Договор жск это фз 214 или нет

ЖСК или ФЗ-214 как выбрать

Негативные аспекты приобретения жилого помещения в ЖСК

применимо к Краснодарскому краю и Горячему Ключу в частности.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…», жилищно-строительный кооператив имеет право строить за счет денежных средств граждан квартиры в многоквартирных жилых домах БЕЗ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. При этом, данный Федеральный закон не распространяется на взаимоотношения между ЖСК и его пайщиками.
Это означает:

  1. Отсутствие принятых государством жестких правил, регулирующих взаимоотношения между ЖСК и его пайщиками. Наоборот, ЖСК может навязать любые условия договора, ущемляющие интересы пайщика.
  2. Отсутствие гарантий защиты прав покупателя квартиры, предусмотренных Федеральным законом «О долевом участии…».
  3. Отсутствует государственный контроль за деятельностью ЖСК (в отличие от строительства квартир по долевому строительству, где создан специальный административный орган – Управление по надзору за долевым строительством Краснодарского края, в который ежеквартально предоставляется отчетность застройщика и который следит за исполнением обязательств застройщика перед дольщиками, проводит проверки и налагает адм.взыскания).
  4. Отсутствует государственная регистрация договоров паенакопления, то есть нет проверки их содержания, нет контроля за недопущением «двойных» продаж квартир, нет юридической проверки полномочий подписывающих сторон (в отличие от строительства квартир по долевому участию, где каждый договор проверяется и регистрируется Управлением Росреестра по Краснодарскому краю).
  5. Отсутствует страхование ответственности застройщика за неисполнение обязательств по строительству дома (в отличие от строительства квартир по долевому участию, где гражданская ответственность застройщика перед дольщиком по каждому договору страхуется в уполномоченной Банком России страховой организации на сумму стоимости квартиры).
  6. Нет повышенной ответственности застройщика (двойная ставка рефинансирования) за пропуск срока сдачи дома в эксплуатацию.
  7. Нет обязанности застройщика по компенсации морального вреда пайщику за нарушение условий договора с ним.
  8. Отсутствует обязательное условие о гарантийном сроке 5 лет на дом (срок можно устанавливать любой).
  9. Отсутствует обязанность застройщика составлять и публиковать проектную декларацию.
  10. Нет административной ответственности за нарушение Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве…».
  11. В случае расторжения пайщиком и ЖСК договора, пайщик сможет вернуть свои денежные средства только в случае, если у ЖСК есть собственные свободные денежные средства, не являющиеся взносами иных пайщиков (то есть, какое-либо взыскание убытков с ЖСК маловероятно). При этом, возвращается только паевой взнос, а вступительные и членские возврату не подлежат.

Кроме того, на эти взаимоотношения также не распространяется Закон о защите прав потребителей (см. пункт 11 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Согласно пункта 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ, для того, чтобы ЖСК мог осуществлять строительство многоквартирного жилого дома, он должен:

  • Выступать в качестве застройщика, имея разрешение на строительство
  • Обладать земельным участком для строительства

Между пайщиком и ЖСК заключается Договор о внесении паевых взносов (либо договор паенакопления), содержание данного договора определяется по соглашению сторон и не регламентируется никакими специальными нормами права.
Кроме паевого взноса, который является платой за предоставляемое пайщику жилое помещение в МЖД, ЖСК вправе требовать от пайщика уплаты:

  • Вступительного взноса
  • Периодических членских взносов
  • Взносы на покрытие убытков ЖСК.

Данные собраны из открытых источников и актуальны на 01.03.2015

Чем отличается 214 от 215 ФЗ? Особенности Жилищно-Строительного Кооператива (ЖСК)

Кроме того, что сроки сдачи затянули на год, так и сейчас дом до сих пор не присоединили к коммуникациям и не передали управляющей компании. И самое сложное в этом – повернуть ситуацию в свою сторону. Вернуть деньги практически невозможно. Как и найти покупателя на такую квартиру.

Виной всему строительство Жилищного кооператива по 215 ФЗ. Именно по нему обычно ЖСК ведут строительство. А это изначально – отсутствие каких-либо гарантий.

Основные пункты, которые в корне отличаются от тех, по которым действуют застройщики при долевом строительстве. Изначально, ЖСК имеет специфическую судебную практику по разрешению споров между членами ЖСК. Первоначально, Жилищные кооперативы имеют право действовать вне рамок 214 ФЗ. Что это означает?

Помимо стоимости квадратных метров, придётся заплатить вступительные взносы, которые могут вырасти до 5 процентов от стоимости квартиры. При этом, членские взносы жилищный кооператив имеет право взимать не только на содержание объекта, но и на его достройку, если вдруг деньги закончатся.

Отдельный разговор о договоре. По 214 ФЗ застройщик оформляет всего один договор, к которому могут быть приложения и дополнительные соглашения. В которых прописываются и сроки строительства, и стоимость объекта, и штрафные санкции. Пайщик ЖСК помимо договора обязан подписывать устав. Нормативные положения которого не имеют ничего общего с нормами гражданского обязательственно го права. Единственная в нём норма для ЖСК – это взимание дополнительных взносов, которые могут потребоваться, например, для достройки дома. Расторгнуть такой договор тоже не просто. Например, если при строительстве по 214 ФЗ дольщик при неисполнении обязательств может договор расторгнуть и потребовать возврата своих средств. Кроме этого, может потребовать и неустойку. Пайщики при подобной ситуации могут рассчитывать на возврат денег только при выходе из кооператива. При этом, членские взносы обратно не вернут. Неустойка за сорванные сроки сдачи тоже не предусмотрена. Плюс к этому, даже через суд ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. При их отсутствии даже суд не удовлетворит требование пайщика.

И что главное – приобретая квартиру через ЖСК, на закон «О защите прав потребителей», рассчитывать не стоит. Он просто не применим. Поэтому, покупатель недвижимости через ЖСК юридически намного меньше защищен, чем дольщик, приобретающий квартиру у застройщика.

Поэтому, покупая недвижимость, в первую очередь нужно обращать внимание на то, по какому закону ведётся стройка. Предварительно, узнать о законности объекта можно на сайте администрации Краснодара. Объекты, строящиеся с нарушением, можно увидеть на интерактивной карте пройдя по ссылке Самострои Краснодара. Но, даже не обнаружив там объект, стоит уточнить информацию о законности стройки по телефонам 218-91-32 и 218-91-05.

ЖСК или 214 ФЗ? Отличие ЖСК от 214 ФЗ. Недавно ко мне обратилась пожилая женщина. Она получила в наследство некую сумму, решила вложить в новостройку. Так как деньги у неё небольшие, она может рассчитывать на студию в доме эконом-класса. Позвонила она вот с каким вопросом. В интернете она наткнулась на заманчивое предложение одного застройщика и позвонила в отдел продаж.

В отделе продаж застройщика ей нарисовали радужную картину покупки студии с отделкой и стали уговаривать приехать к ним. Так как женщина была наслышана о защите дольщиков по 214 федеральному закону, она в первую очередь спросила их: а работают ли они по 214 ФЗ? На что ей радостно ответили, что работают, приезжайте скорее, лучше нас ничего не найдёте.

Но на сайте она наткнулась на одну деталь. Она прочитала, что у них ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Вот она и решила уточнить у меня, возможна ли комбинация договора ЖСК и 214 федерального закона. Что-то её здесь насторожило, потому как она слышала, что ЖСК – кооперативы могут не соблюдать сроки строительства. Что ж, давайте попробуем разобраться вместе, чем отличается жск от 214 фз.

Отличия жск от 214 ФЗ.

214 Федеральный закон принят 22 декабря 2004 года и он призван защищать интересы участников долевого строительства. Закон регулирует отношения участников долевого строительства и устанавливает гарантии защиты прав их участников. Кто такие участники долевого строительства? Люди, которые подписали с застройщиком договор долевого участия (дду).

Что же такое дду? Дду – это договор долевого участия, согласно которому застройщик обязуется в установленные сроки построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства.

214 федеральный закон предусматривает штрафные санкции в случае нарушения сроков строительства за каждый день просрочки. Закон обязывает застройщика нести ответственность за качество и соответствие проектной документации объектов строительства. Если есть недостатки и недоделки, то застройщик обязан их устранить в разумный срок и за свой счет. Уточню.

Если собственник квартиры обнаруживает недостатки и недоделки в течение гарантийного срока объекта долевого строительства, то застройщик обязан их устранить. Гарантийный срок объекта по закону – минимум 5 лет.
Подводя итоги, можно сказать, что у 214 федерального закона есть ряд плюсов :

• Договор регистрируется в УФРС, что гарантирует отсутствие двойных продаж.
• Застройщик обязан иметь разрешительную документацию.
• Застройщика наказывают штрафными санкциями за несоблюдение сроков строительства.
• Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.
• Обязательно устанавливается гарантийный срок на объект строительства, который не может быть менее пяти лет.

Но дело в том, что 214 федеральный закон регламентирует только долевое строительство, а ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) регламентируются пятым разделом жилищного кодекса российской федерации. Так что, строительные компании вводят вас в заблуждение, говоря что у них ЖСК, при этом работают они по 214 ФЗ. ТАКОГО БЫТЬ НЕ МОЖЕТ! 214 ФЗ не запрещает жилищно-строительных кооперативов, но никак на них не влияет.

Почему застройщики так поступают? Ответ очевиден, рекламный ход. Чтобы усыпить вашу бдительность. Ведь по 214 закону вы более защищены. ЖСК чаще задерживают строительство, они могут продлить сроки строительства без всяких штрафных санкций. При заключении ДДУ в случае неисполнения обязательств по договору дольщик имеет право вернуть свои средства и требовать возмещения убытков.

Члены ЖСК лишены такой возможности, возврат денежных средств у них происходит при выходе из кооператива, при этом членские и вступительные взносы чаще всего не возвращаются, по факту нет возможности взыскать убытки. ДДУ надежнее договора ЖСК.

Подводя итоги, можно сказать, 214 ФЗ защищает дольщиков, подписавших договор долевого участия. Проводя анализ в интернете, я вижу, что люди часто набирают фразу » жск и 214 фз разница». Значит этот вопрос их волнует. Я бы однозначно выбрала ДДУ и 214 ФЗ. Вам решать, в какую новостройку вкладывать деньги.

ДДУ и ЖСК — в чем отличия?

2963 Игорь Василенко

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Читайте так же:  Доверенность на продажу недвижимого имущества образец

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.). С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;

В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков). В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег). Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики. Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков. Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

214ФЗ или ЖСК: плюсы и минусы

Считается, что ДДУ эффективнее других форм покупки квартиры в новостройке защищает права дольщика. Однако у ЖСК также немало сторонников, особенно в среде застройщиков.

На строительном рынке Петербурга сложилась двойственная ситуация – от компаний, работающих по 214 ФЗ, покупатели требуют условий жилищно-строительного кооператива, а компаниям, практикующим ЖСК-схему, ставится в укор отсутствие договора долевого участия. Так в чем же преимущества и недостатки каждого из вариантов.

«На рынке недвижимости законно могут использоваться обе схемы продажи квартир – заключение договора долевого участия согласно 214 ФЗ и договор жилищно-строительного кооператива. В первом случае клиенты являются дольщиками, во втором – пайщиками», говорит Анжелика Альшаева, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест». «Обе схемы легитимны. Выбор – за покупателем – продолжает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». — Есть строительные компании, которые реализуют жилье только по схеме ЖСК. Поэтому, если конкретные объекты именно этой компании интересны, покупатель принимает решение в этой схеме участвовать».

ЖСК проверено временем

Идея жилищно-строительных кооперативов возникла в СССР еще в 20-х годах прошлого века, но перед войной кооперативы как проявление частной собственности запретили. Вернули схему к жизни лишь в 1958 году. ЦК КПСС и Совмин разрешили горожанам не только вкладывать деньги, но лично участвовать в строительстве. Бригады пайщиков выходили на стройку во вторую и третью смены после основной работы. От государства кооперативу предоставлялись значительная ссуда и ряд льгот. Считается, что доля ЖСК-новостроек не превышала в СССР 8% от общего объема возводимого жилья.

В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. В 2013 году, по данным Комитета по строительству Администрации Петербурга, в северной столице введены в эксплуатацию 989 жилых дома общей площадью 2,583 млн кв. м. Более 20% возведены по схеме ЖСК.

«Есть застройщики, которые работают исключительно по схеме ЖСК, потому что у них есть возможность предоставлять длительную рассрочку платежа. Это главный неоспоримый плюс этой схемы – уверена Ирина Богачева, руководитель направления «Новое строительство» АН «Итака». – Нередко срок рассрочки превышает срок сдачи жилого объекта. Это удобно для тех потребителей, кто не может по ряду причин позволить себе ипотечный кредит. В договоре же ДДУ рассрочка возможна лишь до ведения дома в эксплуатацию».

«Наша компания, ведущая историю с 1988 года, традиционно использует схему ЖСК – рассказывает Александр Львович, генеральный директор строительной компании «Навис». – Такой подход позволяет нам возводить дома без привлечения кредитных и заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. На наш взгляд, это снижает риски. Доверие же покупателя во многом определяется не формой договора на приобретение жилья, а репутацией застройщика. За время деятельности у нашей компании нет ни одного недостроя – все дома введены в срок».

Отметим, что права покупателя в случае с ЖСК во многом определяются уставом кооператива. В нем прописываются и условия выхода из ЖСК, к которым надо отнестись с предельным вниманием – от их формулировок зависит, когда и в каком объеме при выходе из ЖСК пайщику будут возвращены средства.

Читайте так же:  Требования доу к сотрудникам

На основании этого устава ЖСК будет функционировать и после окончания строительства и заселения дома. Таким образом, собственники квартир станут полноправными хозяевами и смогут самостоятельно избрать форму управления домом (ЖСК или ТСЖ) и выбрать управляющую компанию.

Для разрешения конфликтов у пайщиков на руках непременно должны быть документы, доказывающие факт вступления в кооператив. Это может быть справка о членстве или заверенная должным образом выписка о приеме заявления.

Главным недостатком ЖСК, который отметили все эксперты, является возможность переноса сроков строительства. «Прежде всего, покупатели, вступившие в жилищно-строительный кооператив, иначе говоря — пайщики, могут столкнуться с переносом сроков сдачи своего дома, что часто имеет дело на практике, в то время как договор по 214 ФЗ четко устанавливает сроки передачи строительного объекта дольщикам», рассуждает Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС». — Большой риск для покупателей по схеме ЖСК, состоит в том, что застройщик может привлекать деньги пайщиков, не имея разрешения на строительство, что невозможно по 214 ФЗ. В нашей стране достаточно примеров, когда процесс получения разрешения затягивается».

О 214 замолвите слово

«ДДУ защищает клиента со всех сторон – от двойной продажи, изменения планировки, недостроя, банкротства и т.п. Предложения по кооперативным квартирам дешевле, но и риски клиента при заключении договора ЖСК гораздо выше – подчеркивает г-жа Альшаева. — В ДДУ прописана конечная цена квартиры, она может быть изменена только в случае обмеров ПИБ (если, к примеру, добавились квадратные метры). Цена по договору ЖСК может повыситься, потому что в кооперативе, допустим, закончились деньги, т. е. клиент не застрахован от удорожания квартиры из-за неблагополучной ситуации в ЖСК или по другим причинам».

Тем не менее, лазейки для маневра есть и в договоре долевого участия. К примеру, согласно ФЗ № 214 ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Факт регистрации есть основания для внесения средств на счет застройщика. Но в ряде случаев дольщику предлогается внести деньги непосредственно после заключения договора. Кроме того, предметом ДДУ должны быть обязательства застройщика по передаче в собственность дольщика конкретного жилого помещения и ничто иное.

«Договор 214ФЗ считается более безопасным для покупателя по ряду причин. По закону договор долевого участия регистрируется в ФРС, что исключает риск двойных продаж. В договоре долевого участия указаны сроки передачи квартиры покупателю, в случае нарушения которых застройщик будет обязан выплатить дольщику неустойку. А если квартира имеет какие-нибудь дефекты, клиент вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в обусловленный срок – соглашается с коллегой г-жа Богачева. — Тем не менее, вся разрешительная и проектная документация на объект у застройщика должна быть независимо от схемы продаж».

214 в 2014-м

«С 1 января 2014 года у клиента, заключившего договор долевого участия, имеется страховка – с нового года застройщики обязаны страховать ответственность, и в случае банкротства, недостроя и прочих проблем страховая компания возместит покупателю ущерб в полном объеме – комментирует Анжелика Альшаева. — Дольщики читают 214ФЗ и цитируют его пункты. Для них важен основной момент: договор долевого участия должен быть зарегистрирован, — и только после этого они могут нести деньги в строительную компанию».

«214 ФЗ более предпочтителен для покупателя, так как он защищает их интересы в части соблюдения сроков передачи квартир, соответствия характеристик будущей квартиры заявленным застройщиком и т.д. По 214ФЗ предусмотрена ответственность застройщика, а за его состоянием и отчетностью следят компетентные органы», настаивает Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб».

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС».

Наша компания дрожит своей репутацией надежного и стабильного застройщика, поэтому мы работаем строго по 214 ФЗ. Для покупателей выбор в пользу договора по 214 Федеральному закону, безусловно, будет правильным, поскольку такой договор гораздо эффективнее защищает их права, чем схема ЖСК.

Договор по 214 ФЗ подлежит обязательной регистрации, и только после нее застройщик может привлекать средства дольщика. Для ЖСК таких ограничений нет, деньги пайщиков можно пускать в оборот быстрее. Дополнительное преимущество договора по 214 ФЗ — пятилетняя гарантия на дом, которую не имеют участники схемы ЖСК.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar

Сегодня и застройщики, и покупатели отдают предпочтение 214 ФЗ, который считается более безопасным. Как правило, девелоперы выбирают ЖСК в случае отсутствия собственных средств на строительство проекта, в противном же случае они без колебаний выбирают 214 ФЗ. Также хотелось бы отметить, что ипотека сегодня является самой востребованной схемой приобретения недвижимости. Больше 50% сделок на рынке совершается с привлечением ипотечных средств, что отлично демонстрирует сложившуюся ситуацию.

Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС»

Наша компания работает только по 214-ФЗ. Это наш сознательный выбор, поскольку 214-ФЗ дает участникам строительного рынка более прочную юридическую платформу взаимодействия с дольщиками, более цивилизованный формат отношений. Не случайно банки предлагают ипотечные программы только для объектов, строящихся по 214-ФЗ. Когда застройщик работает по 214-ФЗ, то его производственная и финансовая деятельность жестко контролируются проверяющими органами, договором четко определены сроки строительства объекта, стоимость квадратного метра приобретаемого жилья. Также выгодна покупателям и регистрация договоров в УФРС, что полностью снимает опасность двойных продажах.

Сергей Кравцов, генеральный директор «Элемент–Бетон»

Что касается схем приобретения жилья, то по-прежнему более безопасным и удобным способом для покупателей остается схема по 214 ФЗ, которая ограничивает сроки строительства объекта и, таким образом, не позволяет застройщикам их сдвигать. 214 ФЗ не только защищает дольщиков, но и увеличивает уровень продаж у девелоперов, позволяя аккредитоваться у большого количества банков. Именно поэтому на текущий момент более 80% сделок по нашим объектам происходят с привлечением ипотечных средств.

Автор: Марина Явь, аналитик портала

Что такое ЖСК (ФЗ-215) выбираем новостройку грамотно

Количество просмотров: 5 916

Очень часто, когда люди обращаются ко мне за помощью в подборе квартиры в новостройке от надежного застройщика, я спрашиваю их, рассматривают ли они покупку квартиры по ЖСК или только по ДДУ. И очень часто в ответ слышу вопрос, а что это?!

Поэтому давно назрела необходимость восполнить пробел в знаниях. Давайте будем выбирать жилье в Анапе более осознанно. И для этого нам надо разобраться со следующими вопросами:

  • что такое жск;
  • какими законами регламентируется деятельность жск;
  • жск и тсж это одно и то же или нет;
  • создание жск, кто и для чего его создает;
  • договор между жск и пайщиком, что регламентирует;
  • кто такие члены кооператива, их права и обязанности;
  • вступление в жск, что надо знать перед вступлением;
  • что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК;
  • работает ли в жск закон о защите прав потребителей;
  • как выйти из жск. Расторжение договора и возврат денежных средств;
  • может ли жск отнять у пайщика квартиру;
  • ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует деятельность кооперативов;
  • минусы жск;
  • преимущества жск;
  • когда наступает право собственности на квартиру в случае договора жск;
  • какие документы необходимы для регистрации права собственности;
  • как должна выглядеть справка о выплате пая;
  • можно ли обезопасить себя, вступая в жск;

ЖСК – это аббревиатура, дословно обозначающая следующее «Жилищно-Строительный Кооператив». Иногда их называют просто «жилищный кооператив».

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖСК своими финансовыми средствами участвуют в строительстве, реконструкции и в последующем содержании многоквартирного дома.

Первые ЖСК появились в Советской России во времена НЭПа (новая экономическая политика), т.е. практически сразу после революции 1917 года. Суровые революционные настроения в правительстве того времени не дали развиться новой форме строительства и жилищные кооперативы были быстро прикрыты, как идеологически чуждое явление.

Второе дыхание ЖСК получили в 1980х годах, но нагрянувшая перестройка снова помешала дать каждой семье по квартире, и движение практически прекратило свое существование.

Третья волна ЖСК поднялась в нулевых годах этого столетия. Развитию жилищных кооперативов способствовала и способствует до сих пор острая нехватка квадратных метров на душу населения и неумеренно высокие цены на существующее жилье.

ЖСК – это, своего рода ответ населения крупным строительным компаниям на неподъемные для большинства, цены.

Важно понимать – ЖСК это некоммерческая организация. Деятельность кооператива предназначена для строительства жилья, а не для извлечения прибыли. Во всяком случае, так того требует закон о жилищных кооперативах.

Какими законами регламентируется деятельность жилищно-строительного кооператива

Деятельность ЖСК определяется и регламентируется следующими правовыми актами:

  • Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 110, 111, 112, статья 116;
  • Гражданский Кодекс РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4);
  • ФЗ-215 – регламентирует порядок заключения договора между жск и пайщиком (членом кооператива)

ЖСК и ТСЖ это одно и то же или нет

ЖСК и ТСЖ это разные понятия. ЖСК – жилищно-строительный кооператив, ТСЖ – товарищество собственников жилья. Отличаются не только названия, но и вид деятельности, и цель создания.

ЖСК – создается для строительства жилья, имеются паевые отношения, целевые взносы, направленные на строительство дома.

ТСЖ – создается в уже жилом доме, отсутствуют паевые отношения. Члены ТСЖ не обязаны погашать задолженности ТСЖ дополнительными паевыми взносами.

Создание ЖСК, кто и для чего это делает

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами.

Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица. Чаще всего, целью создания жилищно-строительного кооператива является строительство многоквартирного дома.

Количество учредителей не может быть менее 5 человек, но должно быть не более количества жилых помещений в строящемся доме

В настоящее время, ЖСК, это чаще всего, профанация. Не более 1% многоквартирных домов, строящихся по данной схеме, являются действительно тем, что предполагалось изначально, т.е. коллективом людей, объединённых желанием построить дом и готовых в этом непосредственно участвовать.

Сейчас, схема строительства многоквартирных домов посредством ЖСК используются застройщиками для того, чтобы:

  • уйти от налогов;
  • уйти от ограничений, навязанных ФЗ-214;
  • уйти от ответственности за возможный срыв сроков строительства.

Стоит отметить, что если многоквартирный дом строится по схеме ЖСК, то правление (читай застройщика) не нужно сразу обвинять во всех смертных грехах и считать злодеем, который намерен кинуть дольщиков. Очень часто новостройки, которые строились по ЖСК в Анапе, имеют хорошее качество строительства и вовремя сдавались в эксплуатацию.

Что определяет договор между ЖСК и пайщиком

Договор между пайщиком и ЖСК это внутренний документ, который определяет порядок и сумму взносов пайщика в кооператив, а так же сроки и порядок передачи квартиры от кооператива пайщику.

Пайщик, являясь членом кооператива, несет ответственность за принятые на собраниях пайщиков (дольщиков), решения.

Вступление в ЖСК, что надо знать и что проверить

Для вступления в ЖСК, необходимо соблюсти следующие обязательные условия:

  • подать заявление о приеме в члены кооператива в свободной форме;
  • получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
  • заключить договор о вступлении в ЖСК;
  • внести вступительный взнос.
  • Получить расписку, которая подтверждает факт принятия заявления в ЖСК с отметкой о том, что вы приняты в члены кооператива. Расписка может быть сделана на обратной стороне копии вашего заявления или может быть заверенной выпиской из решения общего собрания членов кооператива, если уставом предусмотрен такой порядок приема новых членов ЖСК.
Читайте так же:  Как оформить школьную газету

Критически важно понимание того, что все вышеуказанные пункты для вступления в ЖСК должны быть выполнены. В ином случае, если вдруг придется решать вопросы с кооперативом в суде, то ваше членство в ЖСК может быть поставлено под сомнение.

Перед вступлением в ЖСК не лишним будет проверить правоустанавливающую документацию, её наличие и соответствие регламентирующему законодательству.

Итак, проверяем следующие документы:

  • устав ЖСК;
  • разрешение на строительство;
  • проектную декларацию;
  • свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом;
  • данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК);
  • уточняем порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,

Членом ЖСК вы будете считаться только после того как получено утвердительное решение общего собрания и оплачен вступительный взнос.

Кто такие члены кооператива, их права и обязанности

Членом жилищно-строительного кооператива является любой человек, заключивший договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос. Права и обязанности членов ЖСК регламентируются статьей 110 ЖК РФ и определяются уставом кооператива.

Что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК, для чего они нужны

Согласно статьи 110 Жилищного кодекса РФ, ЖСК имеет право на сбор паевых взносов. Паевой взнос – это обязательный взнос пайщика на строительство дома. Паевые взносы могут оплачиваться дольщиком, как единовременно, так и частями, в зависимости от того, как это прописано в договоре пайщика с ЖСК и в уставе кооператива.

Кроме паевых взносов, ЖСК может собирать дополнительные взносы, такие как членские взносы, взимаются при вступлении пайщика в ЖСК и иные целевые взносы. К примеру, если сметные расчеты в начале строительства оказались ошибочными, то ЖСК может потребовать от пайщиков внести дополнительные суммы на достройку дома в виде целевых взносов.

В случае выхода пайщика из кооператива, целевые взносы пайщику не возвращаются. Возврату подлежит лишь основной, паевой взнос.

ЖСК и закон о защите прав потребителей

Закон «О Защите прав потребителей» не действует в отношении пайщиков и жилищно-строительных кооперативов. Это прямо прописано в приказе Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей».

Выдержка из приказа звучит следующим образом « Установлены случаи, когда закон не используется. Это случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.). »

Поэтому, при возникновении имущественных и прочих споров между пайщиком и кооперативом, пайщик не может рассчитывать на помощь закона о защите прав потребителей.

Можно ли выйти из ЖСК. Расторжение договора и возврат денежных средств

Перестать быть членом ЖСК пайщик может в пяти случаях. Они перечислены в статье 130 ЖК РФ:

  • добровольный выход из кооператива;
  • исключение из кооператива;
  • ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
  • ликвидация жилищного кооператива;
  • смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Добровольный выход из кооператива

В первом случае, член кооператива (пайщик) добровольно решает выйти из состава жск. В этом случае, он предоставляет заявление в правление кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном п.2 ст. 130 ЖК РФ.

Правление ЖСК обязано удовлетворить заявление члена ЖСК о выходе из кооператива. Согласно действующему законодательству, причин, препятствующих тому, чтобы член ЖСК покинул кооператив, нет.

Выйти из кооператива могут как те, кто уже оплатил паевой взнос, так и те, кто его еще не оплачивал. Порядок добровольного выхода из ЖСК и финансовые вопросы, возникающие в этом случае, регулируются п.4 ст. 218 ГК РФ.

Исключение из кооператива

Исключение члена кооператива может быть осуществлено на основании решения, принятого на общем собрании членов кооператива. Такое собрание еще называют конференцией ЖСК. Данная процедура описывается в п.3. ст. 130 ЖК РФ.

Порядок решения финансовых вопросов, таких как возврат вложенных средств, описывается в ст. 132 ЖК РФ. Данная статья предусматривает возврат средств в срок не более 2х месяцев со дня выхода из членов жск.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

ЖСК может отнять у пайщика квартиру в том случае, если пайщик не выплатил паевой взнос до ввода дома в эксплуатацию, если грубо нарушает устав ЖСК или был исключен из кооператива

Ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует ЖСК

Внутренние ревизионные проверки проводятся комиссией, состоящей из членов кооператива. Члены комиссии выбираются на общем собрании пайщиков на срок до 3х лет. Ревизионная проверка деятельности ЖСК должна проводиться не реже одного раза в год. Результаты проверок и свои выводы комиссия докладывает на ежегодном отчетном собрании для членов кооператива.

Внеплановую проверку финансовой деятельности ЖСК ревизор имеет право проводить в любое время.

Минусы ЖСК в современных реалиях

В любой форме строительства существуют свои плюсы и минусы. В случае с ЖСК мы имеем следующие минусы:

  • Если стройка затягивается, то члены ЖСК не имеют законных прав требовать от кооператива выплаты неустойки или иной компенсации морального вреда. Пайщики не будут признаны обманутыми дольщиками, поскольку, по сути, сами являются застройщиками своего дома.
  • При выходе из ЖСК, пайщик может претендовать только на основной пай. Все дополнительные сборы, которые были переданы им за время членства, остаются в кассе кооператива и законно тратятся на нужды кооператива.
  • Невозможно заключить договор переуступки права. Все договора переуступки, совершенные в новостройках, которые строятся по ЖСК, являются фиктивными.

Согласно п.4. ст. 218 ГК РФ право на квартиру у пайщика возникает только если он:

  1. является членом ЖСК;
  2. полностью выплатил паевой взнос;
  3. объект сдан в эксплуатацию.

Соответственно, о какой переуступке права может идти речь, если пайщик, фактически, еще не имеет права на отчуждаемую собственность до того как объект сдан в эксплуатацию. Такие сделки считаются фиктивными и не имеющими правовых последствий.

  • Проверка финансовой деятельности ЖСК бессмысленна по той причине, что имеется и зачастую используется возможность для ведения «черной» бухгалтерии. Суммы паевых взносов записываются не полностью. Соответственно получить налоговый вычет в полном объеме, не получится.

Преимущества ЖСК для граждан и для застройщиков

Когда жилищные кооперативы задумывались, то преимущества ЖСК были очевидны. Это возможность пайщиков влиять на ход строительства, и значительное удешевление строительства за счет привлечения труда пайщиков. При правильной организации, экономия пайщиков достигает 30%.

В настоящее время, пайщики этих преимуществ, фактически лишены. Преимущества схемы ЖСК остались только для застройщиков, которые «прикрываются» ЖСК для того, чтобы обходить строгую отчетность, которую они обязаны вести в соответствии с другой схемой по ФЗ-214 (ДДУ).

Поскольку правление кооператива неподконтрольно контролирующим органам извне, то, находящиеся в кассе суммы они могут тратить по своему усмотрению. Члены ЖСК, зачастую даже не знают о своем праве на то, что они имеют право проверять правление на целевое использование средств.

Еще одним плюсом для застройщика является то, что для того, чтобы начать привлекать средства граждан им не обязательно иметь на руках проектную декларацию и даже разрешение на строительство.

Когда наступает право собственности на квартиру в случае договора ЖСК или как получить жилье от ЖСК

Право собственности на квартиру в случае заключения договора ЖСК наступает следующим образом:

  • дом сдается в эксплуатацию;
  • получаете справку в ЖСК о полной выплате паевых взносов.
  • подписываете акт приема передачи жилья между ЖСК и пайщиком.

Как должна выглядеть справка о выплате пая

В справке о выплате пая должны содержаться следующие сведения

  • Ф.И.О.
  • Дата вступления в кооператив.
  • Реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в члены пайщиков ЖСК.
  • Информация по сумме и дате полной выплаты паевого взноса.
  • Описание квартиры, на которую составлен договор, включая адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
  • Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, или лица его заменяющего).
  • Оттиск печати кооператива.

Какие документы необходимы для регистрации права собственности после сдачи дома в эксплуатацию

Для того чтобы зафиксировать своё право на собственность необходимо сдать следующие документы в регистрационную палату.

  • Договор об участии в ЖСК.
  • Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
  • Квитанция о выплате пая.
  • Справка о полной выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
  • Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Можно ли обезопасить себя, вкладывая деньги ЖСК?

На протяжении многих лет не прекращаются попытки правительства обезопасить сферу долевого строительства. Законы постоянно совершенствуются, ответственность застройщиков постоянно увеличивается. Но, большие деньги привлекают в строительство немало аферистов.

В настоящий момент, можно констатировать факт того, что строительство многоквартирных домов как по ФЗ-215 (ЖСК), так и по ФЗ-214 (ДДУ) несет для пайщиков определенные риски стать обманутыми дольщиками.

Иными словами, гарантии того, что ваш дом будет достроен с должным качеством и в оговоренный срок, не существует!

Для того, чтобы минимизировать шансы попасть в ряды обманутых дольщиков, рекомендую перед тем как вступать в ряды ЖСК:

  • изучить изложенную здесь информацию;
  • потребовать те документы, которые вам должны предоставить в правлении ЖСК;
  • изучить нормативную документацию, регламентирующую деятельность ЖСК;
  • проверить документацию ЖСК на соответствие нормативным актам.

Только после того как вы убедились в том, что ЖСК соблюдает законы и серьезно подходит к делу, можно говорить о том, что стройка на 50% безопасна.

Для того, чтобы развеять оставшиеся сомнения необходимо узнать, строили ли организаторы ЖСК что-либо ранее. Если строили, то узнать отзывы на них, если не строили, то это заметно увеличивает шансы того, что стройка будет затянута по срокам, и не будет иметь должного качества.

Личное мнение по поводу ЖСК в Анапе

Касательно новостроек Анапы, которые строятся по ФЗ-215 (ЖСК) могу отметить что, несмотря на риски, которые несут пайщики, я всё же не отметаю полностью возможности приобретения квартир в таких новостройках.

Почему я предлагаю квартиры в новостройках, строящихся по ЖСК? Дело в том, что в Анапе не так много застройщиков, и каждый застройщик хорошо известен тем, кто разбирается в рынке недвижимости Анапы. На каждого застройщика уже собрано свое досье и я знаю, чего можно ожидать от того или иного застройщика.

Поэтому, если даже стройка идет по ФЗ-215, но послужной список застройщика хороший и я уверен в том, что дом будет построен, то такого застройщика я буду рекомендовать наравне со стройками по ФЗ-214 (ДДУ). Естественно, что предлагая квартиру в такой новостройке, я предупрежу вас о том, что эта стройка ведется по ФЗ-215.

Надеюсь, что теперь, у человека, который интересуется тем, что такое ЖСК, стоит брать квартиру в такой новостройке или нет, создастся своё впечатление о данном вопросе, и он сможет принять решение владея объективной информацией.

Сданные новостройки, которые строились в Анапе по ЖСК:

Краснодарская 66 В, ЖК Стройград, ЖД ул. Крымская 38, ЖД ул. Краснодарская, 59, ЖК ул. Владимирская 120, ЖК ул. Новороссийская 265, ЖК Некрасовский, ЖД ул. Советская, 23, ЖК Каскад, ЖД ул. Ленинградская 76

ЖСК в Анапе на этапе строительства:

На Стахановской, ЖК Спектр, ЖД пер. Родниковый, 19, ЖК Радуга, ЖК на Крепостной, ЖК Некрасовский 2, ЖК ул. Ленинградская 81, ЖК на Шевченко