Минск договор аренды квартиры

О недвижимости Республики Беларусь

Оглавление:

Договор аренды квартиры. Может ли хозяин приходить в съемное жилье без согласия квартирантов? Пнд, Сен 13. 2010

На каникулы уехали из Минска, а когда вернулись. Дала объявление в местную газету, мне позвонил парень, который. В итоге семье с ребенком в срочном порядке пришлось переехать в недостроенный дом.

— Мы с сестрой живем на съемной квартире. Обе студентки. На каникулы уехали из Минска, — рассказала читательница Екатерина, которая учится в БГУ. — А когда вернулись, выяснили, что хозяин приходил в квартиру, потому что решил застеклить балкон. Нам он даже не позвонил, чтобы предупредить нас, а ведь в квартире были наши вещи!
А вот уже другая история, рассказанная пенсионеркой Софьей Ивановной, которая сдавала квартиру в Солигорске:
— Дала объявление в местную газету, мне позвонил парень, который приехал работать по распределению. Заселился, заплатил за первый месяц, потом сказал, что уезжает в командировку и остальные деньги отдаст позже. А после командировки нашел себе новое жилье, отдал мне ключи и сказал, что никаких денег мне не должен, ведь его в квартире не было.
Конфликтных ситуаций между теми, кто сдает жилье, и теми, кто его снимает, происходит довольно много. Правда, риелторы уверены, что многих из них можно избежать, если заключить договор аренды.
— К сожалению, клиенты, которые ищут съемное жилье, редко придают значение тому, будет ли заключен договор найма жилого помещения или нет, — признается директор агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила Красовская. — Ведь если за неофициальную сдачу квартиры владельца могут оштрафовать, то наказания для арендатора не предусмотрено. А между тем этот договор выгоден и хозяевам, и квартиросъемщикам.

ЖИЛЬЦА С ДОГОВОРОМ ПРОСТО ТАК НА УЛИЦУ НЕ ВЫСТАВИШЬ!

Что самое страшное для того, кто живет на съемной квартире? Внезапное решение хозяина ее продать.
Моя бывшая однокурсница жила в съемной «двушке» в Дзержинске вместе с мужем и дочкой-школьницей. До переезда в собственный дом оставалось уже меньше полугода, но месяц назад владельцы квартиры решили подарить ее сыну на свадьбу. В итоге семье с ребенком в срочном порядке пришлось переехать в недостроенный дом.
— Когда квартира сдается по договору, то просто так придти и выселить жильцов нельзя, — рассказывает Людмила Красовская. — Хозяин должен уведомить о своем решении за три месяца и в письменной форме.
Согласитесь, за этот срок можно подыскать вполне приемлемый вариант для дальнейшего проживания. Правда, и сами жильцы при наличии договора не имеют права просто вручить ключи хозяину, если им подвернулся более дешевый вариант, и съехать на следующий день. Переехать можно только выполнив все условия договора: оплатив коммуналку, телефон и так далее.
— Расторгнуть договор раньше срока можно только, если стороны договорятся между собой или если одна из сторон нарушит условия договора, — поясняет специалист. — Например, если квартирант вовремя не платит за жилье или испортил мебель в квартире.
Кстати, срок, на который будет заключаться договор, владелец и квартирант определяют сами. Чаще всего, если квартиру или дом сдают на длительный срок, то договор подписывают на год. Но есть и те, кто продлевает договор каждые три месяца.

КАК СПАСТИСЬ ОТ ПОВЫШЕНИЯ КВАРТПЛАТЫ?

Самая главная часть договора касается арендной платы и того, каким образом квартиросъемщик будет ее платить. Правда, конкретные суммы пишут редко.
— Как правило, прописывают, что цена договорная, то есть владелец квартиры может ее изменить в любой момент. Но если прописана фиксированная цена, то изменить ее можно только подписав дополнительное соглашение.
Кстати, некоторые владельцы квартир прописывают, что цена может меняться в зависимости от ситуации на рынке. Например, если цены на аренду резко пойдут вверх, то и ваше съемное жилье подорожает.
Кроме того, в договоре прописываются и сроки оплаты: например, может быть жестко оговорена конкретная дата или просто указано, что оплатить жилье нужно на месяц вперед. А чтобы избежать спорных вопросов в будущем, риелторы советуют также оговорить и то, кто и как будет оплачивать коммунальные платежи, телефон, электроэнергию и так далее.

ЕСТЬ ВОПРОС

Можно ли не открывать дверь владельцу съемной квартиры?
Одни хозяева навещают своих квартирантов только, когда приходят за деньгами. А вот другие могут захаживать с проверкой чуть ли не каждую неделю. Оказывается, договор аренды может защитить от таких визитов.
— Приходить в квартиру, сдаваемую по найму, собственник может только, предварительно оговорив время с нанимателем, и в его присутствии. Иначе это будет нарушение договора, — уточняет Людмила Красовская. — Конечно, от оплаты жилья это никого не освободит, но самовольные визиты могут стать поводом для расторжения договора раньше срока.

Заключаем договор аренды квартиры по правилам

Аренда квартир в Минске, как и на всём постсоветском пространстве, никогда особо не контролировалась. Но бурное развитие этого сегмента рынка в последние десятилетия не могло не привлечь внимания налоговых и контролирующих органов. Постепенно и непосредственные участники сделок оценили преимущества узаконенных материальных отношений и всё чаще интересуются, как заключить договор аренды квартиры.

Для чего необходим договор найма?

Юридическое оформление всех финансовых отношений и добровольная уплата налоговых сборов — показатель цивилизованности общества, правильно составленный договор аренды — гарантия соблюдения прав обеих сторон сделки и выполнение ими обязанностей по договору.

Жилье, подлежащее сдаче в аренду

Найм помещений, предназначенных для проживания, регулируется статьёй 49 Жилищного кодекса Республики Беларусь, которая гласит, что предметом аренды могут являться часть комнаты, комната, квартира и дом.

Заключаем договор правильно

Подробные инструкции содержатся в 52 статье Жилищного Кодекса.

  • Документ оформляется в письменном виде и вступает в законную силу с момента его регистрации в соответственном административном органе.
  • Интересы недееспособных и несовершеннолетних (кроме заключивших брак или признанных в правах судебными органами) при заключении договора найма, соблюдают их дееспособные представители.
  • Оформляется три экземпляра договора для: наймодателя, нанимателя и административного органа, где он зарегистрирован.
  • Договоры регистрируются в сельских, поселковых, городских, районных исполкомах или административных районных органах в городах.

Необходимые пункты договора

Рекомендуется составить подробную опись имущества с уточнением состояния всего помещения и отдельных дорогостоящих предметов.

В чьи обязанности входит уплата налога?

Безусловно, налог взимается только с арендодателя. В зависимости от величины, полученного дохода, ставка налога определяется Особенной частью Налогового кодекса или Решением Минского городского Совета депутатов № 189, от 29.03.2016.

Условия расторжения договора

В соответствии со статьёй 61 Жилищного кодекса:

  1. Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если выполнены все обязательства в отношении арендодателя.
  2. Соглашение может быть разорвано, если сам арендатор или другие его сожители систематически нарушают условия договора: портят имущество, не соблюдают правил общежития и прочих законных требований.
  3. Если инициатива исходит от арендодателя, он должен за 30 дней письменно уведомить арендатора о сроках и причинах отказа в предоставлении жилья. По истечении этого срока, в случае игнорирования или отказа арендатора освободить помещение, ситуация может быть разрешена в судебном порядке.

Что ожидает арендатора, в случае продажи квартиры?

Что касается аренды квартир в Минске, то продажа арендованного жилья не является основанием автоматического прекращения действия договора аренды, но это не мешает новому собственнику при желании расторгнуть соглашение, письменно уведомив арендатора за 30 дней о своём решении. В таком случае аккуратный и ответственный арендатор, вооружённый знаниями как заключить договор аренды квартиры, имеет все шансы сохранить за собой прежнюю квартиру или снять новую в кратчайшие сроки и на лучших условиях.

Метры в аренду. Когда договор не повредит

Разбираемся, как оформить договор найма квартиры, чтобы спокойно спали и арендатор, и тот, кто квартиру сдает.

И собственники жилья, и квартиросъемщики рано или поздно задумываются: стоит ли заключать договор аренды. Ведь у медали, как водится, две стороны. Начнем с наиболее очевидной. Подписав такой документ, арендодатель обязан ежемесячно отдавать государству часть прибыли, получаемой от сдачи квадратных метров. А кто из нас любит делиться своими деньгами? Хотя, чего греха таить, некоторые собственники эту статью расходов без зазрения совести перекладывает на «жильцов», что не особо радует последних. В общем, причины НЕ хотеть заключать договор для обеих сторон понятны.

Однако, к счастью, сегодня большая часть арендодателей и арендаторов уже пришла к осознанию преимуществ законных договорных отношений. Если хозяин квартиры решит не оформлять факт сдачи жилья по закону и это обнаружится, то штраф, который ему придется уплатить, будет превышать размер налога в разы. Так что математика проста: лучше платить каждый месяц понемногу и спать спокойно, чем постоянно опасаться, что в дверь позвонят налоговики и попросят вернуть всю недоплаченную сумму.

Читайте так же:  Обязательные работы как административное наказание

Причем спокойный сон — это далеко не единственный бонус от заключения договора найма. Снимая или сдавая в аренду жилье, все хотят чувствовать себя защищенными с правовой точки зрения. И только правильно оформленный договор аренды позволит квартиросъемщикам отстоять свои права в случае, если в один печальный день и «без объявления войны» их решат выселить. Поможет этот документ доказать свою правоту и самому арендодателю, если жильцы задумают сбежать, не заплатив и прихватив с собой пару стульев и телевизор, или ненароком испортят дорогой ремонт и станут доказывать, что так и было. Так или иначе, имея на руках договор найма, обе стороны более-менее защищены.

Для начала давайте обозначим, какое жилье можно сдать в аренду. Тут все просто: любое. Будь то целый частный дом, квартира, одна-единственная комната в ней, а то и вовсе часть комнаты – сдавать можно все.

Итак, предположим, у вас обнаружилась пустующая квартира. Прикинув, что дополнительные пару сотен рублей не станут лишними в семейном бюджете, вы решили ее сдавать и даже нашли потенциального квартиранта, готового снимать жилье «по-белому» – пришло время готовить договор найма.

Как составить договор аренды квартиры

Можно воспользоваться типовой формой договора аренды жилья, которую легко найти в интернете, что не очень-то разумно. Ведь и арендатор, и арендодатель заинтересованы прежде всего в том, чтобы подписанный договор отражал интересы каждого из них и мог стать отличным подспорьем в решении потенциальных конфликтных ситуаций. Поэтому сторонам следует прописать все важные детали.

Мы выделили 6 важнейших аспектов, на которые необходимо обратить внимание при подготовке договора.

  • Кто будет жить в доме. В документе должно быть прописано, кому предоставляется жилье внаем, а также полный список граждан, которые будут с ним совместно проживать с указанием их паспортных данных.
  • Срок аренды. Как правило, это один год. В любом случае данное условие необходимо оговорить заранее, чтобы понимать, как долго будут продолжаться правовые отношения сторон.
  • Что сдается (адрес квартиры, число комнат, площадь), в каком жилье состоянии, включая описание имущества, которое идет «в комплекте». Здесь лучше проявить некоторую дотошность и подробно описать все вещи, которые находятся в сдаваемой квартире, а также их видимые изъяны: например, рисунки на обоях или царапины на паркете. В случае возникновения спорной ситуации, всегда можно вернуться к этому пункту договора и установить, например, что обои разукрасил предыдущий жилец или что плитку в ванной испортил новый квартиросъемщик.
  • Арендная плата. Важно на старте оговорить и зафиксировать не только сумму и день, когда арендодатель сможет забирать деньги, но и то, как размер платы может изменяться. Иногда особо ушлые хозяева, пользуясь тем, что в договоре не прописано «данная месячная арендная плата действует на весь срок договора», повышают ее, порой даже по несколько раз. Не забудьте внести в договор также информацию о предоплате и залоге, если они имели место быть.
  • Коммунальные платежи. Помимо жировки, отдельно могут оплачиваться вода, электричество, газ, телефон — все, на что установлены счетчики или отдельные тарифы. Когда в договоре указывают, что собственник оплачивает коммунальные платежи, обычно подразумеваются постоянные расходы. Затраты, которые зависят от расточительности жильцов — электричество, телефон и прочее — оплачиваются арендатором. Хотя иногда возмещение всех ЖКУ берет на себя хозяин жилья. Так или иначе, не забудьте оговорить этот вопрос до момента подписания документа.

Как зарегистрировать договор найма

Как и любой документ, имеющий юридическую силу, договор сдачи квартиры в аренду в Беларуси заключается в письменной форме. Регистрируется он в присутствии обеих сторон в расчетно-справочных центрах (в ЖЭСе), если речь идет о Минске, либо в местной администрации, если мы говорим о других населенных пунктах республики.

Сама процедура много времени не займет: для регистрации договора нужно заполнить образец заявления, представить оригиналы паспортов, технический паспорт на жилплощадь, документ, который подтверждает право собственности на сдаваемую в аренду площадь и, конечно, непосредственно сам договор в трех экземплярах. В случае заключения договора найма на жилье, которое находится в общей собственности сразу нескольких граждан, нужно будет предварительно заручиться согласием каждого из них.

Как зарегистрироваться в качестве налогоплательщика

Этап, о котором необходимо помнить, конечно же, арендодателю. Для регистрации в качестве налогоплательщика нужно отправиться в налоговую инспекцию по месту жительства, прихватив с собой пакет документов: паспорт, копию договора найма жилого помещения, копию техпаспорта на квартиру (для частного жилищного фонда), выписку с лицевого счета (ее можно взять в ЖЭСе) о всех прописанных на сдаваемой жилплощади жильцах (для государственного жилищного фонда), согласие всех совместно проживающих с наймодателем членов семьи (при необходимости). К слову, эта процедура совершенно бесплатна.

После того, как три ключевых шага сделаны, осталось разобраться с тем, как происходит непосредственно процесс уплаты налога.

По закону подоходный налог от сдачи квартиры в аренду должен вносить хозяин жилья в порядке, установленном областным или городским Советом депутатов. Это значит, что в разных населенных пунктах республики суммы налога могут отличаться. Например, в Минске, размер ставки зависит от того, в какой экономико-планировочной зоне находится сдаваемая квартира.

Кстати, приятная новость для тех, кто сдает жилье в аренду молодым специалистам: достаточно просто представить в налоговую копию трудовой книжки квартиранта — молодого специалиста, а также копию свидетельства о его направлении на работу и налог платить не придется. Освобождены от уплаты налога также граждане, сдающие жилье близким родственникам. Конечно же, при наличии документального подтверждения родства.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Часто случается, что одна из сторон хочет расторгнуть договор до окончания срока его действия. Здесь действуют два ключевых принципа:

  • Хозяин арендуемого жилья не имеет права выселить квартиросъемщика до момента истечения договора найма. Расторгнуть договор можно только в случае, если «жилец» не оплачивает аренду, нарушает правопорядок, портит имущество, мешает спокойно жить соседям и т.д. Причем делает это систематически. Более того, даже если квартиросъемщик регулярно нарушает условия договора, собственник должен заранее (как правило, не менее чем за месяц) уведомить его о том, что он планирует разорвать правовые отношения с указанием мотивов.
  • Наниматель может расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его действия только после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

Таким образом, и собственник жилья, и квартиросъемщик защищены от неприятных сюрпризов: договор найма расторгается по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства.
Так или иначе, аренда жилья всегда сопряжена с определенной степенью риска как для арендатора, так и для арендодателя. И независимо от того на какой срок сдается дом, квартира или комната, для того, чтобы чувствовать себя защищенными, обеим сторонам достаточно просто закрепить устное соглашение письменным договором.

Скользкие моменты аренды жилья: как застраховать себя от неприятностей

Семья, одинокие или компании. Кому сдавать?

В первую очередь рассмотрим арендные отношения со стороны арендодателя. Первым делом стоит обратить внимание на то, что при сдаче квартиры внаем наибольшему риску подвергается именно хозяин квартиры – ведь он рискует своим имуществом.

— Реальную опасность для арендодателя представляют недобросовестные жильцы, которые могут испортить имущество в квартире и исчезнуть, не оплатив коммунальные услуги и арендную плату, а также мошенники, которые, используя поддельные документы, могут оформить несколько договоров субаренды, —
комментирует Валентина Сенчихина, заместитель директора по аренде жилья АН «Твоя столица».

Последний вариант в белорусской практике не получил большого распространения, в отличие от, например, российской, но все же, надо быть начеку и тщательным образом проверять потенциальных арендаторов. Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку, сначала убедитесь в его надежности.

— Нельзя однозначно сказать, кто надежнее — семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Первое впечатление может быть обманчивым, — отмечает Валентина Николаевна.

Вопреки распространяющейся тенденции, не общайтесь с потенциальными клиентами по интернету — только по телефону. Ведь услышав голос человека, тон и манеру его разговора, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем как окончательно решиться пустить в свое жилище жильца, назначьте встречу, поговорите лично, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение, советует эксперт.

По мнению Валентины Сенчихиной, гарантий того, что получится избежать неблагополучных жильцов и избавиться от многих неприятностей бытового характера, не даст никто. Но снизить риск наступления негативных событий реально. Для этого следует заключить договор аренды в ЖЭСе, оплачивать налог на прибыль и застраховать квартиру и свою гражданскую ответственность перед соседями. Все это займет совсем немного времени и лишит лишь некоторой части дохода, но зато подарит спокойствие за свое имущество. А спокойствие и надежность, как известно, дорого стоит.

Договор аренды

— Не рекомендуется прибегать к помощи стандартного договора, который можно, например, скачать в интернете. Часто такие договоры — юридически неграмотные или вовсе устаревшие, и поэтому не соответствуют действующему законодательству, — советует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Важно помнить и такие, казалось бы, мелочи, как то, что юридическую силу договор аренды приобретает лишь с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен как минимум содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, определять порядок расчетов (стоимость аренды, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, интернета и т.д.), определять обязанности и ответственность сторон.

Читайте так же:  Растаможка авто из германии тарифы

При этом в обязательном порядке рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора и предусмотреть сумму залога для обеспечения оплаты арендатором коммунальных платежей и на случай порчи им имущества. А в случае, если квартира будет сдаваться с мебелью, то не лишним будет составление и акта приемки-передачи, в котором будет отражено все имущество и его состояние на момент заключения договора аренды. Ну а тем арендодателям, у которых нет желания и времени вникать во все эти тонкости, достаточно будет обратиться за помощью в агентство недвижимости, специалисты которого не только посоветуют, но и помогут составить договор с учетом конкретных пожеланий арендодателя.

Не касаясь вопроса определения объективной стоимости аренды квартиры, основной совет опытных риелторов таков: сдаваемая внаем квартира должна быть идеально чистой. От опрятности и внешнего вида квартиры будет зависеть впечатление от нее, а значит, готовность арендатора заплатить запрашиваемую цену. Если лестничная площадка или тамбур захламлены ненужными вещами, но распрощаться с ними не дает необъяснимое чувство ностальгии, то действовать нужно решительно и избавиться от ненужного хлама.
Если же вещи принадлежат соседям, то в интересах владельца жилья договориться с ними и расчистить общий коридор. На потенциальных арендаторов уже заранее произведет положительное впечатление, если путь до квартиры не будет пролегать через горы мусора и старых табуреток.

Идеальный квартирант. Какой он?

— Главным принципом построения любых отношений – будь то деловых или личных – является взаимное доверие, — говорит Валентина Сенчихина. — И поэтому в общении с арендодателем не стоит что-либо искажать либо утаивать, — добавляет эксперт.

Так, очень часто арендаторы в ответ на требование арендодателя об отсутствии домашних животных умалчивают о наличии таковых. Но, как известно, все тайное рано или поздно становится явным. Только вот влияние на отношения между арендодателем и арендатором это окажет весьма негативное — как правило, в таких случаях арендодатель требует от жильцов немедленного выселения.
Один из часто встречающихся случаев, когда потенциальный арендатор на осмотр квартиры приводит с собой девушку с целью произвести на арендодателя впечатление семейной пары. По итогу, когда обман обнаруживается, концовка грустная – доверие пропало, отношения испорчены, ни о какой долгосрочной аренде речь уже не идет.

Раз мы заговорили о предпочтениях арендодателей, встает вопрос, как же выглядит идеальный арендатор в глазах арендодателя?

— Как показывает практика, чаще всего это семейная пара с минской регистрацией, без маленьких детей, домашних питомцев и вредных привычек. Но из каждого правила бывают исключения, и некоторые арендаторы, наоборот, ищут либо девушек-студенток, либо одиноких работающих парней. А некоторым хозяевам и вовсе без разницы, будут ли в квартире курить или содержать домашних животных, —рассказывает Андрей Чернышев.

По мнению экспертов, очень многое зависит от самого арендодателя, точнее, его предпочтений.

— Но не стоит отчаиваться тем арендаторам, кто не подпадает под вышеназванные «среднерыночные» предпочтения арендодателей – если вы произведете хорошее впечатление, все может измениться. Ведь тут решающую роль играет честность и порядочность, — советует Валентина Сенчихина.

В преддверии начала учебного сезона в столицу устремляется большой поток студентов. И по этому поводу хотелось бы отметить, что многие арендодатели весьма недоверчиво относятся к студентам начальных курсов по причине их юного возраста.

— В этом случае можно посоветовать заключать договор найма в ЖЭСе на имя родителей студентов, — советует Валентина Николаевна.

Владелец или лжесобственник?

Что касается арендаторов, то они так же, как и арендодатели, не застрахованы от встречи с мошенниками. Один случай из практики: казалось бы, честный арендодатель показывает квартиру, выдает копию ключей и берет не самую высокую сумму за продолжительный срок аренды. При этом просит повременить несколько дней с заселением, ссылаясь на необходимость перевозки своих оставшихся в квартире вещей. А на самом деле это время ему требуется, чтобы получить деньги еще с нескольких ни о чем не догадывающихся нанимателей. При этом лжесобственник на самом деле может не иметь к этому жилью никакого отношения и сам снял ее у кого-то.

Или еще один способ недобросовестной сдачи, рассказанный экспертами: один из владельцев квартиры сдает ее в аренду, пока другой (или другие) временно отсутствуют. Арендатор въезжает в квартиру, а через некоторое время туда возвращаются зарегистрированные лица, и понятно, что «слабым звеном» в данной ситуации будет выступать арендатор.

Поэтому, несмотря на возможный сезонный ажиотаж на рынке арендного жилья, прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры. Для этого следует попросить у него для ознакомления документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно истребовать выписку из лицевого счета или оплаченные квитанции за коммунальные услуги, где указаны имя и фамилия собственника, количество прописанных жильцов.

Особое внимание стоит также уделить документу, свидетельствующему о праве собственности. Если в нем указано, что предъявитель владеет лишь частью квартиры, необходимо получить согласие (подпись в договоре найма или нотариально заверенное согласие) остальных собственников, а также всех лиц старше 18 лет, зарегистрированных в квартире. В противном случае в один прекрасный день кто-то из них может появиться на вашем пороге, заявить, что ему негде жить, и на вполне законных основаниях остаться в квартире.

Если владелец попытается увильнуть от этого или попросту откажется, то такая реакция как минимум должна насторожить. И ни в коем случае не отдавайте деньги до того момента, как будет заключен договор аренды и вам передадут ключи от квартиры. А для того, чтобы избежать проблем в будущем, обязательно пропишите в договоре все важные для вас моменты, вплоть до мелочей. Например, сколько раз в месяц может приходить хозяин, можете ли вы кого-то приводить в квартиру, можно ли переставлять мебель и т.д. И обязательно берите расписки с хозяев, что ими получены деньги за аренду квартиры, за каждую сумму. Без таких расписок при необходимости будет очень сложно доказать, что арендная плата вносилась в срок и вносилась вообще.

Подытожив все вышесказанное, хочется отметить, что, к сожалению, невозможно спрогнозировать все конфликтные моменты или предугадать все уловки мошенников как в отношении арендодателей, так и арендаторов. Но всегда следует помнить, что любая сделка на рынке недвижимости требует предельной осмотрительности и доскональной проверки любых сопутствующих документов.

Юридическая шпаргалка. Как заключить договор аренды и кто должен платить налог? &nbsp 16731 &nbsp 3

Рынок аренды в Беларуси долго был неконтролируемым сегментом. Однако навели порядок и здесь — заставили арендодателей платить налоги за оказываемые услуги. Не все и не сразу пришли «с повинной» в налоговую и рассказали, какое жилье, кому и за сколько сдают. Однако со временем как арендодатели, так арендаторы оценили преимущества законных договорных отношений. В этой юридической шпаргалке мы поговорим о том, как заключить договор аренды и какие он несет в себе преимущества. Помог нам в этом, как всегда, юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.

01
Зачем нужен договор найма?

Моя рекомендация для всех — платить налоги, как и заключать договор. Любые правовые отношения нуждаются в соответствующем регулировании и закреплении. Не заключив договор, наймодатель может в любой момент просто выселить арендатора, который в такой ситуации абсолютно бесправен. Или арендатор может нанести вред квартире и съехать, и арендодатель ничего не сможет никому предъявить. Имея на руках договор найма, все защищены.

02
Какое жилье можно сдать в аренду?

Основной документ, которым регулируется договор найма жилого помещения (так юридически верно называется договор аренды жилья), — это Жилищный кодекс Республики Беларусь, где и содержатся основные нормы, требования к договору найма. В статье 49 подробно расписаны общие положения о договоре найма жилого помещения, какие права есть у наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора).

Арендованным объектом может быть как жилой дом, квартира, так и комната и ее часть. Есть нюанс с частью комнаты. Она может быть предметом договора найма только частного жилищного фонда. Часть комнаты государственного жилищного фонда сдать нельзя.

03
Как заключить договор найма жилого помещения?

Договор найма заключается в письменной форме и регистрируется в расчетно-справочных центрах в Минске и в администрации города в других населенных пунктах Беларуси. В статье 52 жилищного кодекса «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений» это подробно расписано:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.

2. От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

3. Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

4. Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

Читайте так же:  Регистрация ооо учредительный договор

5. Форма и порядок ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

04
Что нужно обязательно прописать в договоре?

Я бы рекомендовал наймодателю (арендодателю) и нанимателю обязательно четко прописывать в договоре, какое помещение и в каком состоянии сдается, что в нем было, а чего не было. Чтобы потом не было споров и вопросов, если мебель или ремонт были испорчены или если ремонта не было, а арендодатель говорит, что был.

05
Кто должен платить налог?

Конечно, налог должен платить наймодатель (арендодатель). Если доход от сдачи внаем квартиры превышает Br 5555 деноминированных рублей в год, то ставки подоходного налога устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если не превышает, то ставки устанавливаются Решением Минского городского Совета депутатов от 29.03.2016 № 189 (для Минска).

Итак, пройдемся по налоговым ставкам, которые зависят от экономико-планировочных зон. Для жилых помещений ставки варьируются от BYN 16 до BYN 27,5 в месяц за каждую сдаваемую жилую комнату в зависимости от вида экономической зоны. Налог на нежилые помещения — BYN 6-9, железобетонный или кирпичный гараж — от BYN 10,5 до BYN 11,5, другие нежилые помещения (за 1 кв.м) — BYN 2,5-4,5.

06
Как расторгнуть договор аренды?

Да, расторгнуть договор найма можно по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства. Для этого изучим статью 61 Жилищного кодекса «Расторжение договора найма жилого помещения»:

1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

3. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора. Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

07
Что делать, если наймодатель решил продать квартиру?

Если квартира уже продана, то договор аренды автоматически не прекращает свое действие. Однако новый собственник вправе принять решение о расторжении договора найма на основании перехода прав собственности на жилое помещение, но он обязан предупредить об этом нанимателя не менее чем за один месяц.

Материал подготовлен при экспертной поддержке Павла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».

Договор найма: как заключить, налоги

Аренда квартир сегодня не просто вынужденная мера. Для многих Минчан это бизнес. А чтобы бизнес приносил удовлетворение, его ведение должно быть как можно прозрачным для государства. В случае с арендой квартир, обязательно должен быть заключен договор найма жилого помещения. Как это сделать мы сейчас и рассмотрим.

Что такое договор найма?

Договор найма жилого помещения это соглашение, которое регламентирует отношения между тем, кто сдает жилье внаем, и, соответственно, тем, кто его снимает. Со стороны арендодателя прописываются его обязательства. В них входит предоставление жилья нанимателю во временное пользование, за определенную арендную плату.

В договоре должно быть прописано:

  • Кому предоставляется жилье. В этом пункте вписываются все члены семьи, которые будет проживать в арендуемой квартире.
  • Какое жилье предоставляется. В этом пункте указывается точное количество комнат, предоставляемых в аренду.
  • На какой срок наниматель арендует жилье, а арендодатель его сдает.
  • Какую ежемесячную плату наниматель обязан платить арендодателю за аренду жилых помещений.

Как заключается договор найма

Договор оформляется обязательно в письменном виде. Необходимо сделать три экземпляра договора. Один тому, кто сдает жилье внаем, второй нанимателю и третий регистрационному органу. Подписан он должен быть обеими сторонами – арендодателем и нанимателем. Форма договора утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497».

Обязательные данные, которые необходимо прописать в договоре:

  1. Данные паспорта нанимателя и наймодателя;
  2. Члены семьи нанимателя, которые будут проживать с ним в данном жилье;
  3. Точный адрес сдаваемой квартиры;
  4. Описание сдаваемого жилья: площадь, количество комнат, мебель и бытовая техника, имеющаяся в наличии в сдаваемом жилье.
  5. Если наймодатель сдает не все комнаты квартиры, то нужно точно прописать, сколько и какие именно комнаты сдаются в аренду.
  6. Срок арендной платы и ее точный размер. Арендная плата должна указываться в белорусских рублях. Под сроком подразумевается число, в которое ежемесячно будет производиться оплата нанимателем. Так же обязательно прописать сумму предоплаты и залога.
  7. Необходимо прописать кто обязуется оплачивать коммунальные услуги.
  8. Также необходимо прописать в чьи обязанности будет входить ремонт жилья или предоставляемой в аренду бытовой техники.
  9. Как часто и при каких обстоятельствах наймодатель может посещать сдаваемое в аренду жилье.

Не стоит думать, что если Ваш договор будет оформлен не по установленной форме или не будет включать в себя каких-либо из вышеперечисленных пунктов, то он не действителен и освобождает Вас от налоговых выплат.

Регистрация договора

Регистрировать договор необходимо в местном исполкоме или в организации осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, в котором находится сдаваемое жилье. Как показывает практика, именно в ЖЭСе происходит регистрация заключенного договора.

Для регистрации, помимо самого договора в трех экземплярах, необходимо иметь при себе следующие документы:

  1. Заявление о регистрации. Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, а также другими гражданами имеющими право собственности на сдаваемое жилье.
  2. Документы, удостоверяющие личность. Паспорт наймодателя и нанимателя.
  3. Техпаспорт на жилье, сдаваемое в аренду.
  4. Документ, подтверждающий право собственности на жилье.
  5. Если сдается помещение, находящееся в общей собственности, необходимо письменное согласие всех собственников жилья.
  6. Если внаем сдается жилое помещение, находящееся в блокированном жилом доме, необходимо предоставить домовую книгу.

Важно: зарегистрировать договор необходимо до фактического предоставления нанимателю сдаваемого жилья. Т.е. до даты начала аренды, которая будет прописана в договоре.

Оплата налогов

После регистрации договора, наймодатель обязан зарегистрироваться как налогоплательщик в инспекции по налогам и сборам. С собой в налоговую инспекцию нужно взять следующие документы:

  1. Паспорт;
  2. Копии договора найма в трех экземплярах;
  3. Копия техпаспорта сдаваемого жилого помещения;
  4. Выписка из лицевого счета о всех прописанных на сдаваемой жилплощади жильцах. Эту выписку необходимо взять в ЖЭСе.

Сумма налога

Сумма подоходного налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов в пределах ставок, установленных Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». Поэтому фиксированной суммы нет.

Однако стоит помнить, что ставка платится не за целую квартиру, а за каждую комнату. В Минске за каждую комнату устанавливается налог в размере 1 базовой величины. Также в Минске к фиксированным суммам применяются коэффициенты исходя из расположения жилых помещений по экономико-планировочным зонам:

  • I экономико-планировочная зона – 2,0;
  • II экономико-планировочная зона – 1,5;
  • III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Способы оплаты

Существуют два способа оплаты подоходного налога за сдаваемое жилье:

Платится не позднее следующего рабочего дня после начала действия договора. Оплата производится в сумме налога за год. Каждый последующий платеж должен быть уплачен не позднее до 1 января следующего года. Если в течение года будут происходить изменения в налоговых ставках, перерасчет суммы уже уплаченного налога производится не будет.

Оплачивается каждый месяц, первого числа месяца за который вносится налог. Если квартира сдается не с первого числа, то будет произведен перерасчет суммы подоходного налога пропорционально количеству дней сдачи жилплощади в месяце. Если в течение месяца произойдет изменение в налоговых ставках, сумма налога будет изменена в следующем месяце.

Освобождение от налога и другие нюансы

Не облагаются налогом граждане, которые сдают свою жилплощадь

Степень родства должна быть подтверждена соответствующими документами.

Необходимо доказать, что наниматель таковым является. Для этого нужно предоставить копию трудовой книжки нанимателя, и копию его свидетельства о направлении на работу.

И наконец, последний нюанс. Если за год сумма дохода от сдачи в аренду жилплощади превышает 500 базовых величин, то налоговая ставка будет повышена. Такая сумма дохода облагается налогом в 12%. Вам необходимо будет не позднее 1 марта следующего года предоставить налоговую декларацию о доходах за предыдущий год. А сам налог уплатить до 1 мая.

Для того чтобы Ваша сделка о сдаче жилья в наем была законной и качественной советуем не спешить при оформлении договора. А после его регистрации не тянуть с уплатой налогов. Тогда Вам гарантированна спокойная жизнь со стабильным доходом.

С добрыми пожеланиями, «Мольнар»