Договор купли продажи при целевой ипотеки

Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

А нужен ли нотариус при ипотеке?

Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
Вопрос может быть поставлен примерно так:
«Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

Хорошо когда есть выбор.

Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

Виды договоров при ипотеке.

Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

  • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
    В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
  • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
    • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
    • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
  • Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
      возможны варианты:
    • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
    • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.

    Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
  • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
    1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
    2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
  • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
    Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ

Приобретение жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости. Приобретение: квартиры, комната в квартире (как отдельный объект недвижимости), жилой дом с земельным участком.

  1. Стандартная ставка 11.0 в зависимости от размера собственных средств но не более 60% от суммы займа.
  2. >+4% к стандартной процентной ставке до момента подтверждения целевого использования ипотечного займа.

Подтверждение целевого займа

  1. Заключенный договор приобретения квартиры, комнаты в квартире (как отдельный объект недвижимости), жилого дома с земельным участком, объекта недвижимости в жилом доме блокированной застройки (таунхаус).
  2. Зарегистрированный договор, в случае, если договор/сделка подлежат государственной регистрации
  3. Платежные документы, подтверждающие оплату по договору приобретения на сумму не менее суммы ипотечного займа, иные подтверждающие целевое использование документы, предусмотренные договором займа.

Минимальный размер займа — 500 тыс. рублей.

Максимальный размер займа – 15 млн. рублей.

Не более 60% от стоимости объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости не может быть меньше размера предоставляемого займа.

Минимальный срок кредитования – 36 мес. (3 года)

Максимальный срок кредитования – 360 мес. (30 лет).

Для каждого заемщика максимальный срок займа рассчитывается индивидуально, с учетом его возраста, так как выплата займа должна закончиться до наступления 65-летнего возраста. При участии нескольких заемщиков срок займа рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из заемщиков

Обеспечение по займу

Имеющаяся в собственности квартира.

Платежи по займу

Погашение займа осуществляется ежемесячными аннуитетными (равными) платежами в течение всего срока займа.

Обязательным условием является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости).

+0,7% надбавка к основной процентной ставке при отсутствии страхового обеспечения в виде личного страхования заемщика.

ПРЕДЛАГАЕМ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ

Возможно использование «Материнского (семейного) капитала» на досрочное погашение ипотечного займа.

Комиссия за рассмотрение и оформление документов по ипотечной сделке АО «ИКУР» не взимается.
Мораторий на досрочное погашение отсутствует.

Ипотека в силу закона: плюсы и минусы

Автор: Наталия Пластинина

Автор: Пластинина Наталия Вячеславовна — практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства. В настоящее время занимает должность заместителя начальника службы юридического сопровождения филиала крупного банка.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

На современном этапе в подавляющем большинстве своем ипотека в силу закона встречается при:

— приобретении земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок

— приобретении жилого помещения либо построенного полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения. Жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Согласно пункту 1 статьи 11 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Все достаточно просто и понятно. Напомним, что существует еще и ипотека в силу договора. Почему же сейчас достаточно много кредиторов и заемщиков выбирают ипотеку в силу закона? В чем ее плюсы? Еще интереснее было бы одновременно выяснить и в чем ее минусы. Так, на всякий случай.

Плюс № 1: составление одного договора

При ипотеке в силу закона составляется один договор — например, договор купли-продажи. Он же предоставляется в ЕГРП вместе с соответствующим заявлением для регистрации права собственности, на его основании регистрируется ипотека в силу закона с внесением соответствующей записи в ЕГРП. Принцип минимализма в документации, конечно, подкупает.

Минус № 1: договор купли-продажи может быть расторгнут, а запись об ипотеке — не погашена

Ситуация и сам риск мало прогнозируем при обычном течении сделки купли-продажи объекта недвижимости. Однако, если объектом выступает жилье в старом доме (да и в нынешних новостройках такое возможно), весьма вероятно, что покупателем (новым собственником) при ремонте выявятся скрытые существенные недостатки помещения, которые в силу закона могут послужить достаточным основанием для отказа покупателя от исполнения сделки купли-продажи недвижимости, в том числе уже после регистрации права собственности покупателя на объект. Таким образом, возможна следующая ситуация:

С помощью кредитных средств покупатель приобретает жилье,

Покупатель отказывается от покупки жилья (в судебном порядке),

Суд выносит решение в пользу покупателя — нового собственника,

На основании решения суда право собственности нового собственника прекращается, регистрируется право собственности продавца — предыдущего собственника,

Однако запись об ипотеке в ЕГРП остается действующей до погашения кредита покупателем.

Согласно п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 ГК РФ. Однако признание договора купли-продажи, на основании которого возникла ипотека в силу закона, расторгнутым (прекращенным) не перечислено среди этих оснований. Таким образом, в указанной ситуации залог не прекращается до исполнения должником обязательства по кредиту перед банком-кредитором, предоставившим денежные средства на приобретение объекта залога.

Истица обратилась в суд с иском к Покупателю своего дома и Банку о прекращении договора ипотеки. В обоснование требований указала, что между ней и Покупателем был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (далее — Объект). Часть стоимости Объекта была Покупателем оплачена с помощью кредитных средств, предоставленных Банком. Покупатель в судебном порядке расторг договор, однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была.

В ходе рассмотрения дела указанные обстоятельства нашли свое подтверждение. Также суд установил, что договор купли-продажи Объекта был расторгнут по основаниям ст. 475 ГК РФ в связи с выявленными существенными недостатками Объекта. Решением суда с Истицы в пользу Покупателя взыскана уплаченная за Объект сумма, однако на истицей погашена только часть долга. На основании решения суда была осуществлена государственная регистрация прекращения права собственности Покупателя и регистрация права собственности Истицы на Объект.

Как правильно указал суд, решение суда о расторжении договора купли-продажи порождает права и обязанности именно для сторон этого договора купли-продажи, а не для Банка, который не получил от Покупателя исполнения кредитных обязательств. Более того, Банк в силу закона является добросовестным залогодержателем, поскольку на день предоставления кредита под залог недвижимости не знал и не мог знать, что законный залогодатель в последующем заявит о расторжении договора купли-продажи Объекта. Сам по себе отказ Покупателя от исполнения договора купли-продажи, заключенного с Истицей, основанием для прекращения залога в рамках кредитного договора с Банком, по мнению суда, не является. С учетом изложенного, суд не усмотрел правовых оснований для прекращения ипотеки на Объект, и в иске Истице отказал. Вместе с тем, как правильно указал суд, Истица в целях скорейшего снятия обременения с Объекта не лишена права погасить задолженность Покупателя по ипотеке перед Банком с тем, чтобы появилось предусмотренное пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ основание для прекращения залога (апелляционное определение Омского областного суда от 29.04.2015 по делу № 33-2701/20151).

Минус № 2: Риск оспаривания ипотеки как факта

Заключение всего лишь одного договора купли-продажи наряду с подписанием кредитного договора, но при отсутствии отдельного договора залога многих граждан вводит в заблуждение. Они искренне считают, что приобретенное на кредитные средства жилье ничем не обременено, ведь «специальных» договоров об этом с банком не было. Спор порождает и неправильно оформленная закладная. Конечно, граждане-заемщики далеки от понимания юридических тонкостей и специфики возникновения ипотеки в силу закона. Что, однако, не мешает им пользоваться своим правом на оспаривание сделок. Да, суд все выяснит, постановит справедливое решение. Но пока суть да дело…

Пример из практики: Истица обратилась в суд с иском о признании закладной незаключенной и погашении записи о государственной регистрации ипотеки. В обоснование своих требований указала, что подпись на закладной — не ее, что было подтверждено экспертом. Суд выяснил, что была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а также регистрация права собственности Истицы на спорную квартиру и ипотеки в силу закона, о чем сделана регистрационная запись. Одновременно оформлена закладная на приобретенную квартиру, по условиям которой Истица является залогодателем, а Банк является залогодержателем. Суд, установив указанные обстоятельства дела, в удовлетворении требований Истице отказал. При этом суд указал следующее: поскольку право залога у залогодержателя-Банка возникло в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, а не на основании закладной, само по себе оформление данной закладной, ее подписание или не подписание залогодателем — истцом, признание ее заключенной или незаключенной не имеет правового значения при решении вопроса о законности внесения государственной регистрационной записи об ипотеке спорной квартиры в ЕГРП, эти обстоятельства не являются основанием для прекращения (погашения) указанной государственной записи об ипотеке. На основании указанных выводов, суд в удовлетворении требований отказал (апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу № 33-32954/20152).

Вывод: право залога у залогодержателя возникает в силу закона ввиду государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. Сама по себе закладная не порождает ипотеку, а лишь удостоверяет ее, поэтому несоответствие находящейся в ней подписи собственнику-заемщику не является основанием для признания ипотечного обязательства не возникшим и погашения записи о государственной регистрации ипотеки.

Минус № 3: риск непогашения ипотеки после оплаты

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Таким образом, полная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения с рассрочкой (отсрочкой) платежа должна прекратить ипотеку (залог) в силу закона. Но не всегда все бывает так, как в теории. Случается, что фактическая оплата произведена, однако, поскольку доказательства этому имеют недостатки (или отсутствуют вовсе), обязательство по оплате не может считаться выполненным. Следовательно, и оснований для прекращения ипотеки также не имеется.

Пример из практики: между гражданами был заключен договор купли-продажи, который предусматривал полную оплату стоимости продаваемого жилья уже после регистрации права собственности нового собственника — покупателя. В связи с указанным условием договора в силу действия п. 5 ст. 488 ГК РФ в ЕГРП была внесена и запись об ипотеке. Однако после полной оплаты стоимости квартиры запись об ипотеке не была погашена. Указанные события заставили покупателя обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры исполненным надлежащим образом, признании обременения права в виде ипотеки в силу закона отсутствующим. Истец представила в суд расписку ответчика о получении полной суммы, подлежащей выплате по договору купли-продажи. Однако экспертизой не было подтверждено, что текст расписки и подпись выполнены не ответчиком-продавцом. Суд отказал в удовлетворении требований истцу ввиду невыполнения им обязательств по оплате по договору купли-продажи квартиры. Доказать, что ответчик заранее сам или с помощью других лиц обманул истца, выдав расписку с подражанием своей подлинной подписи и неполным содержанием, истец не смог (апелляционное определение Магаданского областного суда от 02.07.2013 по делу № 2-157/2013, 33-619/20133).

Вывод: невнимательность покупателя жилья вкупе с мошенническими намерениями продавца способны сделать ипотеку «вечной». Или существенно повысить стоимость уже приобретенного покупателем жилья. Например, по соглашению сторон, но без внесения изменений в уже представленный в ЕГРП договор купли-продажи.

От автора: применительно к описанной ситуации из практики продавец, как правило, соглашается собственноручно написать полноценную расписку о получении всей оговоренной в договоре суммы и обратиться в УФРС с совместным с покупателем заявлением о погашении записи об ипотеке ввиду исполнения обязательств по договору купли-продажи, за небольшое дополнительное вознаграждение…

Минус № 4: прекращение ипотеки при невозмещении всей суммы долга

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором — залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Поскольку ни о каком страховании по ипотечным сделкам вплоть до начала работы данной нормы в последней редакции (вступила в силу с 25.07.2014) речи не велось, по уже заключенным к тому времени сделкам практически это означало, что Банк-залогодержатель, принявший нереализованное заложенное имущество заемщика, был обречен на неполучение всей суммы долга. Такое стало возможно «благодаря» спаду цен и спроса на рынке недвижимости после экономического кризиса.

В настоящее время указанная норма может быть намеренно использована при выдаче ипотечных кредитов с использованием мошеннических схем. Например, приобретаемое жилье оценивается «независимым», но заинтересованным оценщиком в сумму в 1,5-2 раза выше реальной рыночной стоимости. Даже с учетом закладываемых банком рисков, при обращении взыскания на заложенное имущество и попытках его реализации, закономерно оказывается, что и покупателя на него даже за сниженную цену нет, да и реальной стоимости его недостаточно для покрытия суммы долга.

Пример из практики: Банк обратился с иском к Заемщику о взыскании денежных средств по кредиту, мотивируя свои требования тем, что ответчик является должником по кредитному договору, судом обращено взыскание на предмет залога — часть жилого дома с земельным участком. Однако кредитный договор продолжает действовать независимо от решения суда, которым с Заемщика взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на и обращено взыскание на заложенное имущество, которое передано банку. В ходе рассмотрения дела суд установил, что поскольку в рамках исполнительного производства торги по продаже имущества не состоялись, банк согласился на предложение судебного пристава-исполнителя об оставлении за собой имущества должника. Право собственности на часть дома и земельный участок было зарегистрировано за банком, а исполнительное производство окончено. После учета стоимости нереализованного имущества задолженность ответчика, по мнению истца, осталась непогашенной, в связи с чем банк выставил требования о взыскании непогашенной суммы долга. Суд отказал банку в удовлетворении требования в связи с применением нормы п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке», указав, что указанная норма подлежит применению к настоящему спору, поскольку решение об оставлении части дома и земельного участка за собой было принято банком в период действия статьи 61 ФЗ «Об ипотеке» в новой редакции (апелляционное определение Московского областного суда от 16.09.2015 по делу № 33-22156/20154).

Вывод 1: Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в п.п. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

Вывод 2: Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Минусов ипотеки в силу закона оказалось больше, чем плюсов.

Расторгнуть договор купли-продажи в силу норм ГК РФ можно, однако на деле без возврата уплаченной за приобретенное жилье суммы запись об ипотеке не погасить.

Оплата приобретаемого жилого помещения продавцу в рассрочку порождает ипотеку в силу закона. При отсутствии доказательств полной оплаты стоимости жилья и отсутствии соответствующего совместного заявления покупателя и продавца, ипотека в силу закона будет сохраняться ввиду отсутствия доказательств исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи жилья.

Положения п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» распространяются на всех залогодателей и залогодержателей, а не только на тех лиц, которые при заключении договора об ипотеке установили положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пп. 2 и 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».

При ипотеке в силу закона в связи с действием п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» сохраняется высокий риск невозмещения кредитору полной суммы долга по кредиту.

Целевой займ на покупку квартиры

В настоящее время целевой займ является достаточно актуальным. Поскольку с его помощью можно приобрести вещь и даже купить квартиру в текущий момент, а не ждать момента, когда накопится необходимая денежная сумма.

Важно только помнить, что потратить деньги можно только на определенную цель, оговоренную в договоре.

Серьезно нужно подойти к выбору кредитной или микрофинансовой организации (МФО), так как предложений на этом рынке очень много. Однако МФО больше подойдет тем, кто планирует приобрести квартиру экономкласса, так как они выдают небольшие суммы денег и на маленький срок.

Чтобы банк одобрил заявку на выдачу займа, ему необходимо убедиться в платежеспособности гражданина. Он тщательно проверит все необходимые документы. Кроме этого кредитная организация обязана провести проверку (оценку) самого объекта недвижимости.

Что такое целевой займ?

Целевой займ — представляет собой передачу банком или иной коммерческой организацией денежных средств в собственность юридическому лицу (фирме) или физическому лицу (гражданину) — заемщику на определенные цели. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть равнозначную сумму денег в течение определенного срока с процентами или без них.

Можно выделить ряд особенностей целевого займа:

  1. Деньги предоставляются строго на определенную цель. Она должны быть прописана в договоре. Банк, выдавший деньги, имеет право контролировать их целевое расходование.
  2. Денежные средства выдаются на определенный срок (от 3 месяцев до 30 лет).
  3. Он может выдаваться как под проценты, так и без них.

Денежные средства нельзя потратить на другие цели, чем предусмотрены в договоре.

Кредитная организация в обязательном порядке проконтролирует — на что потрачены деньги и в случае не целевого расходования заемщику может грозить уголовная ответственность. Также банк вправе попросить досрочного возвращения долга и процентов по займу.

Как правило, деньги перечисляются безналичным расчетом на счет организации, в которой приобретается товар или оказывается услуга.

Зачастую люди оформляют займ на приобретение жилья. Поскольку покупка квартиры требует не малых вложений средств, то займ на такие цели выдается под залог этой же недвижимости (ипотека). Особенности такого вида кредитования:

  • квартира находится в обременении у банка до полного погашения долгового обязательства (нельзя совершать сделки по ее отчуждению);
  • заемщик в обязательном порядке должен застраховать имущество, которое находится в залоге;
  • процентная ставка при выдаче целевого займа ниже;
  • можно получить большую денежную сумму.

Коммерческие организации, выдающие займы

Современный рынок, предлагающий кредиты (займы), достаточно широк. Для получения займа на приобретение жилья необходимо обратиться в банк или в микрофинансовую организацию (МФО).

Так, банки — это кредитные организации, осуществляющие банковские операции на основании разрешения (лицензии) Банка России (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Микрофинансовая организация является юридическим лицом, которое осуществляет соответствующую деятельность и в обязательном порядке внесено в государственный реестр микрофинансовых организаций. При этом не является банком и осуществляет свою деятельность на основании Федеральным законом от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

В отличие от банка, МФО практически не проверяют платежеспособность своего клиента (не требую справок о доходах и официального трудоустройства).

Одним из минусов МФО является то, что сумма займа не может превышать 1 000 000 рублей. При современных ценах на жилье не всегда возможно уложиться в эту сумму, которая включает в себя проценты и комиссии. Максимальный срок, на который возможно взять займ составляет 2 года.

В МФО обращаются люди, которые по тем или иным причинам не могут взять займ на покупку жилья в банке. Иногда граждане готовы согласиться на менее выгодные для себя условия.

Займ на приобретение жилья под материнский капитал

В России с 2007 года существует такая мера материальной поддержки семей, в которых рождается второй ребенок (или последующий), как материнский капитал. Он является средством по улучшению жилищных условий для многих российских семей. При этом распорядиться им можно только по истечении трех лет с момента рождения второго (или последующего) ребенка.

Им можно воспользоваться ранее в том случае, если взять займ на покупку или строительство жилья. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию.

Такого рода займы могут выдавать только кредитные организации, которые осуществляют свою деятельность на основании лицензии Банка России.

  1. В данном случае происходит стандартная процедура проверки документов и платежеспособности заемщика.
  2. В случае принятия банком положительного решения, заключается договор займа и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
  3. Следующим шагом будет обращение в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Если он примет положительное решение, то средства в течение двух месяцев с момента регистрации заявления будут перечислены на счет кредитной организации.

Порядок оформления целевого займа

Для того, чтобы оформить займ на квартиру (ипотеку) необходимо соблюсти определенный порядок (алгоритм) действий:

  1. Подбор объекта недвижимости, который устроит будущего покупателя по всем параметрам (цена, район и т.д.).
  2. Выбор банка. Сложность данной процедуры в том, что кредитных предложений в различных банках большое количество, а выбрать необходимо одно и самое выгодное для заемщика.

Как правило, процент по займу практически не отличается, если сравнивать его в разных банках. Тем не менее, кредитные организации часто не сообщают изначально о том, что кроется за маленькой процентной ставкой (в нее могут быть включены различного рода комиссии за любые действия, предъявляют требование об обязательном страховании залоговой недвижимости, жизни и т.д.).

  • Сбор документов и получение одобрения от кредитной организации на выдачу займа. Лучше подстраховаться и подать заявку не в один банк. Срок ее рассмотрения варьируется от 3-х до 30 дней.
  • Заключение договора займа на приобретение объекта недвижимости. Перед этим квартира полежит обязательной оценке и страхованию.
  • Непосредственно совершение сделки купли-продажи и ее регистрация в Росреестре.
  • Требования банков к заемщику

    Приобрести жилье при помощи ипотечного займа может не каждый гражданин. Существует ряд обязательных требований к нему:

    • Гражданину РФ должно исполниться 21 год и закончить выплату такого займа он должен до 65 лет.
    • Официальное трудоустройство не менее полугода.
    • Если лицо состоит в официальном браке, то второй супруг должен являться созаемщиком. При этом не имеет значения, имеется ли у него официальный доход.
    • У гражданина должна быть хорошая платежеспособность, которую он должен подтвердить документально.
    • Заемщику необходимо быть зарегистрированным в том регионе, в котором приобретается недвижимость.

    Прежде чем подать заявку и документы на получение целевого займа, нужно оценить реально свои силы в материальном плане. Банк хоть и проверит платежеспособность заемщика, но основная ответственность за внесение ежемесячных платежей лежит на нем.

    И только после этого в Росреестре регистрируется ипотека и накладывается обременение на квартиру. Снять обременение возможно только после полного погашения долга перед банком.

    Документы, необходимые для получения займа

    В первую очередь надо убедить банк, в котором планируется взять займ для покупки жилья, в своей платежеспособности. Перечень документов, необходимых для получения займа, в разных кредитных организациях может несколько отличаться. Тем не менее, в обязательном порядке потребуется:

    1. документ, удостоверяющий личность — паспорт;
    2. свидетельство о браке;
    3. документ, подтверждающий официальное трудоустройство — это, как правило, трудовая книжка;
    4. справка о доходах 2-НДФЛ (либо вариант справки может быть предложен самим банком).

    Этот список предоставляется заемщиком для того, чтобы кредитная организация приняла решение: одобрить выдачу займа или нет.

    Если банк одобрил выдачу займа, то далее покупатель предоставляет следующие документы:

    • Все имеющиеся документы на объект недвижимости. Это могут быть, например, свидетельство о регистрации права собственности продавца или разрешение на строительство от застройщика, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и др.);
    • Договор купли-продажи на квартиру.
    • Кадастровый паспорт и технический план квартиры. Банк проверит, имелись ли перепланировки и если имелись, то узаконены ли они.
    • Акт оценки недвижимости.
    • Полис страхования квартиры от несчастного случая.

    Все документы должны быть предоставлены в оригиналах, либо нотариально заверенных копиях. Список документов, необходимых той или иной кредитной организации может меняться.

    Договор целевого займа на покупку квартиры

    По смыслу ст. 807 и ст. 814 ГК РФ такой договор заключается в том, что займодавец передает в собственность заемщику денежные средства, которые он должен использовать на определенные цели и вернуть в течение определенного срока. Договор займа на покупку квартиры должен быть заключен в письменной форме, иначе он считается не заключенным.

    Существенными условиями такого договора будут:

    • Предмет — деньги. При этот обязательно указывается сумма, которая взята у банка.
    • В договоре указывается цель, для реализации которой берется займ.
    • В обязанности заемщика должна быть включена обязанность по возврату долга, помимо этого к договору прикладывается график погашения долга.
    • Договор должен содержать размер процентной ставки, а также порядок начисления процентов. Может также прикладываться график погашения процентов. Если в договоре не будет указан размер процентов, то они будут начисляться по ставке рефинансирования банка, действующей в конкретном регионе.

    В обязательном порядке к договору прикладывается акт приема-передачи денег. В нем указывается дата, место, переданная сумма, реквизиты, подписи сторон.

    Прежде чем принять на себя долговые обязательства и взять деньги в банке на покупку жилья, стоит разумно оценить свои возможности. Следует предоставлять в банк только достоверные справки о доходах и ни в коем случае не завышать свои доходы.

    Также нужно очень внимательно прочитать договор займа, обратить внимание на все скрытые проценты и комиссии, не оговоренные консультантом. Договор может содержать и другие невыгодные условия для заемщика, например, право банка менять условия договора в одностороннем порядке, ограничение на досрочное погашение долга и др.

    Читайте так же:  Речи известных адвокатов в суде