарения недействительным. Такое основание для признания договора недействительным не предусмотрено законом (например, Определение ВАС РФ от 14.05.2012 N ВАС-5755/12 по делу N А58-2363/2011).

— Если у истца имеются доказательства того, что до заключения договора дарения жилого помещения между его сторонами имели место договоренности о каких-либо встречных обязательствах (например, оплата одаряемым коммунальных услуг, выплата дарителю материальной помощи и т.п.), действительность такого договора целесообразно оспаривать на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (недействительность притворной сделки), а не на основании ст. 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения).

— Доверенность прекращает свое действие одновременно со смертью лица, выдавшего доверенность. Если сделка купли-продажи была совершена на основании доверенности, прекратившей свое действие, такая сделка является недействительной (например, Определение Московского городского суда от 07.05.2015 N 4г/7-4179/15).

— Поскольку иск о признании недействительным договора дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче такого иска следует исчислять в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации — Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006.

Рекомендации истцу

— Как следует из содержания ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Исходя из этого, необходимо иметь в виду, что зачастую суды не принимают в качестве доказательства такие документы, как заключения специалистов, — поэтому по возможности рекомендуется проводить полноценную экспертизу (например, психиатрическую или почерковедческую) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-22025/2015).

Кроме того, следует учитывать, что гражданское процессуальное законодательство не предусматривает возможности оспаривания экспертного заключения рецензией другого экспертного учреждения. Такое доказательство суд, скорее всего, не примет (например, Определение Московского городского суда от 29.04.2016 N 4г-1195/2016).

— В качестве основания для исковых требований, предъявленных на основании ст. 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), рекомендуется использовать заключение психиатрической экспертизы, которая может быть проведена в том числе посмертно (например, Определение Московского городского суда от 07.09.2015 N 4г/5-7714/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2015 по делу N 33-11614).

— Необходимо помнить, что если переданное по договору дарения жилое помещение находится в совместной собственности двух и более лиц, то на совершение сделки требуется согласие всех сособственников (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Аналогично на заключение одним из супругов сделки дарения в отношении жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если в указанных выше случаях такого согласия получено не было, а приобретатель жилого помещения (одаряемый) знал о его отсутствии, следует обратить на это внимание суда, так как совокупность этих обстоятельств является основанием для признания договора дарения недействительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.03.2015 по делу N 33-9903/2015).

— Доля жилого помещения, находящегося в долевой собственности, может быть подарена без согласия других сособственников, поскольку действующее законодательство не предусматривает обязательности получения такого согласия (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2014 по делу N 33-25049).

— Если квартира находится в долевой собственности совершеннолетнего лица и несовершеннолетних детей, необходимо обратить на это внимание суда. Сделка по отчуждению совершеннолетним собственником своей доли квартиры может быть признана недействительной как нарушающая права и законные интересы и ухудшающая жилищные условия несовершеннолетних детей (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2015 по делу N 33-5771).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Признание дарения недействительным

Отказ от исполнения договора дарения

Срок давности недействительности дарения

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Дарение – безвозмездная передача имущества одним лицом другому. Оформляется дарение договором. При совершении дарения недвижимости договор обязательно совершается в письменной форме, а при дарении доли в праве собственности – обязательная нотариальная форма.

Договор предусмотрен Гражданским кодексом, по этому требования к договору непосредственно изложены в кодексе. Интересно, что согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 574 ГК РФ) договор дарения недвижимости подлежит государственной регистрации. Однако, с июля 2013 года это правило не действует.

Не смотря на безвозмездный характер дарения, договор дарения всегда предполагает получение согласия второй стороны принять вещь в дар.

С дарением недвижимости ассоциируется дамоклов меч расторжения договора, отмены дарения и признания дарения недействительным.

Безвозмездная передача недвижимости или доли недвижимости, в связи с простотой совершения и исполнения договора, а так же отсутствия встречного исполнения, ассоциируется с некими близкими, родственными отношениями сторон договора.

Вместе с тем, приходится сталкиваться с ситуациями, когда дарение совершают люди в возрасте и совершенно посторонним лицам.

Часто именно дарение становится средством лишения людей единственного жилья. Но дарители об этом узнают спустя месяцы и годы. Тогда остается один выход — каким-то образом отменить дарение.

Отмена дарения

В отличие от купли продажи, отмена дарения может происходить несколькими способами, прямо установленными в Гражданском кодексе.

Отказ от исполнения договора дарения недвижимости

В отличие от других сделок кодекс прямо устанавливает особые правила для договора дарения: даритель может отказаться исполнять уже заключенный договор дарения (ст. 577 ГК РФ).

Отказ от исполнени договора дарения недвижимости допускается, если дарение (исполнение договора) не происходит в момент заключения договора. То есть отказ от исполнения дарения возможен, если заключенный договор будет исполняться в будущем: договор заключен, но не исполнен – недвижимость не передана в дар.

Дело в том, что принцип свободы договора позволяет с одном документе – в договоре дарения объединить и сам договор и передаточный акт, или при заключении договора дарения одновременно подписать два документа — договор дарения и передаточный акт. Тем самым одновременно с подписанием договора дарения можно говорить о его фактическом исполнении. Считается, что в таких случаях отказ от исполнения договора дарения уже не возможен.

По нашему мнению это не совсем так. Дарение недвижимости предполагает государственную регистрацию перехода права собственности на имя одаряемого, для чего даритель должен подать в Росреестр соответствующее заявление.

Полагаем, отказ от исполнения договора возможен как раз в этот момент. Даритель отказывается подать (подписать) заявление на гос регистрацию перехода права собственности, что и будет свидетельствовать об отказе от исполнении договора.

Даритель может мотивировать свой отказ от исполнения договора следующим:

— изменение имущественного или семейного положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя;

— одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

— одаряемый лишил дарителя жизни.

Отказ от исполнения договора дарения оформляется в той же форме, что и сам договор.

Отмена дарения недвижимости

Вторая особенность дарения – прямое установление порядка одностороннего расторжения договора дарения: исполненный договор дарения может быть расторгнут только в судебном порядке. Это правило распространяется только на дарение дорогостоящих вещей.

Отмена дарения недвижимости производится по решению суда на основании заявления дарителя при наличии обстоятельств, прямо указанных в законе ( статья 578 ГК РФ):

— если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, или лишил дарителя жизни. В последнем случае заявление в суд подают наследники дарителя;

— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Расторжение договора дарения недвижимости

Договор дарения недвижимости, как и любая другая двусторонняя сделка – это права и обязанности сторон. Расторжение договора предполагает прекращение обязательств сторон договора на будущее, начиная с момента расторжения. Таким образом, расторжение договора дарения недвижимости возможно до его исполнения, то есть до передачи недвижимости одаряемому или до государственной регистрации перехода права собственности на одаряемого.

В досудебном порядке расторжение договора дарения возможно по соглашению сторон, или в судебном порядке.

Читайте так же:  Соколова марина валентиновна нотариус

Вместе с тем, для дарения предусмотрен односторонний отказ дарителя от исполнения договора.

Признание дарения недействительным

Дарение может быть признано недействительным по тем же основаниям, что и купля продажа – по общим основаниям недействительности сделок установленных в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ.

Признание дарения недействительным означает отсутствие правовых последствия этого договора, то есть по недействительному дарению перехода права собственности не происходит.

Наиболее частыми причинами недействительности дарения недвижимости являются:

1) Совершение договора дарения лицом не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса РФ);

2) Мнимость или притворность дарения (статья 170 Гражданского кодекса РФ);

3) Совершение дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса РФ);

4) Нарушение при совершении дарения требования закона или иного правового акта (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

5) Отсутствие согласия на совершение сделки третьего лица, когда получение такого согласия установлена законом (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ).

Основания, указанные в пунктах 1 и 3 называют пороком воли стороны сделки.

По пункту 1:

Не способность гражданина понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ).

Обстоятельства опасны для обеих сторон сделки тем, что даритель является полностью дееспособным лицом, но в силу обстоятельств, утрачивает волевой фактор. Правовым последствием этой ситуации является возможность применения правил статьи 302 ГК РФ, согласно которой имущество, выбывшее из владения собственника в отсутствие его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.

Выявить наличие такого состояния или предпосылок такого состояния – большей частью не возможно. Проведение сделки в Нотариальной форме по существу не спасает и не устранит проблему временного «помутнения рассудка», или в более общем виде, утрата воли дарителя, по статье 177 ГК РФ. Изменение законодательства и обязание нотариусов проводить фотосъемку участников нотариальных сделок не позволяет выявить внутреннее состояние стороны сделки. В связи с чем у добросовестного приобретателя по прежнему возникают огромные риски. А учитывая по прежнему отсутствующую базу лиц страдающих психическими заболеваниями или обращавшимися за психиатрической помощью, в сделках с недвижимостью по прежнему остаются крайне высокие риски.

Вместе с тем, уже сам по себе факт отсутствия воли дарителя к совершению сделки, с неизбежностью приводит к истребованию имущества даже у добросовестного приобретателя на основании статьи 302 ГК РФ.

Напротив, мошенники, готовятся к предстоящему судебному спору готовят и схему сделки или цепочки сделок и обеспечивают себе необходимую доказательную базу.

Требования о возврате подаренной недвижимости лицом, не способным в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими, признается судами совершенными помимо воли этого лица. И на основании закона подлежащим возврату этому лицу (статья 302 ГК РФ).

Нужно обратить внимание, что не понимание значения своих действий распространяется и на необходимые юридические действия при продаже недвижимости. Переход права собственности на недвижимость по сделке в России подлежит государственной регистрации. Стороны для регистрации перехода права должны лично подать заявление в регистрирующий орган (Росреестр), или выдать на это доверенность.

Таким образом, неспособный понимать значение своих действий не может понимать и значение заявления о регистрации права, и выдачу доверенности.

При изложенных обстоятельствах, огромное значение для данной категории дел имеют доказательства. Хотя для суда одно доказательство не имеет преимущества перед другим, но по данным категориям дел крайне важны заключения экспертов в судебно-психиатрических экспертизах.

Как минимум при рассмотрении дел данной категории перед экспертами ставится вопрос: мог ли даритель по договору дарения на момент его заключения, и подписания заявления в Управление Росреестра о переходе права собственности понимать значение своих действий и руководить ими?

Например, до Верховного Суда РФ дошло дело по оспариванию договора дарения и купли продажи, заключенных дееспособным лицом, но не способным в момент совершения сделок понимать значение своих действий и руководить ими.

Истица в марте 2014 г. подарила свою квартиру сестре, которая в мае того же года квартиру продала. Наличие существенного психического заболевания не помешало истице в последствии оспорить сделки в суде, и в сентябре 2015 года суд 1 инстанции уже вынес решение по делу. Правда в иске ей было отказано.

Суд не принял во внимание даже ту самую судебно-психиатрическую экспертизу, согласно которой даритель в силу психического заболевания в момент совершения сделки дарения не мог понимать значение своих действий и руководить ими. То же относится и к написанию заявления на государственную регистрацию перехода права собственности.

Верховный Суд РФ посчитал, что к ситуации надлежит применить статью 177 ГК РФ недействительность сделки лицом не способным понимать значение своих действий, и статью 302 ГК РФ (истребование имущества у добросовестного приобретателя), и направил дело на новое рассмотрение. (Верховный Суд РФ определение от 29 ноября 2016 г. N 78-КГ16-61).

По пункту 2:

Мнимые или притворные сделки (статья 170 ГК РФ).

Мнимые сделки – сделки, которые совершаются только для вида. Такие сделки ничтожны, то есть недействительны с момента их совершения.

Например, мнимые сделки совершают должники, с которых суд взыскал крупные суммы. Предполагая изъятие недвижимости в будущем, должник-собственник недвижимости «дарит» или «продает» свою недвижимость доверенному лицу (родственнику, подчиненному и т.д.). Юридически недвижимость переходит в собственность другого лица, но фактически владеет и распоряжается недвижимостью прежний собственник. Пользование прежний собственник сохраняет не всегда, что бы не афишировать кто реальный собственник.

Цель сделки купли продажи или дарения (передача собственности), в мнимой сделке фактически не достигается и имеет место только на бумаге

Более изощренны мнимые сделки супругов, когда целью мнимой сделки — скрыть имущество от раздела. Будучи в браке супруг скрывает свои доходы и на них приобретает недвижимость, или открыто оплачивает недвижимость и оформляет ее на родственников или доверенных лиц. При этом второй супруг будучи неискушенным не понимает, действительные цели таких действий. В случае раздела супружеского имущества такая недвижимость разделу не подлежит.

Доказывается совместная собственность на такое имущество крайне трудно и только совокупностью доказательств.

По пункту 3:

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Даритель под влиянием обмана, насилия или угрозы безвозмездно передает сое имущество в собственность другому лицу. Часто такие сделки с дарением квартиры, домов и другой недвижимости имеют место между родственниками и пожилыми собственниками недвижимости. Сделки при таких обстоятельствах – оспоримые, то есть пока не установлено судом, это действительная сделка.

По делам данной категории для признания сделки недействительной крайне важно доказать наличие обмана, насилия, угрозы. По совокупности доказательств суд может признать сделку недействительной со ссылкой на статью 179 ГК РФ. А далее на основании статьи 302 ГК РФ появляется возможность истребовать подаренную недвижимость у добросовестного приобретателя.

По пункту 4:

Нарушение требования закона или иного правового акта при совершении сделки с недвижимостью (статья 168 ГК РФ).

Сделки с обстоятельствами нарушение требований закона или иного правового акта при совершении сделок с недвижимостью — оспоримые. Они действительны, пока судом не установлено иное.

Например, согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своей собственностью. Ссылкой на эту норму обоснованы требования недействительности дарения недвижимости, совершенного неполномочным лицом. При рассмотрении данной категории дел по совокупности доказательств устанавливается, совершен ли договор именно собственником или полномочным лицом.

Разрешая дело, суды должны исследовать совокупность доказательств и установить кто является собственником недвижимости. Участвовал ли собственник в совершении сделки, на какие правовые последствия была направлена воля собственника, выполнял ли собственник действия, подтверждающие фактическое исполнение собственником условий договора. (Мосгорсуд кассационное определение от 8 декабря 2016 г. N 4г/2-12259/16).

По пункту 5:

Отсутствие согласия третьего лица на совершение сделки если получение такого согласия установлено законом (часть 1 статьи 173.1 ГК РФ).

Отсутствием согласия второго супруга на продажу недвижимости обоснована значительная часть споров по недвижимости при разделе супружеского имущества. Схему с успехом используется мошенниками. Но возникает нарушение прав второго супруга и при добросовестном совершении сделок вследствие ошибок и недостаточной квалификации участников сделок или при регистрации сделок.

Обязательность получить согласие второго супруга на отчуждение (продажу, дарение) недвижимости установлена статьей 35 Семейного кодекса РФ. Правило относится только к общему имуществу супругов.

При установлении судом факта отчуждения недвижимости из состава супружеского имущества без согласия второго супруга риск признания дарения недействительной крайне высок.

Обстоятельством, подлежащим установлению по данной категории споров, являются статус совместной собственности на подаренную недвижимость, дарение недвижимости без нотариального согласия второго супруга.

Наличие иска от второго супруга, права которого нарушены.

Следует признать, что в случае мошенничества дарение должно предшествовать сделке купли продажи с жертвой. При этом, дарение должно иметь место не ранее года до совершения купли продажи.

Дело в том, что второй супруг вправе заявить требование о недействительности сделки в течение года с даты когда он узнал или должен был узнать об этой сделке (часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Срок давности недействительности дарения

Срок давности недействительности дарения зависит от оснований, по которым заявляются требования.

По ничтожным сделкам (мнимые, притворные и т.д.) срок давности составляет 3 года с даты начала совершения сделки.

По оспоримым сделкам — срок давности составляет 1 год.