Договор займа под залог приобретаемого имущества

Правила оформления договора залога имущества в обеспечение договора займа

Формы кредитования с использованием залога имущества прочно вошли в экономические отношения кредиторов и заемщиков. На основе договоров залога и займа каждый гражданин вправе получить необходимые средства, воспользовавшись собственным имуществом для обеспечения кредита.

Договоры займа денежных средств под залог недвижимости широко используются банкирами (в виде ипотечных кредитов или кредитования под недвижимое имущество, уже находящееся в эксплуатации заемщика), а также частными лицами, предлагающими инвестиции с использованием залогов.

Какое имущество подходит для залога

Имущество под залогом – страховка для кредитора на случай уклонения от выплат по задолженности заемщиком. Если лицо, получившее средства в долг, нарушает условия договора, кредитор волен воспользоваться правом реализации заложенного имущества для понудительного взыскания задолженности. В роли залога могут выступать следующие виды недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ ):

  • Участки земли, находящиеся во владении заемщика (не муниципальные или государственные);
  • Выкупленные заемщиком недра;
  • Здания, сооружения предпринимателей (включая недостроенные);
  • Потребительские строения (дачи, коттеджи, гаражи, и т.д.);
  • Жилые здания, квартиры;

В случаях, когда договор залога ГК РФ имущества в обеспечение договора займа заключается с использованием жилья, необходимо соблюдение условий ФЗ №69 «Об Ипотеке» .

Требования к залогу и заемщику

Прежде, чем заключить договор займа денежных средств с залогом недвижимости, банкиры оценивают уровень ликвидности, состояние, текущую стоимость залогового имущества. Основными причинами для отказа в кредитовании под недвижимость служат:

  • Неправильное оформление документов собственности, паспорта имущества;
  • Незаконная перепланировка;
  • Недвижимость признана памятником архитектуры;
  • Здание построено меньше, чем на 85%;
  • В жилье прописаны несовершеннолетние;
  • На недвижимости уже имеются обременительные обязательства;
  • Собственник имущества – пенсионер;
  • Целевое назначение земли (исключение – договор целевого займа под залог недвижимости).

Иногда образец договора займа под залог квартиры предусматривает дополнительные критерии оценки по инициативе кредитора:

  • Коммерческие помещения;
  • Несоответствие техническим, гигиеническим нормам;
  • Невыгодное расположение объекта;
  • Ограничение на объем залога (только вся собственность, нельзя частично);
  • Себестоимость имущества ниже заданной нормы;
  • Жилье в общежитие или бараке;
  • Нахождение помещения в цоколе многоэтажного здания;
  • Иные критерии на усмотрения кредитора, не противоречащие нормам закона.

Оформление договора займа с залогом

Банкиры и инвесторы тщательно отбирают претендентов, с которыми заключат договор займа под залог недвижимости. Не менее тщательно следует относиться к выбору кредитора и заемщикам. Порядок оформления документа укладывается в алгоритм:

1. Выбор кредитной организации.

Тщательное изучение отзывов, лицензий, времени на принятие решений и других мелочей, станет гарантией к честному сотрудничеству с финансистами. На этапе выбора банка нелишне ознакомиться с требованиями к залоговому имуществу, необходимым документам, и т.д. Некоторые финансисты заключают только договор займа под залог приобретаемой недвижимости (ипотека), а с уже эксплуатируемой собственностью не работают.

2. Оценка преимуществ и недостатков условий, предлагаемых финансовыми организациями.

Важно обратить внимание на возможность досрочного погашения, условия отчуждения, реструктуризацию.

3. Заключение договора.

Самый важный этап, даже при условии тщательной подготовки и выбора кредитора, подписывать договор стоит только, будучи ознакомленным со всеми пунктами документа. После подписания сторонами, возможна регистрация договора залога недвижимого имущества в росреестре – дополнительная гарантия к законности действий кредитора в отношении недвижимости в залоге.

В случае предоставления в залог недвижимости, например, квартиры, сама квартира в собственность займодавца не поступает ни на период действия договора займа, ни в случае невозврата в срок денежных средств заемщиком.

При необходимости возврата денежных средств из стоимости заложенного имущества квартира будет реализована с торгов, поэтому стоимость ее оценки необходимо указывать реальную.

Залог недвижимости – важные нюансы

Перед заключением договора займа, при котором в роли залога выступит жилье, или иная недвижимость, рекомендуется задуматься о последствиях данного обременения:

  • Владелец лишается возможности совершать юридические операции: продажа, дарение, обмен;
  • Нельзя совершать с имуществом манипуляций, способных понизить ее текущую стоимость;
  • Ремонт, перепланировка, все изменения помещений совершаются только после согласования с кредитором;
  • Нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого;
  • Нельзя изменять целевое назначение помещения;
  • Нельзя сдавать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге.

В видео рассматриваются подробно схемы оформления займов под залог недвижимости

Залог земельного участка

Чтобы заложить земельный участок, необходимо соблюсти требования кредиторов по качеству, размеру, расположению, и т.д. Договор займа под залог земельного участка требует предоставления следующих документов от заемщика:

  • Паспорт с русским гражданством;
  • Документы, устанавливающие права на владение землей;
  • Номер и план участка из кадастра;
  • Документы передачи земли в собственность текущему владельцу (дарение, покупка, получение наследства, и т.д.);
  • Справка о периодичности и своевременной уплате налогов на участок;
  • Если заемщик состоит в официальном браке – письменное согласие супруга на залог. Если не состоит, справка из ЗАГС об этом;
  • Иногда кредиторы требуют медицинские справки о состоянии здоровья, дополнительные документы подтверждения личности (СНИЛС, ИНН, и т.д.).

Договор займа оформляется после проведения нескольких операций с документами на землю:

  1. Страхование участка;
  2. Регистрация кредитных документов в УФРС (пошлина в 1 тыс. руб.);
  3. Совместное с кредитором обращение в росреестр для регистрации сделки с землей.

Все операции, включая заключение договора, проводятся не более, чем за 1 месяц. Некоторые банки требуют оформления документации быстрее, иногда – в течение 2-х недель.

Право залога осуществляется с момента подписания договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое необходимо передать залогодержателю, с момента его передачи, если это не предвидится в договоре о залоге (ст. 341 ГК РФ ).

Займы с залогом у частных инвесторов

Преимущество кредитования у физически лиц лежит в скорости принятия решения, рассмотрения возможности выдать средства под залог. Недостатком этого вида кредитования является высокий риск мошенничества со стороны кредитора, отследить деятельность которого достаточно трудно.

Договор займа составляется по общим правилам, должен содержать данные о:

  • Виде имущества для залога;
  • Порядке обеспечения кредиторских отношения сторонами;
  • Размере залога;
  • Сроках выполнения обязательств заемщиком;
  • Оценочная стоимость имущества в залоге.

Частные инвесторы могут стать альтернативой банку только при длительном сроке деятельности физического лица, выступающего в роли кредитора. Частные лица могут предложить более выгодные условия займа, на больший срок, чем банкиры.

Залог недвижимости оформление

Оформлен договор займа под залог недвижимости. И оформлен договор ипотеки соответственно. Срок окончания договора 2021 год. Ежемесячно гасятся толтко проценты а возврат основной суммы в 2021 году. Есть просрочки платежей ежемесячных. Кредитор может сразу подать в суд или должен сначала прислать нам претензию?

Должен сначала прислать претензию.

Я юридическое лицо, у меня оформлен кредит в Сбербанке под залог недвижимости, большую часть кредита я выплатила. Зимой у меня образовалась задолженность по вине сотрудника банка, так как он не правильно мне рассчитал сумму платежа и я осталась должна банку 80 000 рублей, они требовали разово погасить эту задолженность, но у меня не получается это разово внести. Я продолжаю исправно платить кредит, но этот долг у мня не получилось выплатить. Банк выставил требование на полное погашение кредита. Сейчас готовят документы в суд. Мировое соглашение врят ли получится так как у меня задолженность по налогам из за того, что все деньги уходят на погашение кредита. Может ли банк конфисковать имущество, если платежи поступают ежемесячно и оценочная стоимость имущества значительно превышает сумму долга перед банком?

Добрый день! Банк лично ничего конфисковать не может. Все будет происходить в рамках судебного и исполнительного производства. Совет из практики: найдите деньги для погашения просрочки, т.к. Сбербанк подает иски в Третейский суд, а это, кроме своих долгов, еще и огромные расходы на третейское разбирательство: кроме оплаты госпошлины необходимо будет выплатить Сбербанку уплаченный им третейский сбор — 200000 руб, а в исполнительном производстве — исполнительский сбор 7% от суммы взыскания. Кроме того, Сбербанк в иске выставит требование о начислении процентов и пени за весь период погашения долга по кредиту. Процедура: банк подает иск, вместе с ним ходатайство о наложении ареста на имущество, пристав накладывает арест, в т.ч. на все счета, суд выносит решение, банк предъявляет в ФССП исполнительный лист на взыскание долга, пристав списывает деньги со счетов, при недостаточности суммы для погашения обращает взыскание на имущество должника, т.е. реализует его. Продажа имущества пойдет по залоговой стоимости. Банк даже может затребовать (или сам провести) переоценку имущества, чтобы снизить его цену и продать быстрее за копейки. К сожалению, ситуация может сложиться так, что Вы еще и должны останетесь. Ваша задолженность по налогам никоим образом не может повлиять на заключение мирового соглашения.

Я юридическое лицо, у меня оформлен кредит в Сбербанке под залог недвижимости, большую часть кредита я выплатила, и продолжаю исправно платить кредит, но частями, банк выставил требование на полное погашение кредита, хотя сумма задолженности небольшая. Сейчас готовят документы в суд. Мировое соглашение врят ли получится так как у меня задолженность по налогам. Может ли банк конфисковать имущество, оценочная стоимость которого значительно превышает сумму долга перед банком?

Читайте так же:  Адвокат виноградова ольга

Если будет соответсвующее решение суда, то увы, сможет банк конфисковать имущество, оценочная стоимость которого значительно превышает сумму долга перед банком.

У кого остаются документы на квартиру при оформлении займа под залог недвижимости. У кредитора или заемщика?

Документы старые остаются у заемщика. А договор ипотеки составляется в трех экземплярах — каждой из сторон и Росреестру. Наличие старых документов ничего не дает.

Доброго дня! свидетельство остается у собственника. У Займодавца будет договор залоге и выписка из Росреестра о регистрации залога. В договоре залога стоит предусмотреть пункт о запрете залога в последующем у третьих лиц.

Я – ФЛ, дала другому ФЛ денежную сумму в долг с оформлением договора займа под залог недвижимого имущества. Сделка зарегистрирована в ФРС.
Должник еще является учредителем ООО. ООО имеет непогашенные большие кредиты в банках и большой долг по налогам. И этот должник поручался по кредитам банка.
Вопрос: может ли налоговая претендовать на имущество, находящееся в залоге по договору займа между мной и должником?
Спасибо.

Здравствуйте Людмила, да может налоговая претендовать на имущество должника, и в последствии скорее всего так оно и будет, и имущество его будет сначала распределяться именно первым на очереди, то есть это и будет налоговая, поскольку как понимаю ваш договор с ним заключен уже после того как у него образовалась задолженность.

Я – ФЛ, дала другому ФЛ денежную сумму в долг с оформлением договора займа под залог недвижимого имущества. Сделка зарегистрирована в ФРС.
Должник еще является учредителем ООО. ООО имеет непогашенные кредиты в банках. И этот должник поручался по кредитам банка.
Вопрос: может ли кто-то еще, кроме меня, например, банк, налоговая, другие ФЛ и т.д. претендовать на имущество, находящееся в залоге по договору займа между мной и должником?
Спасибо.

Может, но это возможно при процедуре банкротства, и вы, как залогодержатель, имеете преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами, такими, как банк.

Для сведения Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Планирую получить кредит под залог недвижимости от частного инвестора. Оформление будет у нотариуса по 102 фз. Если я в срок буду оплачивать % и займ, есть ли риск лишиться недвижимости? И на что обратить внимание. Спасибо.

Здравствуйте. Прежде всего обратите внимание на инвестора. Часто бывает так, что инвестируют с целью дальнейшего отторжения и рейдерского захвата имущества.

При оформлении кредита под залог недвижимости, во всех документах стоит не верный номер паспорта. Я все равно должен выплачивать кредит?

Техническая ошибка в договоре не влечёт за собой признание такого договора недействительным. Вам придётся в любом случае оплачивать кредит.

Здравствуйте. Да, Вы все равно должны выплачивать кредит, если не хотите лишиться заложенного имущества. При составлении договора указаны не только ваши данные, но и имущество, которое в залоге у банка, так что идентифицировать Вас труда не составит.

Игорь, 1.кредит выдается на условиях возвратности, срочности и платности. 2.допущенная ошибка не имеет значения. Подпись в договоре ваша (собственноручная)?

Здравствуйте! Если Вы подписали такой договори получили деньги — конечно должны. Это просто техническая ошибка. Удачи Вам и всего хорошего!

Денежные средства вы получали на расчетный счет, где договором его ведение оформлено на вас, соответственно факт получения вами средств подтвержден, свою часть обязательства банк выполнил, вы должны выполнять свою. Техническая ошибка не будет приниматься в расчет.

Данное обстоятельство не освобождает Вас от исполнения условий договора. Данное обстоятельство само по себе не имеет юридического значения.

Здравствуйте. Кончно Вы обязаны выплачивать вредит, инчае будет суде, а потом меры принудительного воздействия от приставов.

Здравствуйте! Да, конечно вы обязаны оплачивать кредит, просто техническая ошибка на эту вашу обязанность никак не повлияет.

Оформлен в конце 2016 г. кредит нецелевой под залог недвижимости на 2-х супругов. Созаемщик умер в январе 2017 г. как изменить сумму ежемесячных выплат за кредит. Сумма кредита была дана с учетом дохода двух супругов.

Здравствуйте! Изменить сумму ежемесячных выплат за кредит возможно только по соглашению с банком. Удачи Вам и всего хорошего!

[quote][/quote]Обращайтесь с заявлением в Банк о реструктуризации долга по кредиту. Хотя это такая кабала, в еще большие долги попадете.

Здравствуйте. Подайте заявление в банк о реструктуризации долга в связи с изменением обстоятельств. Если созаемщик был застрахован то возможно часть покроет страховка.

Это зависит от условий самого банка, федеральный закон не регламентирует данный случай. Разделить имущество а значит и остаток долга — уже не получится, вы не разведены.

Документы по оформлению займа под залог недвижимости. Договор займа. Договор залога. Соглашение об отступном. На что обратить внимание при подписании? Тонкости.

Обратите внимание на полномочия сторон договора, предмет договора, наличие/отсутствие обременения, порядок регистрации договора и залога, порядок исполнения, сроки исполнения, залоговую стоимость и на ряд других факторов, которые могут иметь существенное значение. Если сами не ориентируетесь, обратитесь к специалисту для правовой экспертизы представленных документов и сопровождения Вашей сделки.

Документы по оформлению займа под залог недвижимости. Договор займа. Договор залога. Соглашение об отступном. На что обратить внимание при подписании? Тонкости. Здравствуйте Елена, обращать тут внимание нужно на все, вы запросто можете лишиться недвижимости, поэтому не советую вам брать займ таким образом это не выход совсем и вы можете остаться без жилья, хорошенько подумайте прежде чем все это подписать и оформить.

Районый суд вынес решение о оформление договора залога единственной недвижимости и земельного участка частному лицу в Росреестре. Решение суда вступает в силу через месяц. Если в этот промежуток времени подать на банкротство физ. лица будет ли недвижимость считаться залоговой после принятия заявления в Арбитражный суд? И может ли кредитор требовать выделить ему часть земли для продажи с торгов если сумма с продажи части земли не покроет всех требований кредиторов? Спасибо.

Такие схемы надо обсуждать не на бесплатном сайте а с юристом на очной консультации.

1. да будет 2. да может

Долговой займ, оформленный нотариально под залог недвижимости.
Может ли кредитор потребовать в случае невозможности его погашения долгового займа, оформленного нотариально под залог недвижимости, и не желания кредитора, или его наследников принимать в качестве возврата долга оговоренную в долговом обязательстве недвижимость, требовать возврата денег через суд и может ли кредитор добиться ареста и продажи другой, имеющейся у должника, недвижимости или иного имущества и принудительной его продажи с целью возврата долга, что предпринять с целью защиты от таких действий!

имеете право требовать залоговую недвижимость. Если денежные средства, то путем реализации такой недвижимости. а не иной. Иное, только если данное имущество не покроет такой долг. Решается все в судебном пордке

Как оформить право собственности на объект недвижимости, на который оформлен залог в мою пользу по договору ипотеки, если должник умер?

нужно обратится в банк и с ними решать

Что даёт (какие права) согласие супруги на залог недвижимости при оформлении ипотеки. Спасибо!

Здравствуйте! ВАМ лично никаких прав не дает. ВАШЕ согласие подтверждает , что эта квартира является совместной собственностью УДАЧИ ВАМ

Если нецелевой кредит под залог недвижимости оформлен на мать, а приобретенное жилье будет оформлено на дочь, будет ли возможность вернуть подоходный налог по процентам ипотеки?

нет. это потребительский кредит. и сразу скажу залог со стороны банка неправомерен

Я взял кредит под залог недвижимости. Но после оформления заметил что отчество в договоре указано не правильно. Может ли банк расторгнуть договор в связи с этой ошибкой.

На этом основании не может.

Какие документы нужны в нотариус для оформления выдачи денег от частного лица под залог недвижимости (дома) с обоих сторон? И сколько это будет стоить оформление этого документа.

Паспорта обоих сторон нужны. Цену определяет только нотариус фиксированных нет.

Вопрос: чтобы взять ипотеку в банке Балтинвест банк под залог уже имеющей недвижимости, на оформление ипотеки какие документы нужны (паспорт, свидетельство на право собственности на недвижимость. на какие делается ксерокопия, а какие возвращают документы сразу (меня интересует свидетельство на право собственности, оно остается в банке или отдают сразу?), срок рассмотрения (от 5 дней и до месяца? Или больше) принятия решения и можно ли в это время зарегистрировать в квартире еще одного жильца? И влияет ли частая смена курса рубля по отношению к доллару на взятие ипотеки. Вот мои вопросы на которые хотелось бы получить ответ в письменном виде. Спасибо.

Все эти вопросы решаются исключительно на усмотрение банка, в связи с их внутренними правилами. Обратитесь туда.

Хочу оформить кредит под залог недвижимого имущества, но дом оформлен в 3 долях на меня и 2 моих детей. Возможно ли это?

только с согласия органа опеки, если дети несовершеннолетние или с их согласия, если они достигли совершеннолетия

Читайте так же:  Как делится наследство между наследниками второй очереди

Хочу взять деньги в долг у частного лица под залог недвижимости с оформлением через юстицию какие гарантии что я получу назад недвижимость дают 50% от стоимости. Спасибо.

Добрый день! Гарантий нет, проценты очень высокие.

Вы путаете залог и продажу. Вам фактически навязывают продажу. Покупатель впоследствии можете умереть или отказаться продавать обратно квартиру. Гарантий вообще никаких, ведь Вы лишаетесь права собственности. Прощу в банке заложить квартиру и взять кредит. Продайте просто так, потом купите другое жильё.

У моего знакомого есть кредит под залог недвижимости оформленной на его имя, и так же он является поручителем по другому кредиту имеющему просрочку платежей. На данный момент недвижимость моего знакомого выводится из под залога по кредиту, скажите пожалуйста, имеет ли право банк по кредиту которого мой знакомый является поручителем использовать выводимое из под залога имущество в качестве оплаты просроченных платежей, и если может то обязан ли банк сообщить о своем намерении моему знакомому. Заранее спасибо!

Банк может предъявить требования по просроченному кредиту должнику и поручителю. Вопрос об обращении взыскания на имущество решается в рамках исполнительного производства

При оформлении договора займа под залог недвижимости заемщик совершил мошеннические действия. На него заведено дело. В случае, если факт мошенничества подтвердится и заемщика посадят, обязательство по возврату долга у него останется или он свой долг отсидит и освободится уже без долгов?

Нет. В рамках рассмотрения уголовного дела заявляйте гражданский иск о взыскании ущерба, который Вам причинен в результате преступления. Следователь на основании Вашего ходатайства приобщит иск к делу. Иск будет рассматриваться одновременно с уголовным делом. Можете поторговаться с мошенником, либо он добровольно возмещает вред, либо Вы в суде будете настаивать на реальном лишении свободы. Лучше действовать через представителя — адвоката.

Есть оформленный кредит под залог недвижимого имущества (гараж). Залог оформлен не в юстиции (у них нет отметки с обременением), а в письменной форме банка (свидетельство о собственности находится в кредитном агентстве). Могу ли я восстановить свидетельство о собственности и продать этот гараж минуя кредитное агентство? Допускается ли залог недвижимого имущества без регистрации в юстиции?

Это называется мошенничество и вас могут привлечь.

Просят в долг 500000 рублей под залог недвижимости. Хватит ли только расписки или требуется оформление договоров займа и залога.
Спасибо.

Для вашей же гарантии оформите договор займа и залога.

если планируете заключать договор залога, то о расписке не может идти речь. но именно с залогом необходимо разбираться детально. в вашей ситуации он может оказаться малоэффективным, если закладывается жилое помещение. рассмотрите поручительство как дополнительное обеспечение обязательств

Сделайте эти договоры и зарегистрируйте в Росреестре залог.Перед этим проверьте недвижимость.

Квартира покупается в ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. После оформления договора, регистрации в Рег палате, допустим, продавец доказывает постфактум невменяемость на момент сделки и сделка признается недействительной. Квартира должна будет возвращена продавцу? Или банк не позволит сделать такое?

При признании сделки недействительной, квартира должна быть возвращена продавцу.

Был оформлен залог недвижимости, у частного лица. Насколько я знаю есть закон фз ст 6 п 2 который гласит что если единственное жилье то забрать его не могут. Ведь от возврата долга не отказываюсь.

Здравствуйте! К сожалению, к залоговому жилью правила о невозможности обращения взыскания на единственное жильё неприменимы

Если квартира взалоге, то на нее могут обратиь взыскание согласно ГК РФ.

Действительно существует ст.6 закона об ипотеке,которая в совокупности со статьей 446 ГПК РФ гласит,что единственное жилье в залог отдавать нельзя.Также есть статья 78 вышеупомянутого закона о том что на залог может быть обращено взыскание только если кредит был оформлен у юридического лица и именно на покупку такой же квартиры или ремонт дома.Совсем недавно занималась таким делом,успешно прошло

Необходимо ли разрешение органов опеки для оформления договора займа под залог недвижимого имущества, если в доме прописаны несовершеннолетние дети. Жильё является единственным.

Если они не собственники, то разрешения не требуется.

Ипотека от физического лица

Здравствуйте! Есть три физических лица: А, Б и В.

А – человек, собственник жилой квартиры в многоэтажном доме в г. Москва, который хочет продать свою квартиру Б.

Б – человек, у которого есть только часть собственных денег на покупку квартиры у А, а остальную сумму он хочет занять у B под залог будущей недвижимости.

В – человек, у которого есть деньги, он готов их занять, но ему нужны юридические гарантии, что в случае неисполнения обязательств Б, он сможет обратить квартиру в зачет долга.

Соответственно возникает вопрос оформления данной сделки и выбора способа оплаты. Как я понимаю, должен быть следующий алгоритм.

1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

А вот как быть с договором залога, который подлежит государственной регистрации? Имущество еще не в собственности. Я так понимаю, что здесь начинает свою работу закон «Об ипотеке»? Ипотека в силу закона получается? Но когда берешь кредит в банке, деньги хранятся на счете кредитора и выплачиваются продавцу только когда происходит переход права собственности к покупателю. А когда все стороны только физические лица? В просто передает деньги Б, а Б закладывает их в банковскую ячейку, до перехода ему от А права собственности? Но здесь очевидно, что для B есть риски потерять денег и имущества.

Уважаемые, юристы, подскажите, пожалуйста, как лучше оформить ипотеку от физического лица на только приобретаемое имущество?

Ответы юристов (7)

Уважаемый Андрей. В данном случае не ипотека в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает в случае покупки квартиры или другой жилой недвижимости клиентом по ипотечному банковскому кредиту (согласно статьи 77 ФЗ «Об ипотеке»)

Согласно договора займа Заемщик берёт на себя обязательства с момента подписания договора и вплоть до момента погашения долга нести самостоятельную ответственность за надлежащее состояние и сохранность заложенного жилья. Иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор и потребовать возврата своих кредитных средств.

Есть вопрос к юристу?

В силу ст.9 ФЗ «Об ипотеки»

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

Таким образом у Вас получается ипотека в силу договора.
Что касается видов оплаты, то здесь много вариантов: можно с ячейкой, как Вы предложили и подтверждением будет заключенный договор ипотеки. Можно с помощью передачи денежных средств в момент подписания договора и расписки.

Придуманная Вами схема не гарантирует защиту интересов заемщика в отношении приобретения прав на квартиру в случае невозврата заемных средств.

Покупайте квартиру в долях.

1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

Можно не упоминать В, потому как А не интересует, у кого Вы взяли деньги. Займ — это отношения между Б и В.

2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

Подойдет, но не обязательно. Если займ и залог между одними и теми же лицами, можно не делать ссылки в обоих договорах, достаточно в договоре залога.

3) В Вашем случае, залог в силу закона — не то. Залог в силу закона у продавца, передавшего недвижимость с условием об оплате после перехода права собственности (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Поэтому очевидный вариант только один:

1) продавец соглашается на оплату после перехода права собственности. При этом, он ничего не теряет, потому как недвижимость остается у него в залоге в силу закона, и он вправе, в случае нарушения обязанности по оплате, вернуть квартиру, а не мучиться со взысканием оплаты за нее. В ячейку ничего не кладете (продавец и так обеспечен в силу закона).

2) После получения свидетельства В заключает с покупателем договоры займа и залога (ипотеки), последний — регистрируется.

Поддержу Андрея в том, что для работы предложенной схемы с ипотекой квартиры, необходимым и обязательным условием должно быть наличие права собственности на нее у заемщика.

Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом. Зачастую, продают, чтобы тут же купить новую квартиру и у продавца просто не бывает фин. возможности ждать оплаты.

Тут спасает все-таки вариант с банковской ячейкой.

В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б, с условием их получения А по предъявлению следующих документов:

а) договора займа между Б и В на оплату задолженности за приобретенную у А квартиру;

б) договора купли-продажи квартиры между А и Б, зарегистрированного в ФРС;

Читайте так же:  Пошлина за товар из турции

в) договора залога квартиры в пользу В, зарегистрированного в ФРС (либо выписки из ЕГРП об этом).

Далее — А и Б заключают договор купли-продажи квартиры с условием оплаты части суммы (которую Б занимает у В) после регистрации договора. А знает о том, что эти деньги заложены и именно он имеет право получить их после регистрации продажи его квартиры. Б и В при А заключают договор целевого займа на приобретение квартиры и пишут расписку. Интересы В защищены тем, что у него есть документы, подтверждающие передачу денег. Расписку можно передать А, чтобы исключить риск того, что В изменит условия выдачи денег из ячейки.

Потом А и Б регистрируют договор, Б тут же регистрирует залог в пользу В. А получает все документы, несет в банк. В потом в банке забирает расписку и документ о залоге квартиры в его пользу.

Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом.

В моем случае, речь не идет о получении залога кем-либо, кроме продавца. Он — залогодержатель в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) (для клиента: ему как продавцу достаточно для получения статуса залогодержателя факта заключения договора с оплатой после перехода права собственности, зарегистрированного в Ростреестре, заключение отдельного договора залога ему не нужно).

В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б

«В» не займет без обеспечения. Ему нужен залог как самый лучший вид обеспечения, займет разве что небольшую сумму вперед (для обеспечения покупателем интересов продавца), но до перехода права собственности на квартиру на покупателя договор залога он не сможет зарегистрировать, потому как до этого момента существует залог продавца в силу закона.

Поэтому, считаю «В» как займодавец ничего не потеряет до заключения договора займа с одновременным залогом — он ждет, пока между «А» и «Б» заключен договор купли-продажи квартиры с оплатой после перехода права собственности («А», если он просвещен по поводу того, что может вернуть квартиру в этом случае, должно быть все равно когда оплатит «Б», тем более, что регистрация занимает лишь месяц). Впрочем, в интересах «В» и «А» можно дать«Б» в займ небольшую сумму и поместить ее в ячейку. «В» следует давать только ту сумму, в отношении которой он может поступиться интересами получения какого-либо имущества в залог. Либо дать такую небольшую сумму в залог автомобиля, например, — такой залог лучше удостоверять у нотариуса, потому как в этом случае, можно будет обратить взыскание на залог без обращения в суд.

В данном случае схемы с залогом и займом могут быть разные, но если вы продавец, то лучше заключите обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом обязательно пропишите в договоре купли-продажи, что в случае неисполнения покупателем обязанности по полной оплате приобретаемого имущества в установленный срок, договор купли-продажи подлежит расторжению, а покупатель обязан выселиться из данного жилого помещения.

Иначе возможны проблемы.

Схема с ячейкой не самая надежная, предпочтительнее воспользоваться безотзывным аккредитивом. Стоит эта банковская услуга не так дорого.

Есть какие-то причины, по которой вы желаете осуществить оплату именно через банковскую ячейку?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Правила оформления договора залога имущества в обеспечение договора займа

Формы кредитования с использованием залога имущества прочно вошли в экономические отношения кредиторов и заемщиков. На основе договоров залога и займа каждый гражданин вправе получить необходимые средства, воспользовавшись собственным имуществом для обеспечения кредита.

Договоры займа денежных средств под залог недвижимости широко используются банкирами (в виде ипотечных кредитов или кредитования под недвижимое имущество, уже находящееся в эксплуатации заемщика), а также частными лицами, предлагающими инвестиции с использованием залогов.

Какое имущество подходит для залога

Имущество под залогом – страховка для кредитора на случай уклонения от выплат по задолженности заемщиком. Если лицо, получившее средства в долг, нарушает условия договора, кредитор волен воспользоваться правом реализации заложенного имущества для понудительного взыскания задолженности. В роли залога могут выступать следующие виды недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ ):

  • Участки земли, находящиеся во владении заемщика (не муниципальные или государственные);
  • Выкупленные заемщиком недра;
  • Здания, сооружения предпринимателей (включая недостроенные);
  • Потребительские строения (дачи, коттеджи, гаражи, и т.д.);
  • Жилые здания, квартиры;

В случаях, когда договор залога ГК РФ имущества в обеспечение договора займа заключается с использованием жилья, необходимо соблюдение условий ФЗ №69 «Об Ипотеке» .

Требования к залогу и заемщику

Прежде, чем заключить договор займа денежных средств с залогом недвижимости, банкиры оценивают уровень ликвидности, состояние, текущую стоимость залогового имущества. Основными причинами для отказа в кредитовании под недвижимость служат:

  • Неправильное оформление документов собственности, паспорта имущества;
  • Незаконная перепланировка;
  • Недвижимость признана памятником архитектуры;
  • Здание построено меньше, чем на 85%;
  • В жилье прописаны несовершеннолетние;
  • На недвижимости уже имеются обременительные обязательства;
  • Собственник имущества – пенсионер;
  • Целевое назначение земли (исключение – договор целевого займа под залог недвижимости).

Иногда образец договора займа под залог квартиры предусматривает дополнительные критерии оценки по инициативе кредитора:

  • Коммерческие помещения;
  • Несоответствие техническим, гигиеническим нормам;
  • Невыгодное расположение объекта;
  • Ограничение на объем залога (только вся собственность, нельзя частично);
  • Себестоимость имущества ниже заданной нормы;
  • Жилье в общежитие или бараке;
  • Нахождение помещения в цоколе многоэтажного здания;
  • Иные критерии на усмотрения кредитора, не противоречащие нормам закона.

Оформление договора займа с залогом

Банкиры и инвесторы тщательно отбирают претендентов, с которыми заключат договор займа под залог недвижимости. Не менее тщательно следует относиться к выбору кредитора и заемщикам. Порядок оформления документа укладывается в алгоритм:

1. Выбор кредитной организации.

Тщательное изучение отзывов, лицензий, времени на принятие решений и других мелочей, станет гарантией к честному сотрудничеству с финансистами. На этапе выбора банка нелишне ознакомиться с требованиями к залоговому имуществу, необходимым документам, и т.д. Некоторые финансисты заключают только договор займа под залог приобретаемой недвижимости (ипотека), а с уже эксплуатируемой собственностью не работают.

2. Оценка преимуществ и недостатков условий, предлагаемых финансовыми организациями.

Важно обратить внимание на возможность досрочного погашения, условия отчуждения, реструктуризацию.

3. Заключение договора.

Самый важный этап, даже при условии тщательной подготовки и выбора кредитора, подписывать договор стоит только, будучи ознакомленным со всеми пунктами документа. После подписания сторонами, возможна регистрация договора залога недвижимого имущества в росреестре – дополнительная гарантия к законности действий кредитора в отношении недвижимости в залоге.

В случае предоставления в залог недвижимости, например, квартиры, сама квартира в собственность займодавца не поступает ни на период действия договора займа, ни в случае невозврата в срок денежных средств заемщиком.

При необходимости возврата денежных средств из стоимости заложенного имущества квартира будет реализована с торгов, поэтому стоимость ее оценки необходимо указывать реальную.

Залог недвижимости – важные нюансы

Перед заключением договора займа, при котором в роли залога выступит жилье, или иная недвижимость, рекомендуется задуматься о последствиях данного обременения:

  • Владелец лишается возможности совершать юридические операции: продажа, дарение, обмен;
  • Нельзя совершать с имуществом манипуляций, способных понизить ее текущую стоимость;
  • Ремонт, перепланировка, все изменения помещений совершаются только после согласования с кредитором;
  • Нельзя переводить жилое помещение в статус нежилого;
  • Нельзя изменять целевое назначение помещения;
  • Нельзя сдавать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге.

В видео рассматриваются подробно схемы оформления займов под залог недвижимости

Залог земельного участка

Чтобы заложить земельный участок, необходимо соблюсти требования кредиторов по качеству, размеру, расположению, и т.д. Договор займа под залог земельного участка требует предоставления следующих документов от заемщика:

  • Паспорт с русским гражданством;
  • Документы, устанавливающие права на владение землей;
  • Номер и план участка из кадастра;
  • Документы передачи земли в собственность текущему владельцу (дарение, покупка, получение наследства, и т.д.);
  • Справка о периодичности и своевременной уплате налогов на участок;
  • Если заемщик состоит в официальном браке – письменное согласие супруга на залог. Если не состоит, справка из ЗАГС об этом;
  • Иногда кредиторы требуют медицинские справки о состоянии здоровья, дополнительные документы подтверждения личности (СНИЛС, ИНН, и т.д.).

Договор займа оформляется после проведения нескольких операций с документами на землю:

  1. Страхование участка;
  2. Регистрация кредитных документов в УФРС (пошлина в 1 тыс. руб.);
  3. Совместное с кредитором обращение в росреестр для регистрации сделки с землей.

Все операции, включая заключение договора, проводятся не более, чем за 1 месяц. Некоторые банки требуют оформления документации быстрее, иногда – в течение 2-х недель.

Право залога осуществляется с момента подписания договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое необходимо передать залогодержателю, с момента его передачи, если это не предвидится в договоре о залоге (ст. 341 ГК РФ ).

Займы с залогом у частных инвесторов

Преимущество кредитования у физически лиц лежит в скорости принятия решения, рассмотрения возможности выдать средства под залог. Недостатком этого вида кредитования является высокий риск мошенничества со стороны кредитора, отследить деятельность которого достаточно трудно.

Договор займа составляется по общим правилам, должен содержать данные о:

  • Виде имущества для залога;
  • Порядке обеспечения кредиторских отношения сторонами;
  • Размере залога;
  • Сроках выполнения обязательств заемщиком;
  • Оценочная стоимость имущества в залоге.

Частные инвесторы могут стать альтернативой банку только при длительном сроке деятельности физического лица, выступающего в роли кредитора. Частные лица могут предложить более выгодные условия займа, на больший срок, чем банкиры.