Уменьшить налог на имущество организаций

Налог по-старому: как уйти от кадастровой стоимости?

С 2015 года налог на имущество организаций стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, из-за чего многие компании стали оплачивать его в гораздо большем размере, нежели ранее (ст. 375 Налогового кодекса). И, конечно, у многих возник вопрос: а как платить меньше? И такой способ есть, вернее даже два – установить вместо кадастровой рыночную стоимость или добиться исключения объекта из перечня недвижимости с соответствующим налогообложением.

Установить вместо кадастровой стоимости рыночную – хороший путь для организаций к снижению налога, и многие этим пользуются. Это особенно выгодно, когда первая выше возможной цены покупки или продажи в несколько раз. Тем не менее, в ряде случаев можно добиться исключения объекта из перечня недвижимости, подлежащей налогообложению именно по кадастровой стоимости. Порой это более перспективно, чем процедура с установлением рыночной цены. Правда, этот способ не всем подойдет.

Вопрос в принципе касается не всей коммерческой и производственной недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ база по налогу на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только для определенного рода объектов. Это торгово-офисные здания и недвижимость иностранных организаций, если последние не осуществляют деятельность в РФ через постоянные представительства или же их объекты, не имеющие отношения к деятельности через постоянные представительства.

В остальных случаях база по налогу рассчитывается по среднегодовой (или средней) стоимости объекта. Он определяется как сумма величин остаточной стоимости имущества на первое число каждого месяца, поделенная на количество месяцев в году. Остаточная – это первоначальная стоимость за вычетом износа. Она, как правило, меньше кадастровой, поэтому сумма налога, рассчитанная исходя из среднегодовой стоимости, порой на порядок меньше той, что начислена по кадастровой. Даже с учетом того, что в первом случае ставка налога обычно выше.

Но сделать так, чтобы недвижимость либо не попала в список объектов налогообложения по кадастровой стоимости, либо была исключена из него, можно лишь в определенных случаях. И как это сделать – зависит от региона, в котором работает организация.

Региональный фактор

Налог на имущество организаций является региональным налогом, а значит, многие моменты, которые касаются уплаты налога на имущество, определяют сами регионы (п. 1 ст. 14 НК РФ). Это и ставка, и некоторые особенности формирования базы по налогу, и льготы, и порядок уплаты налога, и порядок проведения некоторых процедур. В частности, порядок исключения из перечня объектов налогообложения по кадастровой стоимости субъекты РФ также сами определяют. Поэтому ситуация в разных регионах может отличаться настолько, что общим может остаться лишь тот факт, что налог на имущество организаций рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для торгово-офисных зданий.

Различия хорошо видны при сравнении двух таких регионов, как Москва и Нижегородская область.

Так, если говорить о налоговой базе объектов на территории Москвы, то она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (без учета жилых помещений и недвижимости иностранных организаций):

  • административно-деловых и торговых центров (и помещений в них) на земельных участках, у которых один из видов разрешенного использования – размещение офисных зданий, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (строений, сооружений) общей площадью свыше 1000 кв. м (и помещений в них), где размещены офисы, торговые помещения, заведения общепита и бытового обслуживания населения, или фактически используемых в целях делового, административного или коммерческого назначения;
  • расположенных в многоквартирных домах нежилых помещений общей площадью свыше 3000 кв. м, принадлежащих одному или нескольким собственникам, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита объектов бытового обслуживания;
  • отдельно стоящих нежилых зданий (и нежилых помещений в таких зданиях), если назначение зданий и помещений в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания (ст. 1.1 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций»).

В Нижегородской области перечень несколько короче:

  • административно-деловые и торговые центры, помещения в них;
  • нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (статья Закона Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З «О налоге на имущество организаций», налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости для следующих объектов (также без учета недвижимости иностранных организаций).

Ставки данного налога для организаций также разнятся. В Москве это 1,4% от кадастровой стоимости в 2017 году и 1,5% в 2018-м, а в Нижегородской области – постоянно 2%.

Кроме того, иногда применяется пониженная ставка. Так, в Москве при расчете суммы налога применяется коэффициент 0,1, если помещение удовлетворяет нескольким условиям. Например, когда оно находится на цокольном, первом и втором этажах зданий, непосредственно примыкающих к пешеходным зонам общегородского значения или к улицам с интенсивным пешеходным движением, и используется для размещения объектов общественного питания, розничной торговли, бытового обслуживания, туристской деятельности, деятельности в области исполнительских искусств, музеев, коммерческих художественных галерей и (или) в области демонстрации кинофильмов.

В Нижегородской области в ряде случаев применяется ставка 0,5%. Это относится к гостиницам, размещенным в принадлежащих налогоплательщику зданиях, или к расположенным в административно-деловых центрах помещениям, где выполняются научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы за счет госсредств.

Кроме того, у каждого региона есть свои льготы по налогу на имущество, рассчитанному исходя из кадастровой стоимости, и их список достаточно большой в обоих субъектах РФ. Далеко не все льготы распространяются на частные коммерческие организации, но, например, в Москве предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на 300 кв. м для субъектов малого бизнеса, для организаций, работающих четвертый год, и для организаций, средняя численность работников которых за предыдущий год была не меньше 10 человек, а выручка – 2 млн руб. на одного работника. В Нижегородской области льготами могут воспользоваться (частичное или полное освобождение от уплаты налога) организации, реализующие проекты, признанные приоритетными и инновационными, художественные промыслы и организации в отношении приобретенных и вновь введенных в действие основных средств в сфере обрабатывающих производств.

Выйти из Перечня

В обоих регионах в отношении недвижимости есть условие «в соответствии с кадастровыми паспортами объектов…». То есть, и в Москве, и в Нижегородской области есть установленный местным законодательством Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости. Формируется он по определенным правилам, установленным в каждом субъекте РФ, и согласно Письму ФНС России от 19 мая 2017 г. № БС-4-21/[email protected] «О применении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», данный акт не может быть отнесен к законодательству субъекта РФ о налогах.

То есть, постановление может вступить в силу не как остальные «налоговые» нововведения, которые обязательно должны начинать свое действие с 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу (за исключением ряда случаев). В итоге, ничего не запрещает региональным властям обновлять перечень и в середине года, что может стать сюрпризом для некоторых налогоплательщиков, и к этому надо быть готовым.

Постановления о перечнях объектов недвижимости, налогообложение которых рассчитывается по кадастровой стоимости, подразумевает и возможность исключения из него объектов по ряду причин, в основном по одной – объект фактически не используется для торгово-офисных целей. Как это? В соответствии с п. 3 ст. 378.2 НК РФ, перечисленные в законе объекты (магазины, офисы, общепит и т.д.) должны занимать менее 20% от общей площади. То есть, например, на оставшихся 80% должно располагаться какое-нибудь производство. Также возможны и другие поводы – кардинальная смена деятельности или консервация объекта (фактическое прекращение использования).

Как же исключить объект из Перечня? Процедура в обоих регионах также отличается.

Данные дела рассматривает Межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов налогообложения в городе Москве. Она может поручить Госинспекции по недвижимости определить (в том числе – повторно) вид фактического использования объекта. Для этого надо подать соответствующее заявление в Департамент экономической политики и развития города Москвы (на сайте ведомства есть образец). Документы, которые надо приложить к заявлению (в любом случае):

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия заявителя;
  • выписка из ЕГРП или нотариально заверенная копия свидетельства о собственности.

А далее все зависит от причины, по которой владелец недвижимости решил обратиться в комиссию. Если он считает, что Госинспекция допустила ошибку, так как руководствовалась иными данными, отличными от документов собственника, то в департаменте рекомендуют к заявлению приложить:

  • оригиналы или копии документов кадастрового и (или) технического учета;
  • описание различий в документах собственника и Госинспекции по недвижимости.

Если же ошибка была допущена в расчетах, то нужно предоставить:

  • расчет, проведенный собственником в соответствии с Методикой, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения»;
  • указания на расхождения с расчетом Госинспекции по недвижимости.

В случае изменения вида фактического использования помещения (в связи с началом другой деятельности) необходимы:

  • экспликация и поэтажный план здания с указанием видов деятельности, которые ведутся в каждом из помещений, с отметками о произошедших изменениях;
  • договоры аренды с указанием видов деятельности, которые будут вести арендаторы в снимаемых помещениях;
  • соглашение о расторжении договора аренды;
  • фотоматериалы/видеоматериалы;
  • лицензии на осуществление заявленных видов деятельности;
  • документы, подтверждающие, что указанное производственное, медицинское и иное оборудование действительно расположено в этом здании;
  • ссылки на открытые источники с информацией о виде деятельности, осуществляемой заявителем на территории объекта.

Комиссия нередко принимает решения в пользу заявителей. Так, в 2015 году было подано 250 таких заявлений, назначено 190 повторных мероприятий по определению фактического вида использования объектов, 125 решений принято в пользу собственников (то есть 50% от общего числа поданных заявлений). В 2016 году подано 121 заявление, назначено 55 повторных мероприятий и 39 решений вынесено в пользу заявителя.

Оспорить результаты мероприятий предыдущего года (в данном случае – 2016-го) можно было только до 31 марта текущего года. То есть сегодня собственник может поспорить только с выводами Госинспекции, сделанными уже в 2017 году.

И исключить объект из Перечня на 2017 год можно только в том случае, если повторный акт с выводом, что объект не используется для торгово-офисных целей, составлен до 31 декабря 2016 года. Если позже – то только из Перечня на 2018 год.

Нижегородская область

Здесь процедура исключения из Перечня несколько иная. Этими вопросами занимается Межведомственная комиссия при министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области. Для этого надо сделать отчет о фактическом использовании и подать заявление в министерство. На данный момент можно исключить объект только из Перечня за 2017 года – за 2016 год уже поздно (по срокам действуют те же правила, что и Москве).

Читайте так же:  Заявление об отзыве формы 328

Кстати, если комиссия примет отрицательное решение, то его можно обжаловать в судебном порядке. Но, в принципе, в Нижегородской области практика исключения из Перечня в основном положительная, в том числе и при обжаловании в суде.

Главное условие

Шанс исключить объект из Перечня напрямую зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и наименования (назначения) объекта. Если они предусматривают размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или бытового обслуживания, то такие объекты не подлежат исключению из перечня, даже если они убираются в необходимую пропорцию 20%/80%. И подавать заявку или заказывать экспертизу в этом случае нецелесообразно.

То есть, если по всем документам объект – заведение общепита, например столовая, то и рассматривать ее будут как столовую, несмотря на то, что фактическое использование может быть другое (или даже не использоваться вовсе). Но обычно таких назначений бывает несколько, что, в принципе, оставляет пространство для маневра. Главное – ничего не напутать.

Рубрика: Налоги и бухучет

Теги: Москва, юрлица, налог на имущество организаций, бухучет и отчетность, налоги, сборы, взносы, практические ситуации, ФНС России

Документы по теме:

  • Налоговый кодекс Российской Федерации
  • Закон г. Москвы от 5 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций»
  • Закон Нижегородской области от 27 ноября 2003 г. № 109-З «О налоге на имущество организаций»

Читайте также:

Речь идет о налоге на имущество организаций.

При условии соответствующих корректировок Перечня, устанавливаемого субъектом Федерации.

Он содержит сведения о датах сдачи отчетов и уплаты налогов в октябре 2017 года, а также информацию о профессиональных праздниках.

Речь идет о недвижимости, облагаемой налогом по среднегодовой стоимости.

Как снизить имущественные налоги

Обычный гражданин может законно снизить налог на имущество, если оспорит кадастровую стоимость недвижимости. О том, как это сделать рассказывает налоговый юрист Артур Дулкарнаев.

Что такое кадастровая стоимость

За дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс и некоторые другие объекты недвижимости физические лица – собственники этих объектов должны платить налог на имущество физических лиц. По общему правилу налог рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше налог.

Кроме кадастровой стоимости, налоговой базой по налогу на имущество физических лиц может быть инвентаризационная стоимость. Регионы самостоятельно выбирают исходя из какой стоимости будет рассчитываться налог. На сайте ФНС России есть перечень субъектов РФ, в которых для расчета налога на имущество применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости. В остальных субъектах используется инвентаризационная стоимость.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Существует несколько экономических методов определения кадастровой стоимости: метод сравнения продаж; метод капитализации дохода; затратный метод.

Определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости предусмотрено также для земельного налога и налога на имущество организаций.

Оспаривание кадастровой стоимости

В России кадастровая стоимость недвижимости определяется методом массовой оценки, которая проводится независимыми оценщиками.

Иногда получается так, что кадастровая стоимость завышена и не соответствует рыночному уровню. Это возникает из-за того, что массовая оценка зачастую не учитывает индивидуальных особенностей объекта, а сами оценщики не обладают полнотой информации об объекте недвижимости.

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра, в публичной кадастровой карте или в территориальном органе Росреестра или в любом МФЦ. Росреестр собрал все способы получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости в своем письме.

  1. Если кадастровую стоимость рассчитали из некорректных характеристик недвижимости, например, кадастровая стоимость рассчитана из площади дома 300 квадратных метров, а на деле площадь дома 150 квадратных метров.
  2. Если кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, например, кадастровая стоимость 5 млн руб., но на рынке цена вашего дома не более 2 млн руб., и вы можете это доказать.

В этой статье я расскажу, как оспорить кадастровую стоимость по второму основанию.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

Кадастровую стоимость можно оспорить в суде или в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по субъекту РФ. Обязательного досудебного порядка обжалования нет, это значит, что вы можете сразу обращаться в суд. На сайте Росреестра есть контактная информация по всем таким комиссиям во всех регионах России.

Для оспаривания в адрес управления Росреестра по субъекту РФ нужно подготовить заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. В нем нужно указать ФИО, адрес места жительства и причины, по которым вы считаете, что кадастровая стоимость завышена. Форма такого заявления есть на сайте Росреестра.

На сайте Росреестра указано, что за период с 1 января по 31 июля 2018 года в судах инициировано 8 876 споров о кадастровой стоимости по 17 633 объектам недвижимости. На конец июля суды рассмотрели 4 345 исков, это 9 109 объектов недвижимости. Сложилась такая картина:

  • По 3 878 искам требования истцов удовлетворены, это 8 455 объектов недвижимости.
  • По 467 искам требования истцов не удовлетворены, это 654 объекта недвижимости.

4 531 иск находится в процессе рассмотрения, это 8 524 объекта недвижимости.

Приложения к заявлению

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости нужно приложить следующие документы:

  1. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее можно получить в офисах Росреестра и в МФЦ, а также заказать через сайт Росреестра. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней.
  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости. Это могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; договоры или сделки в отношении недвижимости; акты, свидетельства о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; судебные акты.
  3. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. На основании именно этого документа вы оспариваете кадастровую стоимость. Примеры можно увидеть тут, тут или тут.
  4. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ.

К заявлению вы можете приложить и другие документы. Но это необязательно.

Направление заявления в комиссию

Отправить заявление можно при помощи Почты России. После того, как вы сформировали окончательный пакет документов: подписанное заявление в двух экземплярах + приложения, вам необходимо составить опись вложения. Это можно сделать, воспользовавшись сервисом на сайте Почты России.

После того, как у вас появился конверт со всеми документами и сформирована опись вложения, отправляйтесь в ближайшее отделение Почты России. После оплаты вам выдадут один экземпляр описи вложения с печатью и подписью и чек с почтовым идентификатором, по которому на сайте Почты России вы сможете отслеживать ваше письмо.

Когда комиссия не примет заявление к рассмотрению

Комиссия не будет рассматривать заявление:

  1. Если вы не подготовили необходимые приложения.
  2. Если вы нарушили срок подачи заявления.
  3. Если кадастровая стоимость ранее уже была установлена в размере рыночной стоимости.

Рассмотрение заявления в комиссии

Будьте готовы, что ваше заявление комиссия будет рассматривать один месяц. По закону секретарь комиссии известит вас о дате рассмотрения вашего заявления в срок не более 7 рабочих дней с даты поступления заявления, но не позднее чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.

Вы имеете право присутствовать на заседании комиссии.

По итогам комиссия приравняет кадастровую стоимость к рыночной или отклонит ваше заявление. На сайте Росреестра также есть пример такого решения.

Если вы не присутствовали на заседании, вас уведомят в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения.

Рассмотрение заявления в суде

Если решение комиссии вас не устраивает или вы считаете, что это решение незаконно, то вы можете оспорить решение комиссии в суде общей юрисдикции. Напомню, что обжаловать в суд вы можете и сразу, не дожидаясь решения комиссии. Для этого вам нужно обратиться с административным исковым заявлением к управлению Росреестра по тому субъекту РФ, где находится объект недвижимости.

Интересно, что решение комиссии может быть оспорено в суде и органом местного самоуправления в случае, если комиссия существенно снизила кадастровую стоимость. Это объясняется тем, что из-за снижения кадастровой стоимости местный бюджет будет недополучать доходы. К этому нужно быть готовым.

Судебное обжалование – предмет отдельной статьи.

Кадастровая стоимость — это правовая категория, которая имеет значение только для фискальных правоотношений.

Последствия изменения кадастровой стоимости

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 403 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости сведения о “новой” кадастровой стоимости учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором вы подали заявление. То есть если вы подали заявление в 2018 году, и комиссия снизила кадастровую стоимость, налог от «новой» кадастровой стоимости вы сможете платить с 2018 года. Такой порядок существует в настоящее время.

С 2019 года этот порядок изменится. В случае изменения кадастровой стоимости, сведения о «новой» кадастровой стоимости будут учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения «старой» кадастровой стоимости.

Таким образом, если в 2019 году комиссия снизит кадастровую стоимость объекта недвижимости, а эта стоимость применялась с 2015 года, то вам должны рассчитать налог по «новой» кадастровой стоимости с 2015 года.

Это значит, что вы имеете право подать заявление на возврат излишне уплаченного налога. Но по закону такой срок ограничен 3 годами. То есть в 2019 году вы сможете претендовать на возврат налога только за 2018, 2017 и 2016 годы.

Моя электронная почта: [email protected]

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Два пути снизить налоговые обременения на коммерческую недвижимость

Автор: Олег Сухов, адвокат

Налоговая реформа коснулась недвижимого имущества не только граждан, но и организаций. Согласно статье 378.2 Налогового кодекса (НК РФ), ряд объектов, включая торговые и деловые центры, с 2014 года облагаются исходя из их кадастровой стоимости. В результате, по подсчётам экспертов РБК, всего за год отчисления со столичной коммерческой недвижимости выросли сразу в шесть с лишним раз. Перед предпринимателями тут же встал злободневный вопрос о снижении финансовой нагрузки, внезапно выпавшей на их фирмы.

Оспариваем применение налогообложения по кадастровой стоимости

Самый напрашивающийся вариант – попытаться доказать, что статья 378.2 НК РФ к вашей недвижимости неприменима. Тогда налог с неё, в соответствии со статьёй 375 НК РФ, должны взимать исходя не из кадастровой (по сути, рыночной), а среднегодовой стоимости, в основе которой лежит остаточная стоимость, то есть та же рыночная, но с учётом износа (амортизации). Поправка на износ может привести к существенному удешевлению имущества.

Конечно, платить налоги с более низкой среднегодовой стоимости гораздо выгоднее. Но возможность такая у вас будет, только если числящегося за вашей компанией объекта нет в списке из постановления московского правительства от 28 ноября 2014 года N 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость». Перво-наперво он не должен (снова открываем статью 378.2 НК РФ) располагаться на земле, официально отведённой под торговлю и офисы. Несоблюдения одного этого условия достаточно, чтобы считать здание офисным или торговым, даже когда в реальности оно используется совсем иначе. И тогда отчислений именно с кадастровой стоимости избежать можно лишь при большом везении. Так, Верховный суд России решением от 16 декабря 2016 года по делу N 3а-1202/2016 исключил сразу две постройки на Бутырской и Ярославской улицах столицы из упомянутого перечня на том основании, что не смог доподлинно разобраться со статусом земли под ними. Неустранимые сомнения суд истолковал, как того требует пункт 7 статьи 3 НК РФ, в пользу налогоплательщика.

Читайте так же:  Договор найма койко-места в общежитии

Совсем другая ситуация, если строение находится на землях, к примеру, промышленных предприятий или для размещения производственных и административных зданий. Тогда, — говорит адвокат Олег Сухов, — достаточно доказать, что офисы, торговые точки, пищевые заведения и службы быта занимают менее 20 процентов его площади. Это и есть та планка, выше которой, согласно статье 378.2 НК РФ, со здания начинают брать налог по кадастровой стоимости независимо от предназначения земельной территории.

Судебную практику для бизнесменов здесь можно считать благоприятной. В ряде случаев им и в самом деле удавалось отстоять своё право платить налоги по минимуму, то есть со среднегодовой стоимости имущества. В частности, решением от 18 января 2017 года по делу N 3а-0005/2017 Верховный суд признал проверку на предмет фактического использования объекта недостоверной. Инспектор обследовал его не полностью и акт обследования составил, что называется, на глазок. А при более тщательных подсчётах выяснилось, что торговые и офисные точки занимают чуть менее 19 % здания. В другом случае, как зафиксировал Верховный суд в решении от 19 сентября 2016 года по делу N 3А-1034/2016, инспекторы при посещении некоего акционерного общества, созданного на базе научно-исследовательского института, отнесли к числу офисов все кабинеты с оргтехникой. Но большинство этих кабинетов были подразделениями бывшего НИИ. Они вели деятельность исключительно в составе акционерного общества, и, по мнению суда, не относились к числу самостоятельных деловых помещений. Таковых в здании оказалось меньше 5 %.

Впрочем, в столице можно полемизировать не только о процентах использующейся под те или иные цели площади зданий, но и о её общей величине. По статье 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 «О налоге на имущество организаций», на основе кадастровой стоимости начисляются налоги не на все, а только на достаточно крупные деловые и торговые центры (свыше 2 тысяч квадратных метров для отдельно стоящих зданий и свыше 3 тысяч квадратных метров для коммерческих помещений в жилых многоквартирных домах). Отсюда возник, в частности, спор по поводу сооружения в Порядковом переулке. Истцы пытались исключить из общей площади здания 200 квадратных метров чердака, без которых оно обрело бы нужную для экономии на налогах площадь. Но не вышло. Верховный суд указал в решении по делу N 3а-1152/2016 от 9 ноября 2016 года, что чердак обладает всеми параметрами, чтобы считаться полноценным помещением, а не просто сосредоточием коммуникаций, и в самом деле через него проходивших. Здание так и осталось в пресловутом перечне из постановления N 700-ПП.

Великий советский адвокат и правозащитник Дина Исааковна Каминская писала в своих мемуарах о том, как вела дело по краже паркета. Многое зависело от стоимости украденного. Если меньше ста рублей (ещё старых, советских), то грозила одна мера наказания, а если больше – то другая и крайне суровая. Каминская, по собственным словам, обследовала вместе со следователем и экспертом едва ли не каждый брусок, чтобы выявить снижавшие цену дефекты. В итоге та не дотянула до указанной роковой черты на жалкие 6 рублей и 25 копеек. Столь же скрупулёзно нужно подходить и владельцам коммерческой недвижимости к анализу её метража и долей, в которых она используется по тому или иному назначению. От каждого учтённого или неучтённого метра может зависеть, заплатите вы одну сумму налога или же в несколько раз большую.

Оспариваем кадастровую стоимость

Если недвижимое имущество, числящееся за вашим предприятием, не удалось убрать из перечня объектов, облагающихся по кадастровой стоимости, остаётся только пересмотреть саму её величину. Как уже сказано, она не должна превышать рыночную стоимость (статьи 1.2 и 1.6 приказа Минэкономразвития от 7 июня 2016 года N 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» свидетельствуют об этом яснее некуда), но на практике бывает иначе. По данным Росреестра, только в течение 2015 годов специальные комиссии рассмотрели жалобы по более чем 60 тысяч недвижимых объектов. Почти в половине случаев они признали кадастровые показатели чрезмерными и снизили их в общей сложности на 27 процентов, или на 1,6 триллиона рублей.

Уже из этих цифр ясно, что ошибки в кадастровых измерениях являются нормой. Добавьте сюда почти ежедневные колебания рынка недвижимости. По данным сайта «Росриэлт», лишь за последний год цены на офисы в Москве упали почти на треть, а на торговые площади – более чем наполовину. Между тем статья 11 недавно введённого закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настаивает на пересчётах стоимости и, соответственно, пересмотре налоговой базы не реже чем каждые пять лет и не чаще, чем раз в два года. Такими темпами за рынком угнаться невозможно, — утверждает адвокат Олег Сухов. Поэтому надо проявлять инициативу самим, обращаясь по спорным вопросам, в соответствии со статьёй 22 того же закона, сначала в комиссии при кадастровых ГБУ, а затем и в суд.

На оспаривание идут далеко не все. Дело это хлопотное и дорогое, особенно для юридических лиц. Наугад откроем прайс-лист одной из специализирующихся в данной сфере контор: работы по оценке нежилого здания площадью в 1 тысячу квадратных метров обойдутся заказчику не меньше чем в 40 тысяч рублей. А ещё нужно учесть затраты на услуги адвокатов, особенно если дойдёт до судебных разборок. Вероятно, многие полагают, что затея себя не окупит, и предпочитают платить пусть завышенный, но кажущийся всё-таки вполне подъёмным налог.

В таком случае следует помнить, что вскоре он вырастет. Есть прекрасный анекдот про человека, решившего отрезать хвост собаке, но из жалости к ней рубившего маленькими частями: в день по кусочку. Аналогичным образом поступает с нами и правительство при переводе на новую форму налогообложения. Чтобы не шокировать сразу, процесс растянули на пять лет. По статье 2 всё того же закона города Москвы N 64, каждый год налоговая ставка повышается. Начинали в 2014 году с 0,9% от стоимости недвижимого имущества организации, а по итогам 2018 года дойдут до 1,5%. Наверное, всё-таки стоит загодя оспорить данные кадастра. Бездействие может влететь в копеечку.

Два способа снизить нагрузку по налогу на имущество организаций

Ряд российских регионов, в том числе столичный, уже полтора года исчисляют налог на имущество исходя из кадастровой стоимос­ти. Пытаясь снизить возросшую налоговую нагрузку по объектам недвижимости, многие налогоплательщики набили себе не одну шишку, но благодаря их опыту уже наметились два пути, которые могут привести к положительным результатам. Эти способы снижения налоговой нагрузки стали предметом обсуждения на IX Всероссийском налоговом конгрессе, который прошел в начале июня в Москве.

С 2014 г. вступила в силу ст. 378.2 НК РФ, которой установлены новые правила исчисления налога на имущество организаций (Федеральный закон от 02.11.2013 № 307-ФЗ). В отношении отдельных объектов недвижимости налог необходимо исчислять исходя из кадастровой стоимости, а не среднегодовой стоимости такого имущества. В группу риска попали офисные и торговые центры, нежилые помещения, предназначенные для размещения общественного питания и бытового обслуживания и некоторые другие. Особенности исчисления налога исходя из кадастровой стоимости должны устанавливаться региональными законами и только в тех субъектах РФ, где утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (в их числе Москва, Московская область). Для налогоплательщиков такое изменение означает повышение налоговой нагрузки, поскольку кадастровая стои­мость, как правило, превышает среднегодовую, а значит, налоговая база для исчисления налога увеличивается (см. также «БП», 2015, № 19, с. 06).

По мнению экспертов, снизить налоговую нагрузку можно двумя способами: путем оспаривания включения объекта в перечень объектов недвижимости, облагаемых налогом исходя из кадастровой стоимос­ти (далее — Перечень), или оспаривания кадастровой стои­мости объекта. Оба способа имеют ряд своих преимуществ и ограничений.

Успех в судебном споре зависит от вида фактического использования недвижимости

Чтобы налоговая база объекта определялась как его кадастровая стоимость, он должен быть включен в соответствующий Перечень, который публикуется уполномоченным органом исполнительной власти на начало налогового периода (ст. 378.2 НК РФ). В Москве, например, этот вопрос находится в ведении Правительства г. Москвы.

Нередко включение числящегося на балансе налогоплательщика недвижимого имущества в такой Перечень становится сюрпризом для компании. Например, у налогоплательщика есть на балансе здание, которое целиком используется как склад и фактически не является коммерческой недвижимостью, но при этом оно попало в Перечень объектов коммерческой недвижимости. Следовательно, налоговая база по нему должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости.

«Несправедливо. Что делать? Можно обратиться с иском в суд о признании недействительным нормативно-правового акта в части включения указанного объекта в Перечень, — считает Екатерина Дбар, старший юрист, руководитель проектов практики налогового консалтинга «ФБК Право». — Например, если речь о Москве, то мы можем обратиться в суд с иском о признании недействительным конкретного пункта постановления Правительства Москвы, где указан наш объект — склад».

По данным спорам начала складываться арбитражная практика, и уже можно сделать выводы, в каких ситуациях налогоплательщику стоит тратить свое время на оспаривание включения объекта в Перечень, а в каких нет. Например, можно рассчитывать на положительное решение, если вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение объектов коммерческой недвижимости и фактически данное здание не используется для указанных целей (см. таблицу).

Практика ВС РФ по оспариванию включения недвижимости в Перечень

Вид фактического использования здания

Вид разрешенного использования земельного участка

Результат рассмотрения дела

Определение ВС РФ от 10.12.2014 по делу № 5-АПГ14-48

Гостиница, офисы (в административных целях используется менее 20% площади здания)

Объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения, объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания

В удовлетворении требований отказано

Определение ВС РФ от 12.11.2014 по делу № 5-АПГ14-53

Здание производственного предприятия, инженерно-лабораторный комплекс

Эксплуатация инженерно-лабораторных помещений, эксплуатация административных помещений под офисы, эксплуатация административных помещений

Определение ВС РФ от 13.08.2014 по делу № 5-АПГ14-19

Склады, через которые не ведется торговля

Эксплуатация торгово-складского комплекса

В удовлетворении требований отказано

«Но в каждой бочке меда есть ложка дегтя, — предупреждает Е. Дбар. — После того как мы в суде представим акт обследования нашего по­мещения, из которого видно, что оно используется исключительно как складское, представим договор аренды земельного участка, из которого видно, что вид разрешенного использования не предполагает размещение офисов или точек торгово-бытового обслуживания, и выиграем, возникнет вопрос: с какой даты Перечень признается недействительным в этой части? По закону — с даты вступления решения суда в законную силу. Например, Перечень начал действовать 1 января 2014 г., налогоплательщик обратился в суд с заявлением о признании недействительным пункта этого Перечня в июле 2014 г. В ноябре этого же года было вынесено и вступило в законную силу решение суда. Получается, что с января по ноябрь налогоплательщик исчисляет налог на имущество исходя из кадастровой стоимости своего склада. И только с ноября по декабрь будет применяться среднегодовая балансовая стоимость данного здания».

Следует также помнить, что Перечень устанавливается каждый год новым нормативно-правовым актом. Часто бывает, что спорный объект вновь включается в перечень на следующий год. Чтобы не исчислять налог на имущество исходя из кадастровой стоимости этого объекта, придется вновь обращаться с иском в суд и проходить все круги оспаривания уже нового нормативного акта. «Здесь мы видим пробел в законодательном регулировании, — сетует Е. Дбар, — поскольку сейчас фактически законом не предусмот­рена административная, несудебная процедура обжалования включения того или иного объекта в Перечень. Когда в ноябре 2013 г. был опубликован первый перечень по г. Москве, налогоплательщикам в преамбуле этого постановления была предоставлена возможность обратиться в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости до 18 декабря 2013 г. с просьбой проверить, правильно ли был тот или иной объект включен в Перечень. Сейчас таких правил нет, и каким образом налогоплательщик во внесудебном порядке может решить вопрос об исключении такого объекта недвижимости из Перечня, неясно».

Читайте так же:  Заполненный брачный договор 2019

Если же здание независимо от его фактического использования размещено на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования, предусматривающий размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, то налогоплательщику не стоит питать особых надежд. В такой ситуации не будет смысла тратить время и силы на оспаривание включения того или иного объекта в Перечень. «Если наш склад расположен на земельном участке и при этом вид разрешенного использования этого участка предполагает возможность размещения административно-деловых зданий, то независимо от того, как мы используем этот склад, дело мы проиграем, — возвращается Е. Дбар к своему сквозному примеру. — Ведь такие решения вытекают из положения ст. 378.2 НК РФ, где сказано, что административно-деловыми и торговыми цент­рами признаются здания при соблюдении хотя бы одного из условий, в числе которых вид разрешенного использования земельного участка. Поэтому у нас и возникает ситуация, когда коммерческая недвижимость отсутствует, мы не используем наши объекты по такому назначению, но поскольку земельный участок подразумевает размещение коммерчес­ких объектов, то налог нужно платить исходя из кадастровой стоимости».

Что такое кадастровая стоимость и почему она может быть ошибочной

Второй способ снизить налоговую нагрузку — оспорить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, которая является налоговой базой. Для начала стоит разобраться, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и при каких обстоятельствах она может быть установлена некорректно.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке)). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимос­ти методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»).

Итак, основное отличие этих двух понятий в том, что кадастровая стоимость основана на массовой оценке.

Существует несколько основных причин, которые могут повлиять на определение неадекватной кадастровой стоимости.

Во-первых, в отличие от определения кадастровой стоимос­ти земельных участков, для оценки объектов капитального строительства не было разработано единой методики. Привлекалось большое количество оценочных компаний, каждая из которых делала это так, как умеет.

Во-вторых, большую роль сыграло то, что оценка кадастровой стоимости базируется на массовой оценке. Наталья Ящинская, старший менеджер Департамента оценки ФБК, считает, что ввиду масштабнос­ти работ без нее не обойтись, однако массовая оценка базируется на построении корреляцинно-регрессионных моделей, а любая модель в тех или других случаях, особенно на слаборазвитых рынках, может давать сбои.

Третья причина, по которой кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной, — неверные данные, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. «Перед проведением оценки оценщики получили некие базы с определенными параметрами, в которых могли содержаться неверные сведения. Например, если у вас объект административный, а в реестре он числится как торговый, то и стоимость его определилась выше, — поясняет Н. Ящинская. — Возможны и технические ошибки в плане количественных характеристик: неверно определена площадь объекта и т.д.»

Возможны и некие методологические просчеты — четвертая причина, которая могла привести к завышению кадастровой стоимости. «Единый объект недвижимости можно разложить на две составляющие: права на землю и права на здания и сооружения, иными словами — объекты капитального строительства (ОКС), — делится своим мнением Ящинская. — Когда коллеги делали оценку стоимости объектов, не вычитали стоимость прав на землю. На мой взгляд, это неверно. Ведь существует два реестра прав: на землю и на объекты капстроительства. Если мы не вычтем стоимость прав на землю из стоимости единого объекта недвижимости, получится, что собственник заплатит дважды — с земли и с объекта недвижимости с учетом того, что стоимость права на землю заложена у него внутри. Методологически верно было бы при заказе оценки рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости обсуждать этот момент с оценщиками, чтобы получить в результате стоимость ОКС, а не единого объекта недвижимости».

Мнение экспертов не однозначно по этому вопросу, но большинство склоняются к тому, что при подготовке отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости из стоимости единого объекта недвижимости действительно следует вычитать стоимость прав на землю. Это очень актуально для объектов, которые располагаются в цент­ре крупных городов, где стоимость прав на землю в стоимос­ти объекта может составлять до 50%.

Еще один методологический момент, который может влиять на неточную оценку кадастровой стоимости, касается НДС. Как считают эксперты компании ФБК, НДС не стоит включать в рыночную стоимость объекта, потому что НДС — это налог, сопровождающий сделку, который не должен учитываться в самой рыночной стоимости объекта. «Какого-то прямого указания на это в Федеральных стандартах оценки нет, но в Международных стандартах оценки все очень четко, — аргументирует свою позицию Н. Ящинская. — В соответствии с п. 36 раздела «Принципы МСО» рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателей на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие к уплате любой из сторон в результате совершения сделки. Кроме того, кадастровая стоимость используется в целях налогообложения, следовательно, получится двойное налогообложение — налог с налога, а это несправедливо».

Вопрос времени: на какую дату проводить оценку недвижимости?

Тема оспаривания кадастровой стоимости объектов капстроительства до 1 января 2015 г. волновала преимущественно владельцев наиболее крупных московских объектов коммерческой недвижимос­ти (площадью от 9000 кв. м), но пос­ле Нового года коснулась всех собственников объектов капстроительства, кадастровая стоимость которых не совпадает с рыночной. Несмот­ря на еще небольшую практику, эксперты убеждены, что в таких ситуациях бороться и оспаривать кадастровую стоимость можно и нужно, но только с мощной поддержкой оценщиков и юристов.

Чтобы объяснить, что может служить основанием для оспаривания кадастровой стоимос­ти ОКСов, Н. Ящинская ссылается на ст. 24.18 Закона об оценке. Она говорит о том, что если владелец объекта не согласен с его кадастровой стоимостью, то он имеет право ее оспорить. Кроме того, п. 3 ст. 66 ЗК РФ гласит: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в размере его рыночной стоимости».

Но что именно нужно оспаривать? «Кадастровую стоимость уже оценили, отчеты уже прошли экспертизу, результаты утверждены на правительственном уровне — то есть оспаривать кадастровую стоимость бессмысленно! — поясняет Н. Ящинская. — Мы ее просто уточняем. Поэтому в отчете должно быть четко прописано, что задачей оценки является использование результатов оценки для пересмот­ра результатов определения кадастровой стоимос­ти в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценке».

Эксперт отмечает, что для целей оспаривания кадастровой стоимости оценщики должны делать свои отчеты на ту же дату, по состоянию на которую определялась кадастровая стоимость. Например, для Москвы это 1 января 2014 г. Спорный вопрос — определение даты оценки для вновь образованных объектов. «Оценка осуществляется на начало года, но процесс этот долгий: оценка, экспертиза отчетов в саморегулируемой организации оценщиков, потом утверждение со стороны правительства, подготовка соответствующего постановления… — рассказывает Н. Ящинская. — Как правило, оценка, проведенная в начале года, вступает в силу только в его конце.

Так, например, если бы сейчас к нам обратился клиент для оценки объекта, который появился в кадастровом учете в начале 2015 г., для целей оспаривания, в то время как кадастровая оценка проводилась в Москве 1 января 2014 г. На какую дату проводить оценку? Четкого ответа на этот вопрос нет. Как бы поступили гос­органы, чтобы определить кадастровую стоимость вновь поставленного на учет объекта? Они бы использовали данные, которые у них есть по этому кадастровому кварталу на 1 января 2014 г. Хочется сказать, что нужно использовать эти данные, но объекта на эту дату еще не было! Поэтому этот нюанс нужно сразу четко уточнять у органов, которые будут принимать отчет об оценке, либо заказывать у оценщиков сразу два отчета — на дату, когда была определена кадастровая стоимость всех объектов в регионе, и на дату постановки объекта на кадастровый учет».

Досудебное оспаривание потребует экспертизы отчета, судебное — нет

Если налогоплательщик уверен, что кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, то он может оспорить кадастровую стоимость. Существует досудебный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.

В 2015 г. ст. 378.2 НК РФ начала действовать в новой редакции — она дополнена п. 15, устанавливающим, с какого периода учитывается изменение кадастровой стоимости, которое произошло в результате рассмотрения спора судом или специальной комиссией по рассмотрению споров по оспариванию кадастровой стоимости (Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ).

Если кадастровая стоимость была изменена в результате рассмот­рения соответствующего спора судом, то новая измененная кадастровая стоимость учитывается при налогообложении начиная с налогового периода, в котором было подано соответствующее заявление. «Например, мы обратились в суд в ноябре 2015 г., в 2016 г. закончилось судебное разбирательство и кадастровая стоимость была уменьшена, — поясняет Е. Дбар. — Она может применяться начиная с 2015 г., потому что именно тогда было подано заявление об оспаривании кадастровой стоимости».

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимос­ти выглядит немного сложнее. Н. Ящинская уточнила, что при досудебном порядке сначала выполняется отчет об оценке рыночной стоимости, который должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков и получить положительное заключение. Далее отчет и все документы отправляются в комиссию. Если комиссия отчет принимает, то вносятся изменения в кадастр. Иногда комиссия отказывает. «Бывают интересные ситуации, когда комиссия пишет замечания к отчету о том, что отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, но при этом также помечает, что экспертное заключение экспертов СРО правильное», — недоумевает Ящинская.

При судебном порядке оспаривания экспертиза отчетов в СРО необязательна, отчет может быть сразу направлен в суд. Но многие клиенты все-таки прибегают к этой процеду­ре, чтобы лишний раз убедиться в профессионализме оценщиков и в достоверности экспертной оценки до передачи материалов в суд, с чем, как правило, не бывает трудностей.

Эксперт предупреждает, что нужно быть готовым к тому, что в суде будут оппоненты, которые заинтересованы в максимальных налоговых сборах, которые так просто не сдадутся: «Идет сражение. Делаются попытки сделать замечания по отчетам, направить апелляционные жалобы. В этом случае важно заручиться поддержкой грамотных юристов. Ваш основной контраргумент — законодательство об оценочной деятельности, согласно которому экспертизу отчетов могут делать только эксперты, которые имеют специальное образование, сдали единый квалификационный экзамен и состоят в СРО. Есть ли у Департамента имущества, например, такие специалисты — вопрос. То есть юристы могут отклонять замечания, если таковые будут к отчету, по какому-либо формальному признаку».