Залог в кредитных отношениях

Что такое залог и обеспечение? Пример и формулы расчета

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества. Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Кредит под залог движимого имущества «Потребительский кредит»

Цель кредитования: потребительские нужды.

Виды кредитов: кредит, кредитная линия с лимитом выдачи, кредитная линия с лимитом задолженности.

Валюта кредитования: рубли РФ, доллары США, евро.

Срок кредита: до 2 лет.

Сумма кредита:

  • Минимальная сумма – 100 000 рублей (эквивалентная сумма в долларах США или евро по курсу ЦБ на дату согласования заявки)
  • Максимальная сумма – 15 000 000 рублей (эквивалентная сумма в долларах США или евро по курсу ЦБ на дату согласования заявки)

Процентная ставка по кредиту: от 17% до 25,2% годовых.

В случае, если на момент предоставления кредита страхование жизни, здоровья и потери трудоспособности отсутствует, процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт.

В случае, если на момент предоставления кредита страхование залогового обеспечения отсутствует, процентная ставка увеличивается на 3 процентных пункта.

Порядок погашения кредита:

  • ежемесячно равными суммами (аннуитетные платежи);
  • индивидуальный график;
  • в конце срока кредитования.

Возможность досрочного погашения: без ограничений.

Обеспечение:

  • векселя банков, векселя ПАО «Витабанк», котируемые ценные бумаги, залог прав по вкладам, размещенным в ПАО «Витабанк»;
  • залог акций обществ, долей обществ, паев, движимого имущества (транспортные средства, спец.техника), заклад товаров в обороте;
  • залог товаров в обороте (в т.ч. сырья, материалов, готовой продукции).
  • страхование залога в страховых компаниях, согласованных Банком;
  • страхование жизни, здоровья и потери трудоспособности Заемщика (по желанию Заемщика).

Размеры и перечень платежей заемщика, связанные с несоблюдением им условий кредитного договора:

  • в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита и (или) уплате процентов на сумму кредита, Банк имеет право взыскать с Заемщика штраф в размере процентной ставки по кредиту, но не более 20 (двадцать) процентов годовых;
  • Банк вправе принять решение об увеличении процентной ставки за нарушение обязательств заемщика (залогодателя) по продлению срока действия или заключению нового договора страхования залога/жизни, здоровья и потери трудоспособности и (или) имущества, являющегося обеспечением по кредиту.

Минимальные требования к заемщику (заемщикам):

  • Гражданство РФ.
  • Возраст от 21 года до 55 лет (для женщин)/60 лет (для мужчин) (предельный возраст на момент полного погашения кредита);
  • Постоянная регистрация на территории Российской Федерации.
  • Наличие общего трудового стажа – не менее 1 года, трудовой стаж на последнем месте работы – не менее 6 месяцев.
  • Официальное оформление трудовых отношений с работодателем (трудовая книжка), постоянное место работы (работающим по договору подряда кредит не предоставляется).
  • Наличие стабильного дохода в размере, позволяющем обслуживать кредит (критерии оценки определяются Банком самостоятельно).

Необходимые документы

Перечень документов

Заявление-анкета о присоединении к договору о предоставлении ПАО «Витабанк» физическим лицам потребительского кредита

Документы, вступающие в силу

Договор о предоставлении ПАО «Витабанк» физическим лицам потребительского кредита (действует с 20.10.2017)

На любом этапе оформления кредита Банк имеет право отказать в выдаче кредита без объяснения причин.

Программа кредитования действует с 07 июля 2014 г.

Перед получением кредитного продукта ознакомьтесь с разработанной Банком России ПАМЯТКОЙ ЗАЕМЩИКА ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКОМУ КРЕДИТУ

Залог — имущество (или права на имущество) либо ценности, предоставляемые заемщиком (или другим лицом) кредитору для обеспечения кредита, гарантирования возврата заемщиком полученных в долг средств, а также начисленных процентов за пользование кредитом. Залогом может выступать недвижимость, авто/мото, бытовая техника, ценные бумаги, депозиты банка без возможности досрочного снятия средств, драгоценные материалы, оборудование и прочее. Залогодержателем может выступать банк, кредитная организация либо частные кредиторы. Кредит с залогом практически всегда является не целевым, и может быть потрачен на любые нужды заемщика.

Для залога обычно создается отдельный договор, в котором обязательно должны быть указаны детальные характеристики залога, оценочная стоимость. Оценка обычно производится за счет залогодателя, вне зависимости от того, будет выдан кредит или нет. Оценщика нередко нужно выбрать из списка, предложенного кредитором.

Читайте так же:  Орган опеки и попечительства по адресу проживания

Если закладывается имущество, необходимо разрешение супруга заемщика.

Залог, как правило, увеличивает максимальную сумму займа (в пределах 50-80% от стоимости имущества), улучшает условия ссуды – увеличивает срок кредитования, снижает процентную ставку. Залог, по сути, обеспечивает практически стопроцентный шанс залогодержателю вернуть свои средства. Минусов у данного обеспечения для кредитора практически нет, разве что хранение залога (и то, за это нередко платит сам заемщик). Для залогодателя же, напротив, минусов достаточно много. При невозврате кредита в установленные кредитным договором сроки, заложенное имущество, практически всегда переходит к кредитору (в редких случаях, в судебном порядке есть возможность получить объект залога, выплатив всю, или практически всю сумму кредита; или получить часть денег после реализации имущества на аукционе). Также минусом может быть то, что выступающий обеспечением объект или предмет имеет ограниченные возможности: квартира не может быть изменена, на автомобиле невозможно пересечь границу и др.

Если имущество уже находятся под залогом, невозможно его оформить обеспечением повторно.

Нередко залог обязателен, особенно когда:

  • Разрешенная часть суммы доходов не покрывает необходимые ежемесячные платежи по кредиту;
  • Общая сумма займа очень высока, и кредитная организация не может выдать физическому лицу такую ссуду;
  • Неподходящие заемщику условия, включающие в себя риски невозврата;
  • Плохая кредитная история;
  • Иные условия кредитора.

Нередко залоговое имущество не хранится у кредитора физически, а только юридически. Т.е. квартира, автомобиль, участок и т.д. остается у заемщика, а права на имущество оформляются как залог. В таком случае, должник берет на себя обязанность поддерживать объект залога и уведомить кредитора, в случае утери или порчи имущества.

Кредитор может потребовать застраховать обеспечение на срок, равный или превышающий срок действия кредитного договора. Сумма страховки должна быть не ниже оценочной стоимости залогового имущества. Выплата средств, в случае утери или порчи, направляется кредитору. В некоторых случаях, кредитор также вносит в условия кредитования страхование жизни и здоровья заемщика. Если же залог не застрахован, и испорчен или потерян, кредитор и заемщик оговаривают дальнейшие действия: внесение иного залога, более быстрое погашение кредита и др. В случае, если общий язык не найден, кредитором подается дело в суд, который вправе как оставить кредитный договор таким же, так и обязать заемщика выплатить оставшуюся часть ссуды в установленное время, от месяца до нескольких лет, в противном случае суд изымет другое имущество, поручит реализовать на публичных торгах, и полученные средства направить кредитору, на оплату услуг суда, а остаток вернуть заемщику. Как на кредитора, так и на суд повлияют условия, при которых прежний залог пришел в непригодность.

Кредит под залог — обоюдовыгодный вариант кредитных отношений, когда кредитор получает гарантию выплаты средств, а залогодатель – хорошие условия кредитования.

Институт залога с каждым годом получает поправки, снижающие шансы залогодателя оспаривать в суде залог. Система кредитования постоянно усовершенствуется, так называемые весы кредитования регулируются. На одной чаше весов получающий прибыль кредитор, на другой – имеющий в распоряжении средства заемщик.

Залог как форма обеспечения возвратности кредита. Виды залога

Залог выступает одной из основных форм исполнения обязательств по возврату кредита. Предметом залога может быть любое имущество (имущественный комплекс, предприятие, здание, сооружение, оборудование, ценные бумаги, денежные средства и другое имущество), не изъятое из гражданского оборота, направление взыскания на которое и залог которого не запрещены законодательством. Также в качестве предмета залога могут выступать имущественные права, которые в соответствии с законодательством могут быть отчуждены, в том числе право залога 11 Дьячкова В.Н. Возмещение сотрудникам расходов по уплате процентов по ипотеке // Российский налоговый курьер. 2011. № 24. С. 42. Согласно ст.33 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 14.03.2013) «О банках и банковской деятельности» «Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором. При нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.… 22 Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 (ред. от 14.03.2013) «О банках и банковской деятельности»//Российская газета. № 27.10.02.1996.

Цель залогового обеспечения заключается в том, чтобы к моменту, когда должник не исполнит своё обязательство, кредитор располагал реальной возможностью обратить взыскание на заложенное имущество. Для этого заложенное имущество должно иметь достаточно несложную определяемую стоимость. Его реализация не должна вызывать затруднений. Имущество в залоге должно обладать простотой перемены права собственности. Залог имущества занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Этот гражданско-правовой институт был известен ещё римскому частному праву. В древнем праве он связывался непосредственно с договором займа. Связь залога и кредитных отношений наиболее ярко прослеживается в делении кредита в римском частном праве на два вида: личный и реальный. Это деление определялось способом его обеспечения. Реальным назывался кредит, обеспеченный залогом. Он характеризовался тем, что:

— во-первых, кредитор мог обратить объект, обеспечивающий долг, на удовлетворение своих требований независимо от того, отчуждён этот объект должником или нет;

— во-вторых, взыскание на объект, обеспечивающий долг, предъявлял преимущественно тот кредитор, требование которого было обеспечено этим

Залог может быть предусмотрен как в отношении вещей, так и имущественных прав, которые залогодатель приобретёт в будущем.

Однако для возникновения прав кредитора на заложенное имущество необходимо, чтобы залогодатель являлся юридическим собственником предмета залога (обладателем имущественного права) 11 Буздалин А. Новые горизонты ипотеки // Банки и деловой мир. 2010. № 12. С. 60.

Залог можно классифицировать двум признакам:

I. В зависимости от того, кому принадлежит право владения заложенным имуществом :

— заклад (заложенное имущество передаётся залогодержателю во владение);

— залог, при котором предмет залога находится у залогодателя.

Предметом залога, который остается у залогодателя, могут быть квартиры, в том числе и в многоквартирном доме, транспортные средства и другое имущество. Отделимые плоды могут быть предметом данного вида залога только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Залог имущества, переданного залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу, считается залогом, оставленным у залогодателя. Закладом признается вид залога, по условиям которого заложенное имущество передается залогодержателю во владение. По договоренности залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый заклад).

II. В зависимости от предмета залога:

— залог товаров в обороте;

— залог прав и ценных бумаг;

— залог прочего имущества.

Ипотекой признается залог земли и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей. Выделяют следующие виды ипотеки:

а) залог земельных участков. Он регулируется земельным законодательством. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита;

б) ипотека предприятия. Она распространяется на все его имущество, включая основные и оборотные фонды, а также другие ценности, отраженные в самостоятельном балансе предприятия, если иное не определено законодательством либо договором;

в) залог прочего недвижимого имущества 11 Мочалова В.А. Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) // Право и экономика. 2010.№ 10. С. 33 .

При залоге товаров в обороте предметом залога являются товары определенной стоимости, включая сырье (в том числе природные ресурсы), полуфабрикаты, комплектующие изделия и готовую продукцию. При этом залогодателю предоставляется право заменять предмет залога с тем, чтобы общая стоимость товара не была меньше, чем определенная в договоре о залоге. Договор о залоге товаров в обороте должен определять вид заложенного товара, другие его родовые признаки, общую стоимость предметов залога, место, в котором они находятся, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. При залоге права определение его стоимости, если иное не следует из законодательного акта, договора либо характера самого права, устанавливается соглашением сторон. Срочное право может быть предметом залога только до окончания срока его действия. Договор залога прав может быть оформлен передачей в залог соответствующего правоопределяющего документа, если заложенное право подтверждается документом. Залог прав на землю, недра, воды, леса и иные природные ресурсы определяется специальным законодательством. Залог ценной бумаги осуществляется путем письменного соглашения залогодержателя и лица, которому принадлежит ценная бумага, с вручением залогодержателю этой бумаги. По договоренности сторон, заложенные ценные бумаги могут быть переданы на хранение в депозит нотариальной конторы или банка. Если законодательством или договором не предусмотрено иное, свидетельства о процентах, дивидендах и других доходах от определенного в ценной бумаге права являются объектом договора о залоге только в случае, если эти свидетельства переданы залогодержателю. Практически все кредиты связаны с риском невозврата. Уменьшить риск можно путём глубокого анализа кредитоспособности заёмщика и залоговым обеспечением. Возврат кредита за счёт реализации залога можно рассматривать как ошибку банка в выборе заёмщика и направлении денежных средств. Полученный залог в большинстве случаев носит моральный характер, то есть он вынуждает кредитополучателя исполнять свои обязательства по возврату кредита. Залог должен исполнять не столько роль независимого источника погашения кредита для банка, сколько роль сдерживающего, дисциплинирующего фактора для заёмщика, для которого неисполнение обязательств перед банком означает потерю части своих активов, переданных в залог.

Читайте так же:  Участок земли в аренде перевести в собственность

Залог в кредитных отношениях

В условиях постоянного наращивания темпов кредитования между банками обостряется конкурентная борьба. Идет борьба за клиента и зачастую проводится агрессивная кредитная политика, что в конечном счете приводит к росту кредитных рисков, в том числе рисков невозврата кредитов. В данной ситуации особое значение для банка приобретает возвратность предоставленных кредитов, которая в первую очередь зависит от финансового состояния заемщика. Однако, в ряде случаев способы оценки финансовой устойчивости потенциального заемщика, результатов его деятельности не дают достаточной уверенности в возврате кредита. Это, в свою очередь, вызывает необходимость применять дополнительные способы снижения рисков, одним из которых является обеспечение кредита.

Обеспечение кредита как принцип кредитования направлено, во-первых, на стимуляцию выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором, а во-вторых, на компенсацию убытков банка, вызванных невозвратом или несвоевременным возвратом заемщиком кредита [16].

Как известно, возвратность – это объективная сущностная черта кредита как экономической категории. Согласно Современному экономическому словарю, возвратность – есть принцип финансовых, денежных отношений, согласно которому кредитные средства, полученные заемщиком во временное пользование, подлежат обязательному и своевременному возврату кредитору, владельцу средств.

Поскольку на практике наличие обязательства еще не означает гарантированного и своевременного возврата, международный опыт в деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита, включающий:

1) порядок погашения конкретной ссуды за счет выручки (дохода);

2) юридическое закрепление ее порядка погашения в кредитном договоре;

3) использование разнообразных форм обеспечения полноты и своевременности обратного движения ссуженной стоимости [13].

Таким образом, под формой обеспечения возвратности кредита следует понимать юридические и экономические обязательства заемщика, указывающие на дополнительные конкретные источники погашения кредита в случаях его невозврата за счет основных источников. Они повышают гарантию возврата кредита и, тем самым, служат инструментом минимизации кредитного риска [15]. К их числу относятся:

– гарантии и поручительства;

– уступка требований и прав;

– залог имущества и прав.

Указанные формы обеспечения возвратности кредита оформляются специальными документами, имеющими юридическую силу и закрепляющими за кредитором определенный порядок погашения ссуды в случае отсутствия у заемщика средств при наступлении срока исполнения обязательства. Эффективность существующих форм обеспечения возврата кредита зависит от действенности правового механизма, правовой и экономической грамотности соответствующих работников, соблюдения норм деловой этики гарантами платежных обязательств.

Рассмотрим основные преимущества и недостатки форм обеспечения возвратности кредитов для банков (табл. 1).

Преимущества и недостатки форм обеспечения возвратности ссуд [16]

Залог в кредитных отношениях

Многие бизнесмены, решив обратиться за кредитом, полагают, что если предложат банку в залог имущество, то кредит им обязательно выдадут. Но так бывает не всегда. Банк примет не всякое имущество, которое предприниматели готовы предоставить в качестве залога. Ведь банку прежде всего интересен бизнес заемщика, и его основная задача – выдавать кредиты тем, чей бизнес позволит эти кредиты вернуть. А залог – подстраховка на случай, если с бизнесом что-то пойдет не так.

Еще несколько лет назад банки были более лояльны к клиентам в вопросах залогового обеспечения и принимали практически любое имущество. Но в кризис 2009 г. банки в полной мере испытали все «радости» реализации заложенного имущества, полученного на волне невозвратов и к тому же резко потерявшего в цене и качестве.

Но даже наличие ликвидного залога, такого, например, как жилая недвижимость, все равно не означает, что банк сможет за счет его продажи погасить задолженность в короткий срок. Реализация залога с учетом установленных законом сроков судебного разбирательства и работы судебных приставов занимает минимум год-полтора. И эти сроки увеличиваются по меньшей мере вдвое, если в отношении залогодателя еще и введено банкротство. Ускорить процесс возможно, если залогодатель согласится без суда отдать имущество в счет погашения задолженности или же реализует его сам и вернет банку деньги. Но такое случается, прямо скажем, нечасто.

Все это привело к ужесточению требований к залогам, и сейчас банки относятся к ним с большой осторожностью. Предпринимателю следует знать: вряд ли ему удастся уговорить банк принять в обеспечение имущество, представляющее ценность только для него самого.

Ниже я расскажу, к чему должен быть готов бизнесмен, который хочет предложить в обеспечение банку свое имущество.

Первое. Для начала следует понимать, какой залог банк согласится принять, а с чем не захочет иметь дела вовсе. Еще раз повторю: для банка залог – не главная гарантия возврата кредита. Он не заинтересован в том, чтобы реализовывать залог, это сложные и длительные процедуры, которые к тому же не всегда эффективны на 100%. Банку интересно получить обратно выданный кредит и проценты по нему.

Безусловно, наиболее желательным видом залога является недвижимость, но только если это действительно ликвидные объекты, а не отдаленные участки или, скажем, цех по производству деталей для парогенераторов, продажа которых представляется маловероятной. Далее в порядке убывания по степени привлекательности следуют денежные средства, ликвидные ценные бумаги. Неплохо банки относятся к автотранспорту, спецтехнике, производственному оборудованию, которые также должны быть в хорошем рабочем состоянии и иметь перспективу быстрой реализации.

Что касается товара в обороте, то сейчас прослеживается такая тенденция: многие банки отказываются брать его в качестве залога или соглашаются лишь в том случае, если это высоколиквидный и быстрооборачиваемый товар, на который есть хороший спрос. Такой залог банкам часто предлагают малые предприятия, работающие в сфере торговли, и небольшие производственные компании. Оборудование, недвижимость, транспорт, которые они используют, как правило, находятся в аренде, техника не новая, и для банков такое обеспечение кредита неприемлемо. Единственный крупный актив таких организаций – товары на складе, готовая продукция, сырье, материалы. И тут все будет зависеть от того, какой, собственно, товар заемщик предложит банку. Согласитесь, реализовать аксессуары для мобильных телефонов или партию одежды будет гораздо легче, чем дорогую бижутерию или оборудование для мини-пекарен.

Читайте так же:  Приказ мвд 204

Второе. Оценка залога банком может не совпадать с той, которую дал своему имуществу сам предприниматель. Банк всегда опирается на собственную оценку, она строится на знании рынка подобного имущества и его тенденциях, поэтому непрофессионалу самостоятельно заниматься этим до обращения за кредитом необязательно (и даже не нужно, чтобы потом не удивляться).

Банк оценивает активы, исходя из нормативов, установленных Положением ЦБ № 254-П, и рассматривает в совокупности большое количество факторов. Среди них: ликвидность имущества (банк определяет, сможет ли он быстро и легко его продать), качество залога (соответствует ли имущество рыночным характеристикам. Также банк анализирует цены и ряд других показателей.

Если в обеспечение принимается товар, специалисты банка также внимательно осмотрят состояние помещения, в котором он хранится, обратят внимание на пожарную безопасность, наличие охраны и т. д. Компания должна также доказать, что способна обеспечить основное условие такого залога – поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. Для этого придется предоставить отдельный пакет документов.

Третье. Даже при наличии солидного залога банк все равно проанализирует финансовое состояние заемщика, изучит его денежные потоки. Банк в первую очередь ориентируется на устойчивость бизнеса заемщика, его способность соблюсти все условия кредитования. А залог – это своего рода вторая линия обороны на случай, если бизнес будет испытывать какие-либо сложности и у владельца возникнут проблемы с выплатами. В интересах компании – обеспечить прозрачность финансовой документации, дав банку возможность лучше узнать себя, а значит, повысить шанс на получение кредита.

Четвертое. Обязательное условие предоставления кредита под залог – страхование имущества, которым должен заниматься сам заемщик.

Владелец должен гарантировать сохранность имущества. Никакие действия с предметом залога проводиться не могут, даже если это не указано отдельным пунктом в договоре. Нельзя перезакладывать одно и то же имущество, увеличивая кредитную нагрузку. Если речь о товаре в обороте, то нельзя ухудшать условия его хранения – в таких случаях банк имеет право расторгнуть договор и отозвать кредит.

Многие предприниматели жалуются на излишнюю придирчивость банков в вопросах, связанных с залогами, но эти требования стали следствием в том числе и недобросовестного отношения заемщиков к заложенному имуществу.

Банк и предприниматель по-разному относятся к залогу. Банк настаивает на собственной оценке имущества и хочет его контролировать в течение всего периода, пока оно находится в залоге. Банку крайне важно видеть, что залогом распоряжаются правильно, не пытаются продать или сдать в аренду и следят, чтобы он был исправен и не терял в цене. У бизнесменов же отношение к залогу прямо противоположное: они хотят, чтобы имущество «работало» и приносило максимальную пользу. Эти различия и создают определенный конфликт, но он носит управляемый характер.

На тему залога вспомнился хороший анекдот. В банк в центре Нью-Йорка заходит приличный молодой человек и просит выдать ему в кредит $5000 на две недели. У него просят что-нибудь в залог, и он предлагает припаркованную у дверей новенькую Ferrari. Банкиры посмеялись, но машину стоимостью четверть миллиона долларов в залог приняли, кредит выдали, а машину отогнали на служебную парковку банка. Спустя две недели парень пришел в банк, вернул $5000, заплатил процент за пользование кредитом в размере 15 долларов 41 цента. Сотрудник банка поинтересовался у него: «Сэр, мы проверили информацию о вас и узнали, что вы миллионер. Мы не можем понять, зачем вам понадобилось занимать $5000?» На что молодой человек ответил: «Где еще в Нью-Йорке я могу припарковать машину на две недели всего за 15 долларов 41 цент и при этом быть уверенным в том, что смогу найти ее на том же месте, когда я вернусь?»

Мнения экспертов банков, инвестиционных и финансовых компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Как влияет залоговое имущество на сумму выдаваемого кредита

Среднестатистический заемщик довольно редко сталкивается с ситуацией, когда банк требует залоговое имущество. Но с развитием ипотеки и выдачи кредитов на развитие бизнеса, вероятность столкнуться с таким форматом финансово-кредитных отношений возрастает. Поэтому предлагаем разобраться, на основании чего менеджеры банков принимают решение о сумме выдаваемого кредита и как на ее увеличение влияет заложенное имущество – к примеру, недвижимость.

Залог как гарантия получения кредита

При выдаче крупных кредитов банк имеет право выдвинуть требование – у заемщика должно быть имущество, которое тот может заложить. Таким способом банкиры стремятся обезопасить себя от недобросовестных заемщиков. Часто обеспечением становится недвижимость – коммерческая или жилая, земельный участок. Но далеко не любое имущество подойдет в качестве залога. Для банка очень важна ликвидность, то есть потенциальная возможность быстро и без волокиты продать по выгодной для себя стоимости залоговое имущество.

С этой целью юридическая служба финансовой организации, выдающей кредит под залог, на этапе рассмотрения вопроса о возможности выдачи займа конкретному человеку, занимается комплексной проверкой имущества, которое должно служить обеспечением. Если залогом выступает квартира, то обязательно проверяется ее юридическая чистота. Одновременно специалисты делают анализ потенциального залогового имущества на предмет реальной рыночной цены, чтобы иметь представление о ее ликвидности. Чем дороже оценивается имущество, передаваемое банку в качестве гарантии погашения взятых на себя финансовых обязательств, тем на большую сумму кредита может рассчитывать заемщик.

Кто оценивает залоговое имущество

Необходимо знать, что оплата услуг по оценке залога возлагается на заемщика. Любой серьезный банк принимает отчеты об оценке залогового имущества только от компаний, прошедших аккредитование. Поэтому не стоит пытаться сэкономить и пользоваться услугами сомнительных фирм. Как правило, список компаний, занимающихся оценкой залогового имущества, предоставляет сам банк.

До обращения в банк заранее делать оценку имущества не рекомендуется. Вы можете просто впустую потратить средства. Учтите, что служба безопасности в обязательном порядке проводит оценку финансового состояния заемщика. Бывает, что полученные данные банк не устраивают по каким-то причинам, в этом случае предварительную оценку залогового имущества вообще делать не придется.

Если же ваша кандидатура благополучно проходит проверку, то в этом случае менеджер выдаст список оценочных компаний, с которыми сотрудничает банк.

Как рассчитывается размер кредита?

Чем выше стоимость залога, тем на большую сумму выдаваемого кредита может рассчитывать заемщик. Залоговое имущество очень важно, когда вы планируете взять ипотечный кредит. Существует вероятность, что вам предоставят кредит значительно больший, нежели в том случае, если будет рассматриваться только официальный доход.

Если речь идет о ломбардном кредитовании, то оценка залогового имущества оказывает большое влияние на сумму выдаваемого кредита. Банковские служащие при расчете максимальной суммы кредита пользуются коэффициентом, который регламентирует отношение суммы займа к заявленной стоимости недвижимости или другого имущества, используемого в качестве обеспечения.

Максимальная сумма выдаваемого кредита не берется с потолка, она рассчитывается по формуле. Исходя из рыночной цены (напомним, что она определяется компанией-оценщиком) устанавливается ликвидационная стоимость объекта – это и есть размер финансовой компенсации, которую кредитор рассчитывает получить в случае вынужденной продажи имущества, когда по каким-то причинам заемщик перестает погашать свой долг. Залоговая стоимость объекта – это и есть максимальная сумма кредита. Необходимо уточнить, что залоговая стоимость всегда будет ниже рыночной минимум на 20% – это так называемый дисконт. Общего правила для определения процентной ставки дисконта не существует. Величину дисконта финансисты определяют, ориентируясь на возможные риски в каждом конкретном случае.