Взыскание неустойки по 214 фз судебная практика

Оглавление:

Неустойка по 214 фз судебная практика

Моя строительная компания уже задержала сдачу моей квартиры на 2 месяца. Кроме меня жилье в этом доме ждут еще 25 дольщиков. Хотим требовать неустойку и не знаем, как правильно поступить: нужно объединять дела в один иск или действовать по отдельности? Я знаю, как рассчитывается неустойка по 214 ФЗ. Судебная практика что говорит по этому вопросу? Действительно ли застройщики готовы выплачивать дольщикам 1/150 ставки рефинансирования для «физиков» за каждый просроченный день от стоимости договора долевого участия. Или это просто красивые слова? Хочется знать, на что я могу реально рассчитывать?

Добрый день! Подавайте иск отдельно, в случае, если суд посчитает необходимым, он объединит все исковые заявления к этому ответчику в одно производство.

Действительно, для физических лиц размер неустойки с 1/300 ставки рефинансирования увеличен в два раза. Судебная практика разнится, размер неустойки может быть снижен судом при подаче заявления должника о таком уменьшении, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства — ст. 333 ГК РФ.

Некоторые суды выплачивают неустойку в среднем в диапазоне 30 000 – 50 000 рублей, поскольку выплата большей суммы может ущемить права других дольщиков, затянув строительство на долгий срок.

Кроме того, в соответствии с ФЗ о защите прав потребителей, Вы имеете право требовать возмещения морального вреда ( такое право вам дает сам факт неполученной вовремя квартиры), а также в соответствии с п.6 ст. 13 вышеназванного закона, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Эти суммы суд взыскивает. Вам необходимо в исковом заявлении указывать полный расчет суммы неустойки, вопрос о конечной сумме выплаты решается судом.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал. Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги. В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд. ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности. Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф. Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа. ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома. Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст. 7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать
участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора. В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на
устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства. Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ. ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество». Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон». Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру). Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях. В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования». Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Читайте так же:  Негаторный иск это иск римское право

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды. Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были. ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

Как взыскать неустойку по ДДУ в 2018 году

Здравствуйте уважаемые коллеги. Прошедшая неделя у меня была посвящена долевому строительству. Юристы на zakon.ru уже столько раз жаловались на суды и на застройщиков, что я думаю уже ни для кого не секрет насколько всё печально в наших судах. И хотя мне и удалось на днях отстоять неустойку по 214-ФЗ в полном объёме (судья очень профессиональный попался и прислушался ко мне), но наглость и толстокожесть юриста застройщика меня просто поразила.
А вчера общался с потенциальным клиентом, и он рассказал, что «профессиональные юристы» сейчас рекомендуют дольщикам уведомлять застройщика об их готовности принять квартиру. Дошло до того что юристам приходиться «изобретать велосипед» чтобы потом в суде никто не сомневался в добросовестности дольщика.
Данную статью я решил посвятить тому, как в теории действовать до суда и в суде чтобы максимально не оставить застройщику пространства для манёвра в судебном заседании. А Вас коллеги, попрошу в комментариях помочь советами и дополнениями в тех местах где у меня будут пробелы или что-то напишу неправильно. Всё-таки долевое строительство это не профильное мое направление работы.

Итак, за основу для действий предлагаю взять инструкцию с сайта «Азбука права». Это авторитетное издание, и я думаю ни у кого не должно возникать сомнений в актуальности изложенной в них информации. Местами буду их цитировать, ничего страшного в этом нет.

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;
2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Шаг 1. За 40 дней до истечения срока сдачи Объекта долевого строительства по договору, отослать Застройщику ценным письмом с описью вложения уведомление о готовности принять объект.
Приложить к уведомлению:
— копию договора участия в долевом строительстве;
— документы по оплате цены договора;
— копию паспорта дольщика.
40 дней я взял из расчёта, что примерно 5 дней письмо будет идти до застройщика, до 30 дней письмо будет храниться на почте если застройщик его не заберет, а потом вернётся обратно отправителю. Если отправлять курьером, то сроки сократяться.
Уведомление конечно же можно вручить и нарочно, однако у меня в практике был случай, когда дольщик вручил нарочно претензию, ему на его экземпляре расписались, но печать не проставили. А в суде Застройщик принёс справку из госоргана, что такой сотрудник у него никогда не работал и претензию они не получали. Поэтому я предпочитаю отправлять документы Ответчикам почтой или курьером.

Шаг 2. За 2 недели до наступления срока сдачи объекта нужно начать мониторить свою почту по адресам, указанным в договоре участия в долевом строительстве. На почте должен быть один из документов: либо уведомление о переносе срока объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта.
В крайнем случае, односторонне подписанный застройщиком акт о сдаче квартиры (не удивляйтесь, в моей практике было и такое).

Шаг 3. Необходимо зафиксировать факт нарушения застройщиком условий договора и дату начала возникновения неустойки.
3.1. Если через 2 недели после истечения срока сдачи объекта на почте нет никакого письма, тогда в адрес застройщика направляется претензия с требованием о добровольной уплате неустойки с повторным напоминанием о готовности принять объект.
К претензии нужно еще раз приложить:
— копии договора участия в долевом строительстве
— копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.
— копию паспорта дольщика.
В самой претензии нужно сразу указать:
— сумму неустойки (в т.ч. за 1 день если неустойка продолжает течь);
— банковские реквизиты дольщика;
— указание на негативные последствия отказа (несение застройщиком в суде дополнительных расходов по оплате доверенности, расходов на юриста, по госпошлине, компенсацию морального вреда, штраф, убытки по аренде итд.)
Если в течение 10 рабочих дней (чтобы наверняка) денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

3.2. Если на почте есть уведомление о переносе сроков строительства, тогда повторяем шаг 3.1.

3.3. Если застройщик добросовестный, то еще до момента истечения срока на почте будет приглашение на осмотр квартиры и подписание акта — тогда необходимо созвониться с застройщиком, еще подтвердить дату и время осмотра и прийти на осмотр.
При осмотре следует проверить соответствует ли объект договору и строительным нормам. Соответственно без специальных знаний здесь не обойтись, но хотя бы явные недостатки можно заметить.
При отсутствии недостатков подписывается акт и на этом всё заканчивается. Если в дальнейшем дольщик обнаружит недостатки, подпадающие под гарантийные обязательства застройщика, тогда он имеет право требовать их безвозмездного устранения и неустойку, либо компенсацию убытков, но это уже тема для другой статьи.
Если при осмотре обнаружены недостатки, должен быть подписан двусторонний акт, в котором указывается дата осмотра, участвующие лица, выявленные недостатки. Как минимум один оригинал акта должен остаться у дольщика на руках. После устранения недостатков застройщик приглашает дольщика на повторный осмотр. Как себя вести на осмотре уже знаем.
Если застройщик отказывается составлять акт осмотра с недостатками, тогда я считаю нужно подписать акт приёмки, но прямо на самом акте, или на обратной стороне расписать все обнаруженные недостатки и указать что застройщик отказался составлять акт осмотра с недостатками.
Если просто разойтись без подписания каких-либо документов, то в суде будет очень сложно доказать, как всё происходило на самом деле. Застройщик будет всё отрицать, скажет, что дольщик не пришел на осмотр, затягивал подписание акта и тд. Устные показания дольщика и даже свидетелей в отсутствие письменных доказательств, это по сути слово дольщика против слова застройщика.
Если вы знаете более действенную модель поведения в данном случае, отпишитесь в комментариях.
К аудио и видеозаписям я отношусь скептически. Тогда в суд вмести с такими записями нужно сразу прикладывать экспертное заключение что записи подлинные, записаны в такое-то время и не изменялись. В противном случае суд может спокойно их не рассматривать. У моего коллеги была такая ситуация, суды 1-й и апелляционной инстанций посчитали что видеозапись — это не доказательство.

Шаг 3.4. Если вдруг на почту пришёл односторонний акт, подписанный застройщиком, тогда повторяем шаг 3.1., но в претензии дополнительно указываем что квартиру вы дольщик не осмотрел по вине застройщика, дата и время не были согласованы, стройка также объект повышенной опасности, имеющий специальный порядок доступа и т.д.

ВНИМАНИЕ. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению застройщиком в добровольном порядке (п. 5 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»)

Шаг 4. Обращение в суд.
Составляем исковое заявление с требованиями о взыскании:
— неустойки за период с даты сдачи объекта по договору по день написания иска;
— неустойки со дня составления иска по день фактического исполнения обязательств застройщиком (потом уточним требования на день судебного заседания);
— компенсации морального вреда;
— штрафа;
— судебных расходов;
— почтовых расходов;
— расходов на доверенность и юриста;
— убытков (по аренде и др.);
— иное.
В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.
Помимо документов, которые указаны выше, к исковому заявлению также можно приложить претензию, ранее направленную застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).
Так же можно приложить Ходатайство об наложении обеспечительных мер в виде ареста на денежные средства застройщика расположенные на его банковских счетах или иное схожее заявление.

Шаг 5. Обращение в суд.
Как известно, иски к застройщику от дольщика — физического лица, как правило попадают под закон о защите прав потребителей и при сумме иска менее миллиона рублей госпошлина не уплачивается (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).
Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или месту жительства (месту пребывания) дольщика, либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).
Я рекомендую обращаться куда угодно, но только не по месту регистрации застройщика. Желательно в другой регион, если есть такая возможность и клиент оплачивает расходы на дорогу.

Шаг 6. Судебное разбирательство.
На данном шаге хочу разобрать на что нужно ссылаться чтобы неустойка не была снижена. Я советую заранее сделать себе типовое «Возражение на ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ», в котором со ссылкой на Постановления пленума, на судебную практику ВС РФ и других судов расписать все свои доводы.
Во-первых, любое упоминание застройщика о недобросовестности и злоупотреблении правом должно разбиться о пункт 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Следует ознакомиться с полной версией данного постановления и в суде под аудио протокол всё это дело высказать. В этом случае всем станет понятно, что недобросовестно себя ведет именно застройщик, т.к. именно его поведение, выразившееся в нарушении сроков и неудовлетворении претензии добровольно, является недобросовестным. Дольщик вёл себя максимально конкретно, оперативно, сроки не затягивал, свои обязательства по закону и договору не нарушал.
Во-вторых, все остальные мотивы снижения неустойки должны разбиться о Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств». В частности, особое внимание следует уделить разделу «Уменьшение неустойки судом (статья 333 ГК РФ)».
Я думаю большинство его точно читало, но на всякий случай процитирую некоторые положения:
— Непредъявление кредитором в течение длительного времени после наступления срока исполнения обязательства требования о взыскании основного долга само по себе не может расцениваться как содействие увеличению размера неустойки.
— Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
— Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
С данным Постановлением Пленума следует ознакомиться обязательно, иначе в суде будет тяжко.
Так же следует распечатать и приложить Определение СК по ГД ВС РФ № 18-КГ17-211 от 12.12.2017 г. Это Определение уже выкладывали на zakon.ru ранее, не буду его прикладывать, оно в свободном доступе есть в интернете.
В-третьих. Самый неприятный для меня как для юриста довод застройщика – это ссылка на п. 75 ПП ВС РФ № 7: «при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ)».
Это вот самое распространенное основание для снижения неустойки. Ответчики начинают нести в суды распечатки сайта ЦБ РФ о средних процентных ставках по вкладам, по кредитам.
Здесь я от себя могу только предложить сослаться на то что соразмерность неустойки предполагается, злоупотребление правом отсутствует и неустойка рассчитана истцом в строгом соответствии с законом. Неустойка должна стимулировать контрагента исполнять свои обязательства вовремя и надлежащим качеством. Здесь уже полёт для фантазии и творческий процесс. Напишите в комментариях что обычно вы говорите в суде на этот довод ответчика. Я думаю всем будет интересно почитать.
Про обоснование морального вреда и судебных расходов я расписывать не буду, а то статья и так уже довольно большая получается.

Читайте так же:  Закон о северах компенсация проезда

Шаг 7. Исполнительное производство.
После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).
Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Наиболее достоверно узнать об открытых счетах должника можно обратившись в налоговый орган с исполнительным листом.

На этом всё. Надеюсь каждый прочитавший что-то добавит или скорректирует в комментариях. Я потом переработаю информацию и сделаю повторную статью уже с учётом замечаний коллег.

Судебная практика по 214 статье

Законом №214-ФЗ впервые отмечено регулирование взаимоотношений между застройщиком и дольщиком на государственном уровне, а также надзор и контроль в строительстве многоквартирных домов и прочих недвижимых объектов. Статья 214 ФЗ судебная практика за 2015 год отмечает перечень полномочий, согласно которым производится разбирательство в отношениях между застройщиком, дольщиками и третьими лицами.

Если истцом будет совершено обращение в суд с иском о том, чтобы приостановить процесс работ на определенное время, то законность требования будет оценена исключительно в судебном порядке. Взыскание неустойки по ДДУ судебная практика отмечает как процесс достаточно серьезный. Законом №214-ФЗ также не могут быть взысканы проценты и неустойки вне суда. Если застройщик не соглашается с предъявленными финансовыми санкциями, то он может запросто оспаривать основания их предъявления в суде.

Взыскание неустойки по договору долевого участия судебная практика рассматривает с нескольких позиций, и даже если застройщик привлекается к административной ответственности, он может обжаловать это постановление в вышестоящих инстанциях. До тех пор, пока полностью не истечет срок на обжалование, постановление о том, что застройщик привлечен к ответственности, в силу не вступит.

Меры, которые были приняты уполномоченным органом, не предусмотренные законом №214 ФЗ не обладают юридической силой, соответственно, не повлекут за собой правовых последствий.

Если дольщику были причинены убытки, то их нужно будет покрыть из соответствующего бюджета застройщика, сумма определяется по общей формуле. Неустойка по 214 ФЗ судебной практикой за 2015 год взыскивается как в досудебном, так и в судебном порядке.

В данном случае в качестве убытков выступают расходы, которое понесло то лицо, чье право нарушено. К расходам относится утрата имущества, неполученные доходы, которые могли бы быть получены при отсутствии проблемы.

Заявление, сделанное пострадавшим гражданином, не может быть отвергнуто без рассмотрения. В данном случае суд обязан привлечь к ответственности соответствующую сторону, обязав выплатить неустойки и штрафы. Взыскание неустойки с застройщика судебная практика признает в таком случае недействительным. Однако в других случаях, если неустойка по вине застройщика доказана, он обязуется осуществить выплату участникам долевого строительства.

Ответственность застройщика

С 2005 года в силу вступил закон, предполагающий правила и тонкости участия в долевом строительстве объектов. В законе последовательно и подробно описаны все моменты, касательно строительства недвижимости, согласно которым определены права и обязанности застройщика. Правовые отношения последнего и участников долевого строительства определены в ДДУ – договоре долевого участия. В договоре обязательно составляются определенные данные – это точные характеристики будущего объекта недвижимости, утвержденный план с указанием площади жилой и нежилой, а также адрес квартиры и другие данные. Также в договоре указываются сроки, в течение которых объект будет введен в использование, цена объекта и порядок обязательного внесения платежей.

Застройщик обязан:

  • Возвести объект недвижимости по установленным срокам, а также в ходе окончания работ передать его в собственность долевым участникам.
  • Заниматься возведением объекта недвижимости компания может как собственными усилиями, так и посредством привлечения третьих организаций, но этот пункт в обязательном порядке указывается в договоре.
  • Строительная организация занимается несением рисков, в ходе которых строящийся объект может быть подвергнут.

Если какой-то из пунктов нарушается, то участники долевого строительства могут подать иск 214 по ФЗ с требованием возместить причиненный ущерб.

В то же время дольщики должны соблюдать свои обязанности, а именно – в сроки разобраться с полной оплатой стоимости жилья, а также принять недвижимое имущество после введения в эксплуатацию. ФЗ 214 судебная практика предлагает дольщикам множество возможностей, посредством которых они могут отстоять свои права – например, взыскать неустойки, если будут нарушены обязательства, а также в случае чего – расторгнуть договор, иногда это происходит, даже, когда застройщик не дает согласия.

Застройщик обязуется осуществить передачу объекта недвижимости в руки дольщика, в установленные сроки, отмеченные в договоре. Данный срок является единым для участников строительства. Если ввиду объективных обстоятельств сроки сорваны, застройщик обязуется предупредить об этом дольщиков в письменном виде за 2 месяца, чтобы установить новый срок сдачи объекта. Во всех остальных случаях выплачивается неустойка по 2014 ФЗ в судебной практике.

Величина неустойки, которая взимается с застройщика, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, эта величина составляется на день обязательства, без права просрочки. Если платеж просрочен, начисляются штрафы. Если дольщик – это физическое лицо, то неустойка должна быть выплачена вдвойне.

Пример

Размер пени – 2/300 ставки ЦБ. Допустим, что ставка в день, когда рассматривается дело, составляет 7,25%. Цена квартиры – 2 000 000. На год просрочен платеж. Сумма неустойки в таком случае может быть подсчитана следующим образом:

2 000 000 * 365 * 2/300 * 7,25/100 = 352 850 руб.

Сумма эта является достаточно крупной, а если за оплатой обращается не один дольщик, а сразу несколько, то для застройщика последствия могут быть очень печальными. В данной ситуации компания может предложить выплату пени по 214 ФЗ без суда, на договорных основаниях. В данном случае – как поступить, решает исключительно физическое лицо, быстро получить сумму, которая меньше положенной, или несколько месяцев вести судебные разбирательства с застройщиком и получить не только выплаты по неустойкам, но и моральный ущерб, прочие убытки.

Досудебное взыскание

Данный этап является предшествующим обращения в суд. Судебной практикой по 214 ФЗ предусмотрена подача претензионного взыскания неустойки, для этого необходимо пройти несколько этапов.

  1. Подготовить письменное предложение для застройщика об уплате неустойки добровольно. В двух экземплярах, один из которых остается у гражданина, а второй отправляется к застройщику.

Совет: в обращении необходимо ссылаться на законодательство, в частности, на 6 и 309, 310 ст. ГК РФ. Также рекомендуется приводить выдержки из составленного договора.

Чтобы грамотно составить этот документ, можно обратиться к профессиональным юристам, оказывающим полное сопровождение любых процедур.

  1. Рассчитывается сумма неустойки, и порядок принимается во внимание. В договоре, помимо основной неустойки, иногда рассматриваются штрафы. В письмо о неустойках с застройщика судебной практикой предусмотрена возможность добавить другие пункты.
  2. Собираются нужные документы, чтобы направить их к застройщику в организацию. Это копия паспорта дольщика, договора, финансовых документов, подтверждающих осуществление платежей.

Таким образом, судебная практика по договору взыскания неустойки по договору долевого участия достаточно разнообразна.

Судебное взыскание: порядок

Если была подана претензия по 214 ФЗ неустойка, в ходе чего застройщик отказал в выплате, тогда можно готовить документы для подачи в суд.

  1. Исковое заявление и другие документы. Все требования идентичны требованиям о выплате морального вреда. Также в иске должна быть отмечена принадлежность органа к территории, ФИО заявителя, данные о проживании обеих сторон. Также отмечаются нарушения требований, законодательные основы претензий, которые выдвигаются.
  2. Правоустанавливающие документы сделки: чеки, свидетельствующие о внесении оплаты долевых взносов, пошлины и претензии к застройщику.

Судебная практика по неустойке показывает, что в основном, дело решается в пользу истца. Судебное разбирательство может происходить как по месту нахождения застройщика, так и по месту пребывания истца, а также по тому месту, в котором оформлялись договорные отношения.

Неустойка по закону о защите прав потребителей судебная практика показывает, что если размер предъявляемой выплаты слишком велик, то суд может его уменьшить. Но для этого нужно, чтобы ответчик хотел исполнить свои обязательства.

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
    Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
    Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

Судебная практика Верховного суда:
При установлении судом того обстоятельства, что потребителем до обращения в суд было предъявлено требование о выплате неустойки и оно не было добровольно удовлетворено ответчиком во внесудебном порядке, с последнего подлежит взысканию штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
Из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г. (пункт 12)

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков. Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей). Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде. Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Если по какой-то причине вы не хотите делать доверенность на второго дольщика, но участвовать в суде не можете, обязательно напишите в суд ходатайство о рассмотрении дела в ваше отсутствие.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру. Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет. Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Судебная практика Верховного Суда:
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года (п.22): неустойка начисляется от всей цены договора несмотря на то, что часть цены была оплачена за счет субсидии.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства.

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Судебная практика Верховного суда (октябрь 2017):
При исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта (с учетом правил исчисления сроков, оканчивающихся в нерабочие дни).
Определение №41-КГ17-26

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске. До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда. Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку. Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Читайте так же:  Статья 11 ук

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Застройщик имеет право в одностороннем порядке перенести сроки передачи квартиры на Х месяцев. Застройщик обязан уведомить об этом дольщика. При отсутствии ответа дольщика в течение Х дней ДДУ считается измененным в части переноса срока.

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде. К сожалению, иногда это работает. Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Судебная практика Верховного Суда в тему:
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункты 4 (определение №5-КГ15-156), 5 (определение №5-КГ16-45).

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

___.____.2017 получил ваше предложение об изменении договора участия в долевом строительстве № дата в части переноса срока передачи квартиры с 1 квартала 2017 года на 3 квартал 2017 года. Поскольку перенос срока передачи меня не устраивает, я отказываюсь от подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия № дата. Напоминаю вам, что законных оснований для обязания меня подписать это соглашение не имеется. При нарушении срока передачи квартиры, указанного в ДДУ (дата), намерен требовать неустойку по 214-ФЗ.

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Про неустойку при покупке квартиры через уступку:
ЧаВо: покупка квартиры в долевке по уступке прав требования

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права. Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи. Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Судебная практика ВС РФ:
На основании п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Определение 70-КГ17-6

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры. Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры. При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Позиция Верховного суда в тему:

Пункт 65 постановления Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен. Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру. Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Позиция Верховного Суда РФ:
Наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем удовлетворение требований участника долевого строительства в период рассмотрения спора в суде не освобождает застройщика от выплаты штрафа.
п.10 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., определение №31-КГ16-1.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Подходящая практика Верховного Суда:
1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Инструкцию по взысканию денег через банк застройщика можно посмотреть здесь.
Пример заявления в банк к исполнительному листу на застройщика

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег. Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч. введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет. То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Квартира куплена через участие в ЖСК, можно ли получить неустойку по 214-ФЗ?

К сожалению, нельзя. Хотя участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах упоминается в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» как одна из законных форм привлечения средств граждан на строительство жилья, сам закон распространяется только на квартиры, приобретаемые на основании договоров участия в долевом строительстве. При вступлении в ЖСК между гражданином и кооперативом возникают не обязательственные (договорные), а членские (корпоративные) отношения. На такие случаи ни 214-ФЗ, ни закон «О защите прав потребителей» не распространяются. Об этом упоминается и в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, п.11).