Договор об отчуждении недвижимого имущества это

Оглавление:

Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения

Сделки, связанные с отчуждением имущества, часто встречаются в юридической практике

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества.

Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности.

Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

Что подразумевается под понятием отчуждения недвижимости

Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

  • договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
  • договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
  • совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
  • безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

В Законодательстве предусмотрены разные варианты отчуждения недвижимого имущества

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Отчуждение доли квартиры, особенности таких сделок

При долевом владении имуществом процедура отчуждения существенно усложняется

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта.

Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам.

Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу. Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально.

Чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

  1. Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.
  2. Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене. При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо.

Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.

Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества

Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов должен присутствовать.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

Читайте так же:  Сколько примерно стоит осаго

При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской.
Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.

Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.

Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Об отчуждении долей в праве общей собственности смотрим видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Не совсем понял функции нотариуса при сделках по отчуждению недвижимого имущества. Что именно он заверяет, если все документы все равно проходят через Росреестр и без его согласия на регистрацию сделка ничтожна?

Договоры об отчуждении недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, мена)

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено. Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него. Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества (например, регистрационное удостоверение), на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Например, в отношении квартир, ранее находившихся в домах ЖСК, на которые впоследствии у граждан в силу закона возникло право собственности, таким дополнительным документом может являться справка жилищно-строительного кооператива, содержащая информацию о том, что вся сумма паенакоплений вносилась собственником квартиры до вступления в брак. Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно. При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении.

В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли. Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право. Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально. Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества несовершеннолетних до четырнадцати лет могут совершаться с согласия законных представителей, сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями. Согласно закону, невозможно продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Читайте так же:  Претензия к сто автосервису

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо.

Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции.

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче. Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Что такое отчуждение недвижимого имущества, виды отчуждения

Сделки, связанные с отчуждением имущества, часто встречаются в юридической практике

Трудно представить современные экономические и социальные правоотношения, в которых не присутствует факт продажи и приобретения какого-либо недвижимого имущества.

Физические лица используют его для проживания, а юридические получают прибыль, и используют в своей хозяйственной деятельности.

Поэтому, перед тем как заключать какие-либо сделки, нужно понимать, что такое отчуждение недвижимого имущества.

Что подразумевается под понятием отчуждения недвижимости

Под отчуждением имущества юристы подразумевают все сделки, связанные с переходом права собственности от одного лица к другому, возмездно, безвозмездно или на принудительной основе

С юридической точки зрения, такого термина, как продажа, дарение недвижимого имущества не существует. К таким правоотношениям применяют понятие отчуждение имущества.

Под отчуждением недвижимого имущества подразумевается такая правовая сделка (договор), в результате которой, собственник недвижимого имущества, передает право на него другому лицу.

В качестве того, кто отчуждает, могут выступать физические, юридические лица, а также государство, в лице территориальных или муниципальных органов.

Приобретателем могут выступать граждане нашего государства, которые обладают дееспособностью, а также юридические субъекты, которые ведут любую (коммерческую и некоммерческую деятельность).

Передача права на недвижимое имущество может происходить такими способами:

  • договор купли-продажи, то есть когда владелец имущества, продает его другому лицу, и получает за это вознаграждение (добровольное отчуждение);
  • договор дарения, при котором собственник квартиры, или другого объекта, дарит его своему родственнику, или другому лицу (включая юридическое), не получая за это никакого вознаграждения (добровольное отчуждение, без получения материальных благ);
  • совершение обмена, при котором объект недвижимости передается другому лицу, которое взамен передает также какую либо вещь, или иное материальное благо (автомобиль, ювелирные украшения), по сути это также добровольное отчуждение с получением определенных материальных благ;
  • безвозмездная передача (например, при конфискации), или других законных действиях, со стороны государственных органов (реквизиция).

Фактически отчуждение имущества, это процесс передачи прав собственности на нее от одного лица, к другому на возмездных (получения какого-либо материального блага), или безвозмездных условиях.

Важно запомнить, что факт перехода прав подтверждается только после проведения официальной государственной регистрации прав на любое недвижимое имущество в специальном государственном реестре.

Добровольное и принудительное отчуждение

В Законодательстве предусмотрены разные варианты отчуждения недвижимого имущества

Выше было рассказано, что действующее Законодательство предусматривает различные способы законного отчуждения, среди которых есть даже реквизиция (принудительное отчуждение). По сути, эти способы, по своей правовой природе одинаковы, и различаются только способом перехода права собственности.

Под добровольным отчуждением подразумеваются такие действия лица, в том числе юридического, и государственных органов, которые отвечают его внутреннему желанию о наступлении таких последствий, как переход права собственности его объекта другому лицу.

Естественно, что это может происходить за получение определенной материальной или иной выгоды. В некоторых случаях, воля человека направлена на отчуждение безвозмездно, тогда оформляется дарственная.

Под принудительным отчуждением подразумевается действия государства в лице его уполномоченных органов, которые проводят реквизицию недвижимости по каким либо законным основаниям.

Это может быть решение суда, либо иных компетентных органов. Реквизиция предусмотрена в Конституции нашего государства.

Вот такие есть особенности отчуждения недвижимого имущества.

Важно знать, что перечень случаев, при которых может произойти реквизиция, четко регламентирован действующим законодательством.

Если она происходит под другим предлогом, это незаконные действия за которые предусмотрена уголовная ответственность.

Отчуждение доли квартиры, особенности таких сделок

При долевом владении имуществом процедура отчуждения существенно усложняется

Среди некоторых проблем, с которыми сталкиваются собственники имущества, является долевое владение объектом недвижимости.

Под долевым владением подразумевается, такая ситуация, при которой у одного объекта (квартиры, дома) есть несколько собственников, и каждому из них принадлежит его часть. Естественно, что действующее законодательство встает на защиту их прав следующим образом.

Согласно Гражданскому кодексу, а также ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества, долевые собственники имеют первоочередное право на приобретение доли объекта.

Поэтому человек, решивший продать часть квартиры или дома, после того, как определится с ценой, обязан обратиться с предложением к остальным владельцам.

Только после того как они откажутся, можно смело проводить сделку, и продавать свою часть любому физическому или юридическому лицу. Естественно, что данная сделка будет заверяться нотариально.

Чтобы у нотариуса не возникло вопросов можно поступить следующим образом:

  1. Отбираются письменные заявление от других владельцев, что они не против продажи доли другому лицу, к которым подкладывается ксерокопия паспорта заявителя, чтобы можно было сравнить подписи и убедится в подлинности.
  2. Второй способ, который более действенный, это приглашение совладельцев к нотариусу, и заверение им, их отказа в установленной (письменной форме).
Читайте так же:  Полис осаго в чебоксарах купить

Таким образом, и происходит отчуждение доли недвижимого имущества. Об этих тонкостях нужно знать. Если таких действий не предпринимать, то после того как произойдет сделка, другой долевой собственник может обратиться в суд с иском о признании сделки не действительной.

Решение суда в таком случае неприятно удивит и покупателя и продавца, так как договор будет признан недействительным, и одной стороне придется вернуть полученные деньги, а второй, непосредственно часть объекта недвижимости.

Важно знать, что если доля продается долго, то ее стоимость может упасть или наоборот вырасти в цене. При падении стоимости, уведомлять других собственников просто необходимо.

Если наоборот, идет повышение, тогда никакого повторного согласия от совладельцев не нужно.

Согласие на отчуждение

С еще большими осложнениями происходит отчуждение в случае, если владельцем доли в недвижимости является несовершеннолетний ребенок

Выше был рассмотрен первый проблемный случай, когда имущество находится в долевой собственности. Но есть еще проблемные ситуации.

К ним также относится продажа или другое отчуждение объектов недвижимости, которые принадлежат несовершеннолетним и малолетним (либо они являются долевыми собственниками).

Вообще, права детей жестко регламентированы, и на их стороне стоят много государственных органов, один из которых опекунский совет.

В его ведении находятся все сделки по отчуждению имущества, которое полностью или частично принадлежит детям, и именно он дает согласие на все такие отчуждения.

Для того, чтобы не возникало никаких вопросов, родители, или опекуны решившие продать квартиру, где ребенку принадлежит часть должны знать следующие тонкости:

Перед продажей недвижимого имущества, родители должны подыскать равнозначное жилье, которое будет не хуже продаваемого, либо иметь лучшие индивидуальные параметры.

Если по документам, взамен ничего приобретаться не будет, то опекунский совет не даст разрешение, а если продажа все-таки произойдет, он обратится в суд и признает сделку не действительной.

Дети, которым исполнилось 14 лет, должны прийти в опекунский совет (ОС) и подтвердить свое согласие на отчуждение, написав письменное заявление. Если они откажутся это сделать по любому мотиву, разрешения на продажу от ОС не будет.

При подборе недвижимости взамен продаваемой, родители должны учитывать не только благоприятную инфраструктуру (близость общественного транспорта, наличие детских площадок, магазинов) но и удаленность учебных заведений, куда будет ходить ребенок.

Если данные условия будут не удовлетворительными, то опекунский совет также имеет право отказать в отчуждении.

Важно понимать, что процесс отчуждения имущества ребенка, таит в себе много нюансов, поэтому подходить к таким сделкам нужно осторожно как продавцам, так и покупателям.

Какие документы необходимо готовить при отчуждении имущества

Чтобы следку с отчуждением имущества было признано законной участникам сделки потребуется проследить правильность оформления и регистрации всех документов

Для того чтобы процесс отчуждения был правильным, и с юридической точки зрения, такую сделку невозможно было отменить, стороны, участники должны знать какой перечень документов должен присутствовать.

Со стороны продавца, или того кто отчуждает, прежде всего нужно иметь документ, который подтверждает его право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство, либо приватизационное свидетельство.

Если имущество находится в совместной долевой собственности, тогда понадобятся заявления других владельцев, что они уведомлены о намерениях отчуждения, и не против этого.

Следующее, это наличие документов с паспортного стола (районной миграционной службы, ЖЭКа), о том кто прописан в недвижимом объекте. Для коммерческой недвижимости это не нужно.

При проведении сделки с отчуждением имущества важной может оказаться любой документ или даже справка, упускать из виду этот факт нельзя

Если на момент отчуждения будет установлено, что некоторые члены семьи не сняты с регистрации, то для нового собственника возникнут проблемы с их выпиской.
Последнее это наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Несмотря на то, что такая справка не является важной, и не влияет на владение и распоряжение, долг может повлечь за собой обращение в суд, и наложения ареста на квартиру или дом.

Последний документ, это выписка с реестра, которая подтвердит, что на момент совершения сделки, квартира, дом или другой объект не сдан в долгосрочную аренду, на него нет ареста, или другого запрета на отчуждение.

Если сделка проходит через нотариуса, то последний, обязан проверить это самостоятельно.

Для того, кто станет новым собственником, никаких документов собирать не нужно, главное проверить наличие необходимой информации у покупателя.

Важно знать, что сразу после заключения сделки об отчуждении, новый собственник должен зарегистрировать ее в специальном государственном реестре, и только после произойдет полный переход права собственности.

Под отчуждением недвижимого имущества, подразумевается процесс перехода права собственности на него от одного владельца к новому. Оно бывает возмездным и безвозмездным.

Об отчуждении долей в праве общей собственности смотрим видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Не совсем понял функции нотариуса при сделках по отчуждению недвижимого имущества. Что именно он заверяет, если все документы все равно проходят через Росреестр и без его согласия на регистрацию сделка ничтожна?

Что такое отчуждение имущества и что оно влечет за собой?

Отчуждение имущества — это прекращение собственности его владельца с последующим переходом этой собственности к другому лицу. Данное действие регламентируется Гражданским кодексом в разделе «Прекращение права собственности».

Следует отличать понятие отчуждения от:

  • отказа;
  • предоставления объекта в пользование на время;
  • предоставление будущей возможности отчуждения (например, предварительный договор купли-продажи).

Предметом отчуждения могут быть либо вещи, либо права.

Нормативное регулирование

Рассмотрим особенности и нюансы отчуждения собственности, прописанные в Гражданском кодексе.

Право собственности может быть прекращено при отчуждении имущества собственником в пользу других лиц, при его отказе от собственности и в прочих случаях, на которые распространяются законодательные нормы.

Принудительное отчуждение имущества недопустимо, за исключением:

  • взыскания по обязательствам;
  • отчуждения собственности, которая не может принадлежать лицу, к которому она перешла;
  • изъятия участка;
  • выкупа культурных ценностей;
  • конфискации;
  • реквизиции;
  • по решению суда.

По волеизъявлению собственника имущество, относящееся к государственной либо муниципальной собственности, может быть отчуждено в пользу юридических и физических лиц. В данном случае переход права собственности производится с компенсацией стоимости имущества.

Отчуждение имущества — это продажа

Согласно положениям Гражданского кодекса, отчуждаемым имуществом может быть предмет сделки купли-продажи. В данном случае переход права происходит путём заключения договора купли-продажи между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Продавец обязуется передать указанный в договоре объект недвижимости покупателю, а тот, в свою очередь, обязуется принять недвижимость, оплатив её стоимость.

Отчуждение произойдёт только после государственной регистрации договора и перехода права собственности от одной стороны к другой. Важно: сделка купли-продажи нежилого помещения считается вступившей в силу с момента подписания сторонами договора (в данном случае требуется государственная регистрация только перехода права).

После регистрации перехода права собственности и/или договора купли-продажи недвижимый объект считается отчуждённым, а отменить сделку уже невозможно: если стороны вдруг изменят своё намерение передать/получить объект недвижимости, они должны будут заключить новый договор и «поменяться» обратно.

Отчуждение имущества — это дарение

Переход права собственности может произойти также в результате оформления договора дарения. Он также является двусторонней сделкой: даритель обязуется безвозмездно передать объект договора одаряемому, а тот в свою очередь принимает недвижимость.

Отчуждение имущества в данном случае происходит после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от дарителя к одаряемому.

Важно: если договор дарения заключается между родственниками, налогом имущество не облагается. В противном случае одаряемый обязан уплатить 13% от рыночной стоимости квартиры/дома/участка/иного объекта.

Одаряемый имеет право отказаться принять дар до момента совершения дарения.

Принудительное отчуждение

В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.

Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.

Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.

При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.