Требования к отчетам об оценке имущества

Оглавление:

Требования к отчету об оценке

Подборка наиболее важных документов по запросу Требования к отчету об оценке (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Требования к отчету об оценке

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Требования к отчету об оценке

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Требования к отчету об оценке

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО N 9)».

2. Настоящий приказ вступает в силу со дня вступления в силу приказов Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», от 20 мая 2015 г. N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», от 20 мая 2015 г. N 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 1 июня 2015 г. N 327

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ
ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО N 9)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), иных федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, и определяет требования к проведению оценки объекта (далее также — имущество), являющегося предметом залога или планируемого к передаче в качестве обеспечения в виде залога по предполагаемым или существующим денежным обязательствам (далее — цели залога).

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует при оценке для целей залога требования, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, иными федеральными стандартами оценки, регулирующими оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденными Минэкономразвития России.

II. Объект оценки

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под объектом оценки понимаются объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте и залог которых не запрещен действующим законодательством Российской Федерации.

III. Общие требования к проведению оценки для целей залога

4. При заключении договора на проведение оценки для целей залога (далее — договор) заказчик может проинформировать оценщика о существующем или потенциальном залогодержателе. При наличии у залогодержателя общедоступных специальных требований, предъявляемых к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Оценщик учитывает данные специальные требования залогодержателя, если это оговаривается в задании на оценку.

5. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки при определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее — комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества.

7. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку. Стоимость специализированного имущества, под которым для целей настоящего Федерального стандарта оценки понимается имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами (далее — специализированное имущество), определяется как часть в стоимости комплекса имущества.

8. Отчет об оценке должен содержать следующие дополнительные к указанным в ФСО N 3 результаты:

  • стоимость (стоимости) объекта оценки в соответствии с видами стоимости, предусмотренными пунктом 5 настоящего Федерального стандарта оценки;
  • иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

9. В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке.

При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

10. Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

  • особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

11. В задании на оценку заказчиком либо залогодержателем (если он является стороной по договору) по согласованию с оценщиком могут быть указаны иные дополнительные к указанным в пункте 8 настоящего Федерального стандарта оценки результатам оценки расчетные величины, в том числе:

  • прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
  • размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
  • При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

IV. Допущения при оценке для целей залога

12. Допущения, используемые при проведении оценки, должны быть согласованы всеми сторонами договора.

13. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается.

14. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

15. Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

16. Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, в случае если иное не указано в задании на оценку.

17. Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

18. При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

V. Специальные требования при оценке для целей залога

19. При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке.

20. При оценке объектов, предполагаемых к созданию или находящихся в процессе создания, при определении рыночной стоимости объектов в состоянии на дату оценки при отсутствии допущения об изменении использования объекта может в соответствии с условиями договора дополнительно определяться рыночная стоимость с учетом допущения о завершенности объекта на дату оценки.

Читайте так же:  Льготы по жилью участникам боевых действий в чечне

VI. Заключительные положения

21. В случае расхождений между требованиями настоящего Федерального стандарта оценки с требованиями ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3 и других федеральных стандартов оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, приоритет имеет настоящий Федеральный стандарт.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»»

Зарегистрирован в Минюсте РФ 20 августа 2007 г.

Регистрационный N 10009

В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г. N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст. 3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст. 2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст. 2642), приказываю:

Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Министр Г. Греф

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ N 3

Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценк и.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности):

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности):

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости):

отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

— общая информация, идентифицирующая объект оценки;

— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

— итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

— о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

— о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

— об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

— об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

— информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

— количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

— информация о текущем использовании объекта оценки;

— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Читайте так же:  Адвокат по осужденным делам

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Требования к отчету об оценке

Требования к минимальному содержанию отчета об оценке

В отчете об оценке должны быть ясно и точно изложены выводы о стоимости, сделанные в процессе оценки, таким образом, чтобы они не вводили в заблуждение, не были двусмысленными и не создавали ложного впечатления. Отчет также должен содержать все согласованные между заказчиком и членом RICS пункты задания на оценку, а также как минимум следующую информацию, за исключением случаев, когда отчет составляется по форме, полученной от заказчика:

  • кто будет заказчиком;
  • цель оценки;
  • объект оценки;
  • права на имущество, подлежащие оценке;
  • тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;
  • вид или виды стоимости;
  • дата оценки;
  • раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом;
  • статус оценщика, если необходимо;
  • валюта оценки, если необходимо;
  • все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов;
  • объем исследований, проводимых оценщиком;
  • характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком;
  • согласие или ограничения на публикацию отчета;
  • информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами;
  • подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам;
  • использовавшиеся подходы к оценке;
  • подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и соответствующие навыки для проведения оценки;
  • выводы о стоимости, указанные цифрами и прописью;
  • подпись ответственного лица и дата составления отчета.

Комментарий

  1. Отчет об оценке должен давать пользователю ясное представление о выводах, сделанных оценщиком. Отчет должен быть понятен любому пользователю, не обладающему специальными знаниями об объекте оценки.
  2. Формат и степень детализации описаний в отчете определяются оценщиком, при этом отчет должен соответствовать минимальным требованиям к содержанию.
  3. Таблица в приложении 1 содержит пояснения к минимальным требованиям к отчету.
  4. Несмотря на положения настоящих Стандартов, оценщик должен помнить, что консультационные услуги по оценке, предоставляемые в любой форме, накладывают на оценщика потенциальные обязательства перед заказчиком, а в некоторых случаях и перед третьими лицами.
  5. В ссылках на проводимую оценку и предоставляемый отчет оценщику не рекомендуется использовать термины «официальный» или «неофициальный», так как указанные понятия могут ввести пользователя в заблуждение относительно того, что подразумевается в каждом случае.
  6. Оценщику следует действовать крайне осмотрительно при предоставлении разрешения на использование оценки в целях, отличающихся от первоначально согласованных. Не исключено, что пользователь будет ссылаться на отчет без учета контекста, не осознавая всех ограничений на использование результатов оценки и содержащихся в отчете допущений.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Описание отчета

Отчет, подготовленный в соответствии с настоящими Стандартами, не должен именоваться сертификатом или справкой.

Комментарий

  1. Термины «сертификат о стоимости», «свидетельство об оценке» и «справка о стоимости» используются в некоторых государствах для обозначения установленных законодательством документов. Указанные документы объединяет то, что они требуют просто подтвердить цену или стоимости без указания способа использования, основных допущений или описания исследований, проведенных при определении стоимости. Оценщик, ранее проводивший оценку или выступавший консультантом в сделке, связанной с оцениваемым имуществом, может подготовить такой документ, например, если заказчику требуется предоставить его по закону. В иных случаях отчет об оценке не должен иметь форму краткого заключения о стоимости.
  2. По мнению RICS, данные термины не следует использовать при предоставлении консультационных услуг по оценке, так как их использование накладывает определенные гарантийные обязательства и может потребовать уровня точности заключений о стоимости, не соответствующего условиям проведенных оценочных исследований. Основная задача настоящих Стандартов — обеспечить понимание заказчиком различных видов стоимости и влияние различных допущений на результаты оценки.
  3. Оценщик имеет право использовать термин «сертифицированный» или его синонимы в основной части отчета, если известно, что оценка производится для целей, требующих формальной сертификации содержащихся в отчете выводов о стоимости.

Вид стоимости в отчете об оценке

В отчете об оценке должны быть приведены вид стоимости и его полное определение. Если стоимость, указанная в отчете об оценке, основана не на рыночных данных, а полученное значение существенно отличается от рыночной стоимости, это должно быть указано в отчете об оценке.

Комментарий

  1. Несмотря на то, что рыночная стоимость является наиболее широко используемым видом стоимости и применяется для различных целей, при определенных обстоятельствах может быть целесообразным использование альтернативных видов стоимости.
  2. Необходимо, чтобы оценщик и пользователи отчета об оценке ясно понимали различие между рыночной стоимостью и другими видами стоимости, а также осознавали возможные последствия, к которым это различие может привести при использовании результатов оценки в тех или иных целях.
  3. Если определяется стоимость, основанная не на рыночных данных, в соответствии с данным требованием пользователя отчета об оценке необходимо известить о возможной ситуации, когда, несмотря на применимость результатов оценки для конкретной цели, данные результаты не будут отражать цену, которую можно получить за оцениваемое имущество на рынке. Если условиями договора на оценку не предусмотрено иное, оценщику не нужно определять иной вид стоимости.

Специальные допущения

При проведении оценки в соответствии со специальным допущением данное допущение должно быть подробно изложено в отчете об оценке. Оценщик также должен указать на то, что специальное допущение согласовано с заказчиком.

Комментарий

  1. Цель данного требования — подтвердить, что отчет об оценке содержит четкую ссылку на все согласованные специальные допущения.

Стоимость замещения с учетом амортизации в частном секторе

При оценке имущества в частном секторе методом определения стоимости замещения с учетом износа следует указать на то, что такая стоимость реализуется только в случае достаточной доходности предприятия в целом, т. е. всей базы операционных активов.

Комментарий

  1. В соответствии со стандартами бухгалтерского учета организации должны регулярно проводить тест на «обесценение» активов, представляющее утрату стоимости активов для предприятия. По результатам теста на «обесценение» в бухгалтерский баланс включается наибольшая из двух величин: ценность использования либо справедливая стоимость (см. глоссарий) за вычетом затрат на реализацию. Иными словами, указанная в балансовом отчете стоимость актива должна быть снижена до наибольшего из двух значений — либо текущей стоимости будущих доходов, которые предприятие получит от дальнейшего использования данного актива, либо суммы, которую можно получить при немедленном выводе актива из эксплуатации и его реализации.
  2. Как правило, рыночная стоимость актива, рассчитанная на основании данных о продаже аналогичных активов, будет примерно равна сумме, которую может получить организация при выводе из эксплуатации и продаже такого актива. Если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, рассчитанной методом сравнения продаж, то такая рыночная стоимость может быть включена в отчетность, поскольку это сумма, которую предприятие может получить независимо от того, будет оно продолжать использовать данный актив или выведет его из эксплуатации.
  3. В отличие от вышесказанного стоимость замещения с учетом амортизации применяется к активам, которые редко, если вообще, продаются на рынке, кроме случаев продажи всего предприятия, частью которого они являются. Допущение о продолжении указанного текущего использования данного актива является неотъемлемой частью этого метода. Поэтому величина рыночной стоимости, рассчитанная с помощью этого метода, часто не совпадает с суммой, которая могла быть получена от продажи данного актива после вывода его из эксплуатации. Если ценность использования ниже рыночной стоимости, рассчитанной с помощью метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, то такая рыночная стоимость не может служить в качестве базовой стоимости для включения в отчетность, поскольку она может быть не связана с суммой, которую предприятие может получить от продажи актива на рынке после прекращения деятельности.
  4. В требованиях о раскрытии информации учтена возможность существенного влияния прекращения деятельности на результаты оценки, полученные методом определения стоимости замещения с учетом амортизации. Требование указать на необходимость проведения «теста на обесценение» подчеркивает, что, если ценность использования актива ниже его рыночной стоимости, она может превышать стоимость реализации активов при прекращении деятельности. С учетом вышесказанного может возникнуть необходимость снизить полученную рыночную стоимость до уровня ценности использования в рамках теста на обесценение.

Стоимость замещения с учетом амортизации в государственном секторе

Оценка имущества в государственном секторе методом определения стоимости замещения с учетом амортизации должна сопровождаться пояснением того, что она зависит от перспектив и целесообразности продолжения использования такого имущества.

Комментарий

  1. Необходимость теста на обесценение активов также является требованием стандартов бухгалтерского учета в государственном секторе. Однако в государственном секторе владение активами в большей степени связано с оказанием услуг, чем с получением прибыли, поэтому требование о проведении теста на доходность здесь неприменимо. Важно, чтобы оценщик четко обозначил, что достоверность результатов оценки, полученных методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, зависит от потребности в дальнейшем использовании данного актива для тех же целей. Вместе с любым надлежащим раскрытием такое пояснение подчеркивает, что полученная в результате такой оценки стоимость не отражает стоимость, которую можно реализовать при прекращении деятельности и выводе актива из эксплуатации.

Сравнение стоимости замещения с учетом амортизации и рыночной стоимости при альтернативном использовании

При оценке методом определения стоимости замещения с учетом износа оценщик должен отразить в отчете об оценке:

  • рыночную стоимость имущества при альтернативном использовании, если такое использование дает более высокое значение стоимости;
  • при необходимости комментарий о том, что рыночная стоимость при прекращении деятельности была бы существенно ниже.

Комментарий

  1. В процессе проведения оценки любого имущества оценщик должен рассмотреть возможность альтернативного использования оцениваемого имущества, которое может повлиять на величину рыночной стоимости. Для специализированного имущества, которое можно оценить только методом определения стоимости замещения с учетом амортизации, стоимость при любом виде альтернативного использования имеет смысл определять только для земли, так как здания или другие сооружения будут, скорее всего, непригодны для альтернативного использования.
  2. Если очевидно, что потенциальный покупатель приобрел бы оцениваемое имущество для альтернативного использования земли, которое определенно приводит к более высокой стоимости имущества, чем стоимость при текущем использовании, а также коммерчески целесообразно и юридически осуществимо, стоимость в предположении о таком альтернативном использовании является рыночной стоимостью и должна быть соответствующим образом отражена в отчете об оценке. Однако в отчете об оценке должно быть указано, что данная стоимость отражает альтернативное использование, но не учитывает затраты, связанные с прекращением или приостановкой существующего бизнеса, а также затраты, связанные с реализацией альтернативного использования.
  3. Расчет рыночной стоимости при альтернативном использовании может противоречить допущению о том, что предприятие продолжит свою деятельность, на основании которого обычно составляется финансовая отчетность. Кроме того, издержки, которые предприятие может понести при закрытии или перемещении, могут превысить любую дополнительную стоимость от альтернативного использования. Таким образом, предприятие может обратиться за консультацией относительно стоимости замещения с учетом амортизации, предполагая продолжение текущего использования имущества, чтобы определить возможность редевелопмента.
  4. Часто для специализированного имущества можно определить ряд способов альтернативного использования, но стоимость при таком использовании нельзя точно определить без проведения значительного дополнительного анализа, касающегося, например, вероятности получения необходимых разрешений, условий, которые будут связаны с полученными разрешениями, расходами по расчистке территории, затратами на строительство новой инфраструктуры и т. п. В таких случаях достаточно указать, что стоимость имущества при альтернативном использовании может быть значительно выше стоимости, определенной методом определения стоимости замещения с учетом амортизации.
  5. Если необходимо выполнить оценку с учетом допущений об альтернативном использовании, это следует ясно указать в отчете об оценке. Допущения, которые могут использоваться при проведении оценки для целей подготовки финансовой отчетности, рассмотрены в приложении 3.
  6. Если, по мнению оценщика, стоимость актива будет существенно ниже при продаже его отдельно от действующего предприятия, на это следует обратить внимание заказчика. Однако указывать значение такой стоимости в отчете об оценке необязательно.
Читайте так же:  Характеристика профессии адвоката

Отрицательная стоимость

Если один из объектов имущества имеет отрицательную стоимость, стоимость такого объекта следует отразить в отчете об оценке отдельно, причем она не должна вычитаться из положительной стоимости других объектов имущества.

Комментарий

  1. Принято считать, что имущество, которое является не активом, а обязательством, имеет отрицательную стоимость.
  2. Отрицательную стоимость могут иметь права аренды, когда предусмотренная договором арендная ставка превышает рыночную арендную ставку и/или у арендатора существуют обременительные обязательства. Отрицательная стоимость может также возникать в отношении имущества в собственности, когда расходы, связанные с выполнением предписанных законом или договорных обязательств, превышают стоимость оцениваемого имущества без учета таких обязательств.
  3. В некоторых случаях будет правильным указать «нулевую» стоимость имущества, например, когда расходы по выполнению обязательства превышают положительную стоимость актива и при этом у владельца нет предписанного законом обязательства погасить обязательство.

Объекты имущества, находящиеся в нескольких государствах

Если объекты имущества находятся в нескольких странах, в отчете об оценке эти объекты должны быть отражены отдельно с учетом местоположения и результаты оценки в отчете должны быть указаны в валюте или валютах, согласованных с заказчиком.

Комментарий

  1. Если объекты имущества находятся в нескольких государствах, отчет об оценке следует составить таким образом, чтобы все объекты имущества, расположенные в одном государстве, были объединены в одну группу.
  2. Компаниям обычно необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в национальной валюте. Для целей финансовой отчетности это называется «валютой отчетности». Независимо от того, где находится заказчик, результаты оценки должны быть указаны в валюте государства, где расположено имущество. В тех случаях, когда согласовано, что заказчику необходимо, чтобы результаты оценки были выражены в другой валюте, например в «валюте отчетности», следует применить обменный курс, курс на момент закрытия валютной биржи («спот-курс») на дату оценки, если не оговорено иное.
  3. В отчете об оценке также должно быть отражено для каждого из государств, где расположено имущество, учтены ли действующие нормативные акты или имеющиеся законопроекты, касающиеся налогообложения при реализации имущества.

Использование результатов оценок, выполненных другими оценщиками

Если оценщик использует результаты оценки, выполненной другим оценщиком или компанией, необходимо представить подтверждение того, что данная оценка произведена в соответствии с настоящими Стандартами или другими применимыми стандартами.

Комментарий

  1. В некоторых случаях оценщику могут понадобиться результаты оценки, подготовленной другим оценщиком или компанией (например, оценка установок, машин и оборудования или оценка имущества в другом государстве, где необходимо знать местную конъюнктуру). В этом случае необходимо получить согласие заказчика на использование услуг оценщиков или компаний, не связанных с оценщиком, проводящим настоящую оценку, и отразить это в условиях договора на оценку.
  2. К оценщику могут обратиться с просьбой использовать результаты оценки, произведенной непосредственно заказчиком. В таких случаях оценщику следует убедиться, что любой подобный отчет об оценке подготовлен в соответствии с настоящими Стандартами.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Раскрытие предварительных результатов

В тех случаях, когда отчет об оценке, подготавливаемый в полном в соответствии с настоящими Стандартами, еще не завершен, оценщик может предоставить заказчику предварительные консультации (advice), проект отчета об оценке или предварительные расчеты стоимости. Вывод о стоимости может предоставляться, только если указано, что:

  • это предварительная версия отчета об оценке и финальный отчет будет закончен позднее;
  • консультация предоставляется исключительно для целей внутреннего использования заказчиком;
  • проект отчета об оценке ни при каких условиях не будет опубликован или информация, содержащаяся в нем, не будет разглашена.

Если в проект отчета не включена важная информация, оценщик обязан указать на ее отсутствие.

Комментарий

  1. В процессе оценки у оценщика может возникнуть необходимость до получения предварительного вывода обсудить различные вопросы, например, получить подтверждение отдельных фактов или какой-либо важной информации (это может быть подтверждение результатов пересмотра условий аренды или определение границ имущества). На любом этапе процесса оценки подобные обсуждения позволяют заказчику понять точку зрения оценщика и информацию, на которую он опирается. Однако, если предварительные выводы о стоимости получены и предоставлены заказчику, необходимо действовать в соответствии с данным требованием, обязательным при проведении оценки.
  2. Важно, чтобы такие обсуждения не создавали впечатление (и это можно было бы показать), что они повлияли на заключения оценщика о стоимости, кроме исправления неточностей или предоставления дополнительной информации. Оценщику следует вести протокол бесед с заказчиками о проектах отчетов или результатах оценок. В протоколе следует указывать:
    • предоставленную информацию или предложения, сделанные в отношении оценки;
    • то, как эта информация была использована для подтверждения изменения стоимости;
    • причины, по которым результаты оценки не были изменены.

Целью ведения протокола является возможность предоставления прозрачной документации для аудита, которая будет подтверждать, что обсуждения с заказчиком не поставили под сомнение независимость оценщика. По запросу протокол следует предоставить аудиторам или любой другой стороне, имеющей законную и существенную заинтересованность в оценке.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Выдержки из отчета об оценке для публикации

Если цель отчета об оценке предполагает публикацию ссылок на него, оценщик должен представить проект публикуемой части отчета об оценке.

Комментарий

  1. Отчет об оценке может быть опубликован в полном объеме, например, в годовом отчете компании, хотя чаще на него просто ссылаются. В этом случае необходимо, чтобы оценщик принял непосредственное участие в подготовке публикации, что позволит обеспечить точность всех ссылок и избежать введения читателя в заблуждение.
  2. Если отчет об оценке в полном виде не будет опубликован, проект публикации следует подготовить отдельным документом и представить заказчику одновременно с отчетом об оценке. Содержание этой публикации может соответствовать правилам, установленным местными регулирующими органами, но должно включать как минимум следующую необходимую информацию:
    • фамилию и квалификацию оценщика или название компании, в которой он работает, с описанием вида ее деятельности;
    • указание на то, является ли оценщик внутренним или внешним оценщиком, и при необходимости указание на то, что специальные критерии, связанные со статусом данного оценщика, соблюдены;
    • дату и вид/виды стоимости, а также специальные допущения;
    • комментарий о том, в какой степени стоимость определена на основе рыночных данных или получена с помощью определенных расчетных методов оценки;
    • подтверждение того, что оценка проводилась в соответствии со Стандартами оценки RICS, или указание на степень и причину(ы) отступления от этих Стандартов;
    • указание на любые части отчета об оценке, подготовленные другим оценщиком или специалистом.

    Примеры опубликованных ссылок на отчеты об оценке представлены в приложении 2.

  3. Понятие «публикация» не подразумевает обеспечение доступа к отчету об оценке или предание гласности результата оценки желающему получить ипотечный кредит или заемщику.
  4. Оценщик должен проверить точность изложения всех существенных данных об оцениваемом имуществе или оценке, которые будут опубликованы.
  5. Оценщику рекомендуется прочесть целиком документ, в котором будет опубликован отчет об оценке или ссылка на него, и убедиться, что в нем нет никаких искажений по любому вопросу или заключению, по которым у оценщика могут быть сведения.
  6. Оценщик должен потребовать предоставить ему корректорский экземпляр или текст, подготовленный для публикации, и затем приложить копию этого документа к письменному согласию. Не следует поддаваться давлению других сторон или их попыткам убедить себя передать право подписи.
  7. В отчете об оценке может быть выражено мнение, которое при включении в документ открытого доступа может повлиять на решение спора, исход переговоров или решение вопроса, связанного с определенными правами, существующими между владельцем и третьей стороной (например, заключение об арендной или капитальной стоимости имущества, по которому предстоит пересмотр арендной ставки). В отчет об оценке также может быть включена информация о коммерческих операциях компании, которая обычно не предается гласности. Подобная информация является «коммерческой тайной», и заказчик должен решить — в зависимости от одобрения со стороны аудиторов или регулирующего органа, следует ли ее включать в публикацию.
  8. Оценщики имеют право не включать информацию, являющуюся «коммерческой тайной», в отчет, публикуемый в полном объеме в соответствии с любыми законодательными нормами, действующими в конкретном государстве.
  9. В публикуемой выдержке из отчета об оценке оценщик должен указать на отсутствующие разделы и объяснить, что они были исключены в соответствии с прямыми указаниями заказчика и с одобрения регулирующего органа и/или аудиторов. Без такого объяснения оценщик может непроизвольно оказаться в ситуации, когда его подвергнут незаслуженной критике.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010

Опубликованные ссылки на отступления от Стандартов и специальные допущения

Оценщик должен убедиться, что любая ссылка на отчет об оценке в опубликованных документах содержит ссылку на какие-либо отступления от Стандартов или специальные допущения.

Комментарий

  1. Данное положение применимо в случаях, если оценщик:
    • при выполнении оценки использовал специальные допущения;
    • выполнил оценку не в соответствии с надлежащим требованием, обязателънъм при проведении оценки (отступление от Стандартов).
  2. Если отчет об оценке не публикуется полностью, то в публикации должна содержаться ссылка на любое специальное допущение, а также на любую проведенную дополнительную оценку.
  3. Если отчет об оценке будет опубликован не полностью, то в опубликованном документе следует обеспечить надлежащее раскрытие отступлений от Стандартов. Ответственность за определение того, что составляет «надлежащее раскрытие», несет оценщик. Раскрытие не считается «достаточным», если с его помощью не удалось обратить внимание пользователя отчета на вопросы, критически важные для понимания вида стоимости или результата оценки, или если существует риск ввести пользователя в заблуждение.

(01.03.2010) Вступает в силу с 01.04.2010