Экспертиза сделок в росреестре

Границы правовой экспертизы документов (Шайхутдинов С.)

Дата размещения статьи: 29.10.2015

На практике нередко возникают спорные ситуации относительно того, в каком именно объеме государственный регистратор должен проводить правовую экспертизу. В частности, какие документы он должен проверить, а какие требовать не вправе, насколько тщательно должен проверять содержание договора и др. Попытаемся с учетом судебной практики выделить основные моменты, которые характеризуют надлежащую правовую экспертизу.

Как видит правовую экспертизу закон

Одним из этапов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правовая экспертиза документов.
Данная норма Закона в правовую экспертизу документов включает проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, установление оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановления.
Вопрос о том, была ли проведенная правовая экспертиза надлежащей, имеет значение в делах об оспаривании отказов Росреестра в государственной регистрации, о взыскании убытков, причиненных по вине Росреестра (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ).
Однако, как справедливо замечает Р. Бевзенко, не вполне ясно, что такое ненадлежащая правовая экспертиза, а вопрос определения вины регистратора в ненадлежащей правовой экспертизе ни в ГК РФ, ни в Законе N 122-ФЗ не решен .
———————————
Бевзенко Р.С. Принципиальные положения статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество // Закон. 2015. N 4.

Тем не менее если проанализировать судебную практику, то можно выявить некоторые общие моменты в подходах судов при рассмотрении данной категории дел.

Знал, но не сказал

Когда имеет место информированность регистрирующего органа о каких-либо существенных для принятия решения о регистрации или об отказе в регистрации обстоятельствах, но при принятии окончательного решения после правовой экспертизы документов регистратор не воспользовался известными ему сведениями, то высока вероятность того, что решение государственного регистратора будет признано незаконным.
Кроме того, в некоторых случаях регистратор должен принимать меры к получению информации (речь идет не о предусмотренных законом межведомственных запросах).
Например, Московский городской суд в Определении от 16.02.2012 по делу N 33-5087 признал действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры незаконными, поскольку государственная регистрация сделки была произведена регистрирующим органом при наличии у него сведений о мошеннических действиях в отношении спорной квартиры.
В данном деле суд сделал вывод об информированности регистрирующего органа о мошеннических действиях, поскольку сотрудники дознания ранее изымали у регистрирующего органа договор купли-продажи спорной квартиры.

Надо принять дополнительные меры

В другом деле организация обратилась в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на здание как единый объект и о государственной регистрации права собственности на отдельные помещения в указанном здании. В государственной регистрации по всем заявлениям было отказано со ссылкой на то, что в нарушение норм Градостроительного кодекса РФ заявителем не было представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а по межведомственному запросу Росреестр самостоятельно получил информацию о том, что такое разрешение не выдавалось. Решения Росреестра об отказе в государственной регистрации были обжалованы в суд. Мы представляли в арбитражном суде интересы заявителя.
В ходе рассмотрения дела в суде выяснилось, что действительной причиной отказа в государственной регистрации послужило то, что заявление о государственной регистрации прекращения права собственности было подано в отношении объекта, право собственности заявителя на который не было зарегистрировано.
В суде было установлено, что в результате технической ошибки в государственном кадастре недвижимости произошло дублирование объекта. В ГКН содержалась информация о двух объектах с одинаковыми техническими характеристиками и адресом. Поскольку это были два объекта, то каждый из них имел собственный кадастровый номер. В ЕГРП право собственности заявителя было зарегистрировано только на один из этих объектов.
Сотрудник многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг сформировал заявление о государственной регистрации прекращения права, указав в заявлении тот объект, в отношении которого право заявителя не было зарегистрировано. Представитель заявителя подписал заявление в том виде, в каком оно было сформировано сотрудником МФЦ.
В ходе рассмотрения дела Федеральная кадастровая палата признала наличие в ГКН технической ошибки и исправила эту ошибку, присвоив статус «архивный» тому объекту, который был указан в заявлении о регистрации прекращения права.
Однако, несмотря на наличие ошибки не на стороне заявителя, суд отказал в признании решений Росреестра незаконными, поскольку на момент обращения заявителя в Росреестр право на недвижимость не было зарегистрировано и для совершения регистрирующим органом действий по государственной регистрации прекращения права не имелись фактические и правовые основания.
Разумеется, мы не могли согласиться с таким решением суда и обжаловали его в апелляционном порядке. Апелляционный суд в этом споре занял сторону заявителя (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 N 18АП-6302/2015 по делу N А07-108/2015). Он указал, что Управление Росреестра как орган, осуществляющий ведение государственного кадастра недвижимости, установив, что технические характеристики объектов с разными кадастровыми номерами одни и те же, было обязано выяснить причины наличия расхождений в кадастровом номере объекта по сведениям ЕГРП. Отказ в государственной регистрации является незаконным, так как орган, осуществляющий ведение ГКН, ненадлежащим образом исполнил свои обязанности, что выразилось в наличии технической ошибки.
Управление Росреестра в данной ситуации располагало всеми необходимыми для государственной регистрации документами и, выявив расхождение в кадастровых номерах, должно было принять меры к выявлению причин такого расхождения и исправлению технической ошибки, а не отказывать в государственной регистрации.
Из указанных судебных актов можно сделать вывод, что сотрудникам Росреестра при проведении государственной регистрации нужно действовать с меньшим формализмом и проявлять некоторую инициативу. Если при проведении государственной регистрации по одному адресу обнаружено два одинаковых объекта с разными кадастровыми номерами, то нужно не отказывать в государственной регистрации (тем более совершенно по другим основаниям, как произошло в описанном деле), а выяснить причину, почему так произошло, поскольку ЕГРП и ГКН подведомственны одному государственному органу.
Если в Росреестре имеется информация о возможном мошенничестве с недвижимостью, то, даже несмотря на отсутствие запретов и арестов в отношении этой недвижимости, нужно принять дополнительные меры к проверке законности сделки вплоть до отказа в государственной регистрации.

Экспертиза актов государственных органов

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Но, если основанием возникновения прав на недвижимость, за регистрацией которых обратилось лицо, является государственный или муниципальный правовой акт, это не означает сужения сферы правовой экспертизы документов, поданных на такую регистрацию.
В письме Росреестра от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13 есть целый раздел, посвященный правовой экспертизе документов в отношении государственных и муниципальных правовых актов, который предписывает сотрудникам Росреестра проверять компетенцию органа на издание акта, субъектный состав правоотношений и т.д.
Иными словами, наличие распорядительного документа государственного или муниципального органа не гарантирует того, что права на недвижимость будут успешно зарегистрированы.
Судебная практика показывает, что такие случаи имеют место. Например, в деле N А73-6521/2013 АС Хабаровского края Росреестр правомерно отказал в регистрации перехода права собственности на земельный участок, предоставленный постановлением органа местного самоуправления, поскольку такой земельный участок находится в береговой полосе (Постановление ФАС ДО от 12.03.2014 N Ф03-238/2014 по делу N А73-6521/2013).

Проверка законности сделки

Одним из элементов правовой экспертизы документов является проверка законности сделки.
В самом общем виде эта часть правовой экспертизы описана, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.11.2011 N 7088/11 по делу N А49-2689/2010, где суд указал, что регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.
Однако на практике не совсем ясно, насколько глубоко и в каком объеме регистратор должен изучать сделку. Эту же проблему признает и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 28.08.2013 N 14-исх/07892-ГЕ/13, в котором сказано, что Закон N 122-ФЗ не содержит специальных норм о пределах правовой экспертизы документов, что повлекло формирование неединообразной судебной практики и претензии со стороны правоохранительных органов.
Более или менее устоявшимся в настоящее время является подход, согласно которому Росреестр проверяет сделки на предмет их ничтожности, а вот отказывать в совершении регистрационного действия на основании оспоримости сделки он не вправе (Постановления ФАС ВВО от 15.09.2006 по делу N А11-19278/2005-К1-14/776/22, ФАС МО от 11.05.2012 по делу N А40-72526/11-122-499, ФАС МО от 02.04.2012 по делу N А40-94358/11-94-731, ФАС СКО от 15.04.2011 по делу N А63-6989/2010).
Но и в этом вопросе по отдельным категориям дел нет единообразной практики. Например, по делам об отчуждении одним из супругов недвижимости, являющейся общей совместной собственностью.
Росреестр в вышеуказанном письме, признавая сделку одного из супругов по отчуждению общего имущества без согласия второго супруга оспоримой, предписывает отказывать в государственной регистрации, если в составе документов для государственной регистрации (в том числе в качестве дополнительного документа после приостановления государственной регистрации) не было представлено нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости.
Суды общей юрисдикции, в частности Оренбургский областной суд, такую позицию поддерживают (Апелляционное определение от 04.06.2015 N 33-3861/2015).
Иной позиции придерживаются арбитражные суды. Так, ФАС ПО в Постановлении от 17.03.2014 по делу N А55-15408/2013 указал, что представленная на регистрацию сделка, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, является оспоримой и отсутствие согласия супруга на ее заключение не может являться препятствием для ее регистрации. Аналогичную точку зрения высказал ВАС РФ в Определении от 17.10.2012 N ВАС-13087/12 по делу N А05-12762/2011.
Согласно указанному письму Росреестра от 28.08.2013 государственному регистратору следует проверять соблюдение предусмотренных законодательством условий предоставления объекта недвижимости определенному лицу. Пределы данной проверки очерчены в этом же письме. Проверяется факт соблюдения установленной процедуры, но не ее правильность (сроки, содержание уведомлений и т.д.). И хотя указанные ориентиры для проведения правовой экспертизы установлены в отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, они являются актуальными и при возникновении прав на недвижимость по иным основаниям.
Имеется множество правовых ситуаций из различных отраслей права, которые подлежат проверке на предмет соблюдения установленной законом процедуры передачи недвижимости.
Например, Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если не соблюдена процедура извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (Постановление ФАС СЗО от 23.01.2014 N Ф07-10687/2013 по делу N А21-2512/2013).
Если не было заключено охранное обязательство при аренде объекта культурного наследия, в регистрации договора аренды будет отказано (Постановление ФАС СЗО от 21.10.2013 по делу N А56-1599/2013).
Также последует отказ в государственной регистрации, если продаже имущества должника не предшествовали установленные законодательством о несостоятельности процедуры торгов (Постановление АС ДО от 10.06.2015 N Ф03-2281/2015 по делу N А59-841/2009).
Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на недвижимость по результатам торгов, если при продаже предмета залога залогодержателю не будет предложено оставить предмет залога за собой (Постановление ФАС ВВО от 27.12.2012 по делу N А79-13959/2011).
Несмотря на то что границы правовой экспертизы документов четко не обозначены, регистрирующий орган в целом верно подходит к решению этой задачи.
Однако иногда действия государственных регистраторов приводят к нарушению прав и интересов, как частных, так и публичных, в результате чего такие действия не проходят судебной проверки. Нам известны три возможные причины, по которым правовая экспертиза признается ненадлежащей, а действия регистрирующего органа — незаконными: прямое нарушение закона вследствие некомпетентности или по другим причинам, проявление излишнего формализма и плохое взаимодействие внутри Росреестра.

Читайте так же:  Пенсионер алроса

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 г. № 14-исх/07892-ГЕ/13 Об установлении единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов

Росреестр с целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии отмечает следующее.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), возлагая на регистрирующий орган проведение правовой экспертизы представленных документов, не содержит на данный момент специальных норм о ее пределах, что, в свою очередь, послужило формированию неединообразной практики рассмотрения судами дел, связанных с действиями регистрирующих органов по проведению правовой экспертизы, а также предъявлению претензий со стороны правоохранительных органов.

При этом Закон о регистрации в действующей редакции ограничивает пределы правовой экспертизы при государственной регистрации права на основании судебного акта и ипотеки на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке (или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона).

Для понимания пределов правовой экспертизы, являющейся центральным этапом процедуры осуществления государственной регистрации прав, важно учитывать роль института государственной регистрации прав на недвижимость в системе государственного управления.

Согласно статье 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов — это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 2.1.25 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28, юридическая сила документа — это свойство официального документа, сообщаемое ему действующим законодательством, компетенцией издавшего его органа и установленным порядком оформления.

Закон о регистрации содержит нормы, указывающие на предмет правовой экспертизы.

К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9 Закона о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (с 01.10.2013 данная норма будет применяться в редакции Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», согласно которой правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных Законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав).

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Также государственный регистратор удостоверяется в том, что документы в установленных законодательством случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц; тексты документов написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращения, с указанием мест их нахождения; фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса мест их жительства написаны полностью; в документах нет подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных в них исправлений; документы не исполнены карандашом; документы не имеют серьезных повреждений, наличие которых не позволяет однозначно истолковать их содержание.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права;

соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Соответствующие рекомендации по проведению правовой экспертизы документов и проверке законности сделки содержатся в приказе Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Соответственно, при проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов) необходимо установить (проверить) следующие факты.

1. В отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления государственный регистратор должен проверить:

компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве (например, при предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) (например, соблюдение требований статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 2 Федерального закона от 08.12.2011 № 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенном лицу. Здесь необходимо отметить, что государственному регистратору важно установить, имел ли место сам факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенном лицу (то есть, например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта), но при этом не следует проверять соблюдение порядка, в том числе сроков, проведения такой процедуры (например, соблюдения порядка размещения извещения о проведении торгов, его содержания, порядка назначения организатора торгов). Если в представленном на государственную регистрацию прав акте органа государственной власти (органа местного самоуправления) отсутствует указание на проведение необходимых для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу процедур, государственный регистратор с учетом положений статей 8, 19 Закона о регистрации должен обеспечить получение необходимой информации (документов) (запросить) у уполномоченных органов (организаций) (получаемые сведения должны подтверждать факт проведения необходимой в соответствии с законом процедуры и содержать ее результаты). В случае если из представленных заявителем или полученных на основании запроса государственного регистратора от уполномоченных органов (организаций) документов (информации) следует, что необходимая для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу в соответствии с законом процедура не проводилась либо акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) принят не в отношении того лица, которое имело право на предоставление ему объекта недвижимости с учетом результатов данной процедуры, в государственной регистрации прав на основании такого акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) может быть отказано в связи с его несоответствием по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Читайте так же:  Тенденции страхования осаго

2. При проверке законности сделки необходимо учитывать, какие последствия предусмотрены законом при нарушении установленных законом требований к порядку (возможности) ее совершения, к ее форме и содержанию, субъектному и объектному составу.

Однако в любом случае, если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в том числе лиц, в пользу которых установлены ограничения (обременения) права, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию, условий, ограничивающих права собственника.

Если сделка совершена на основании акта органа государственной власти (органа местного самоуправления), осуществляется проверка не только законности самой сделки, но действительности (юридической силы) лежащего в ее основе акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) (с учетом рассмотренных выше критериев, по которым должна осуществляться такая проверка).

Проверяя законность сделки с точки зрения правовых последствий ее несоответствия требованиям закона, предлагаем руководствоваться следующим.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 100-ФЗ), вступающего в силу с 01.09.2013):

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки;

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В этой связи на примере наиболее типичных сделок предлагаются следующие алгоритмы действий при проведении проверки законности сделки.

Сделки по распоряжению общим имуществом супругов.

Согласно статье 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-Ф3 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 часта первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 35 СК (получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то государственным регистратором должно быть, принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав» — об отказе в государственной регистрации прав. При этом, например, если такая сделка нотариально удостоверена и в ней указано, что нотариально удостоверенное согласие другого супруга имеется, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 35 СК).

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 35 СК соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), если его адрес известен.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав супругу лица, распоряжающегося объектом недвижимости (супругам обеих сторон сделки, требующей нотариального удостоверения), вызвана тем, что согласно статье 35 СК сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки; супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ), статьей 35 СК такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 35 СК согласие супруга.

Распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении.

Согласно пункту 2 статьи 295 ГК предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В этой связи полагаем необходимым в случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия собственника имущества принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 295 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав необходимо также направить собственнику имущества.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав собственнику имущества вызвана тем, что согласно статье 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе; поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа; лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

При этом, например, если собственник имущества сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 295 ГК).

Отчуждение заложенного имущества.

В силу пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования статьи 37 Закона об ипотеке (получено согласие залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с Законом об ипотеке и это условие не изменено договором об ипотеке), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию прав документах сведений о том, что требования статьи 37 Закона об ипотеке соблюдены, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав должно быть направлено, помимо сторон сделки, залогодержателю.

Необходимость направления уведомления о приостановлении государственной регистрации прав залогодержателю вызвана тем» что согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 Закона об ипотеке, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии со статьями 166, 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ), статьей 39 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой, и предложить представить на государственную регистрацию прав предусмотренное статьей 37 Закона об ипотеке согласие залогодержателя. При этом, например, если залогодержатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на отчуждение заложенного имущества, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьи 37 Закона об ипотеке).

В соответствии со статьей 43 Закона об ипотеке:

последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (абзац первый пункта 2);

Читайте так же:  Образец искового заявления в мировой суд по защите прав потребителей

последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении (абзац первый пункта 3);

изложенные выше правила не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица (пункт 5).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены указанные требования статьи 43 Закона об ипотеке, то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При этом полагаем необходимым в случае, предусмотренном абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке, при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять соответствующее уведомление не только сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке с указанием причин приостановления государственной регистрации последующего договора об ипотеке. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам последующего договора об ипотеке, а также залогодержателю по предшествующему договору об ипотеке, что в соответствии со статьей 166 ГК, абзацем первым пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке такая сделка является оспоримой.

Пользование арендованным имуществом.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 ГК).

При этом статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что:

арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 5);

при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункте).

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду «пункт 9»

Названные нормы условие о необходимости предварительного — до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, то есть до совершения (заключения) соответствующей сделки, — уведомления не содержат.

При этом в соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

В этой связи полагаем возможным не истребовать документы, подтверждающие уведомление арендодателя земельного участка о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, поскольку его неуведомление не влечет признания сделки по передаче прав арендатора земельного участка недействительной.

В случае непредставления на государственную регистрацию прав согласия арендодателя, предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК, полагаем необходимым принимать решение о приостановлении государственной регистрации прав и направлять сторонам сделки уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки, что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 2 статьи 615 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие. Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) необходимо также направить арендодателю.

При этом, например, если арендодатель сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на совершение арендатором сделок с арендованным имуществом, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 2 статьи 615 ГК).

В силу пункта 1 статьи 391 ГК перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов не следует, что сторонами сделки соблюдены требования пункта 1 статьи 391 ГК (получено согласие кредитора на перевод долга), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В случае, предусмотренном пунктом 1 статьи 391 ГК, при непредставлении на государственную регистрацию прав согласия кредитора, предусмотренного названной нормой ГК, полагаем необходимым при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав направлять сторонам сделки, а также с учетом положений статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) кредитору уведомление с указанием причин приостановления государственной регистрации прав. В соответствующем уведомлении необходимо также разъяснять сторонам сделки» что в соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) такая сделка является оспоримой (поскольку из пункта 1 статьи 391 ГК не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия), и предложить представить на государственную регистрацию прав соответствующее согласие.

При этом, например, если кредитор сообщит (с учетом положений статьи 157.1 ГК (в редакции Закона № 100-ФЗ) непосредственно регистрирующему органу о своем согласии на перевод должником своего долга, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований пункта 1 статьи 391 ГК).

Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет.

Пунктом 2 статьи 37 ГК установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно пункту 1 статьи 175 ГК сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях» когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 ГК, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя.

При этом сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем (пункт 1 статьи 26 ГК).

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 СК при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК).

В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов видно, что сторонами сделки нарушены требования статей 26, 37 ГК (не получено согласие родителей, усыновителей или попечителя, либо такое согласие дано без предварительного разрешения органа опеки и попечительства), то государственным регистратором должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав в рассматриваемых случаях полагаем необходимым направлять уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сторонам сделки, а также родителям (усыновителям, попечителям), если их адрес известен, органу опеки и попечительства с указанием причин приостановления государственной регистрации прав.

При этом, например, если родители (усыновители, попечители), орган опеки и попечительства сообщат непосредственно регистрирующему органу о своем согласии (разрешении) на совершение несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сделки, то, представляется, это должно быть принято во внимание (в качестве обстоятельства, свидетельствующего о соблюдении требований статьей 26, 37 ГК).

Также отмечаем, что приостановление государственной регистрация прав (сделки, ограничения (обременения) прав) по причине возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав возможно в случае наличия обоснованных сомнений. Критериями (пределами) обоснованности таких сомнений являются предусмотренные Законом о регистрации основания для отказа в государственной регистрации прав. Соответственно, неустранение таких сомнений должно повлечь отказ в государственной регистрации (в ином случае действия по приостановлению государственной регистрации прав могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации прав).

Обзор документа

Рассмотрен вопрос о правовой экспертизе представленных на госрегистрацию прав документов.

В рамках таких мероприятий государственный регистратор изучает материалы для установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимость. Документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям действовавшего на определенный момент законодательства.

Кроме того, регистратор должен убедиться в том, что документы в установленных случаях нотариально удостоверены, скреплены печатями, имеют надлежащие подписи. Тексты написаны разборчиво, наименования юрлиц — без сокращения, указаны места их нахождения. Фамилии, имена и отчества физлиц, адреса мест их жительства написаны полностью. Отсутствуют подчистки, зачеркнутые слова. Документы не исполнены карандашом. Материалы не имеют серьезных повреждений.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения как при регистрации самой сделки, так и в случае перехода, ограничения (обременения) права на ее основании. Проверяются, в том числе, право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей, (если сделка совершена такими лицами), существенные условия, соблюдение формы и т. д.

Приводятся конкретные примеры проверок законности сделок. Речь идет о распоряжении общим имуществом супругов, об отчуждении заложенного имущества, об аренде, об ипотеке, о переводе долга и др.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: