Схемы договор цессии

Оглавление:

Цессия в процедуре несостоятельности организации

Цессия при банкротстве – достаточно распространенный вид договорных отношений, который предполагает переуступку прав требования или собственности. В международном праве через него обычно передается территория между государствами. В российском гражданско-правовом праве так называется договор уступки права требования на дебиторскую задолженность.

Сущность данного соглашения сторон в том, что кредитор передает другому физическому или юридическому лицу права требований к 3-му лицу. По нему тот, кто уступает право требования называется цедент, приобретает – цессионарий. При этом права кредитора на задолженность отчуждаются без нарушения прав сторон.

Когда составляется договор цессии при банкротстве?

В российской практике ведения бизнеса на фоне роста долговых обязательств у компаний широкое распространение приобрел способ очистки бухгалтерского баланса от дебиторской задолженности как переуступка прав требования. Она позволяет весьма оперативно улучшить свои финансовые показатели при банкротстве предприятия и вернуть определенную часть денег.

Достоинствами цессии при банкротстве являются сжатые сроки возврата средств и высокий шанс на их получение. С другой стороны цедент всегда терпит определённые убытки при продаже долга. Поэтому заключенные соглашения подобного рода нередко привлекают к себе внимание со стороны налоговиков, которые могут признать сделку притворной из-за ее экономической необоснованности и доначислить налоги.

Достаточно часто цессия как добровольное соглашение между сторонами применяется в процедуре банкротства предприятия.

Порядок применения цесси при несостоятельности регулируется 382 ст. Гражданского кодекса. При заключении такого договора не требуется получение согласия должника. Цессионарий приобретает права требования в полном объеме, как если бы они принадлежали кредитору. Кредитор обязуется передать всю документацию, удостоверяющую его права: акты сдачи-приемки, копии накладных, договоров купли-продажи и пр.

Также он не вправе скрывать информацию о должнике: сведения о платежеспособности, наличии судебных исков и сроках просрочки.

В каких случаях цессия используется в процессе банкротства юридического лица:

  1. Цессионарий может умышленно приобретать дебиторскую задолженность определенного должника, чтобы инициировать процедуру банкротства в отношении должника. Причем покупать ее он может у нескольких кредиторов.
  2. Должник сам создает фиктивную схему продажи принадлежащей ему дебиторской задолженности для вывода части активов в преддверии процедуры банкротства. Как известно, дебиторская задолженность попадает в конкурсную массу и может быть взыскана для погашения долгов перед кредиторами. При такой схеме создается видимость, что долг уже не принадлежит будущему банкроту, в находится в собственности другого юрлица. При обнаружении признаков фиктивности несостоятельности управляющий вправе оспорить подобную сделку.
  3. Конкурсные кредиторы покупают задолженность у других кредиторов, чтобы увеличить свой вес на кредиторских собраниях и сделать процедуру банкротства подконтрольной себе.
  4. Не всегда сделка цессии заключается в целях скрыть свое истинное финансовое состояние. Иногда должник, который оказался в сложном финансовом положении вынуждено продает задолженность, чтобы выручить хоть какие-то средства на текущие расходы.
  5. Подписание договора может быть инициировано арбитражным управляющим в процедурах конкурсного производства для наполнения конкурсной массы или в процессе санации для улучшения финансовой ситуации на предприятии.
  6. Банковские организации переуступают права требования по долгам компании в процессе банкротства, чтобы избежать необходимости формирования дополнительных резервов.

Виды договора цессии при несостоятельности предприятия

Различают следующие разновидности договоров цессии при банкротстве юридического лица:

1. Трехсторонний договор, по которому требуется предварительно получить согласие должника на переуступку прав требования. При классическом договоре цессии данная сделка имеет двухсторонний характер (заключается между цессионарием и цедентом), а сам должник никак не может повлиять на заключение или незаключение соглашения. Ему направляется только письменное уведомление о переуступке прав требования.
2. Цессия при банкротстве может иметь возмездный или безвозмездный характер. Если права требования долговых обязательств передаются без взимания платы, то договор цессии считается безвозмездным. Согласно требованиям гражданско-правового законодательства договор цессии, заключаемый между юридическими лицами, не может быть безвозмездным. Компания не вправе передавать права требования по дарственной, так как такая сделка не имеет экономической выгоды.
3. Различают оплатные и бесплатные договора цессии. Дебитор может изменяться за выплату определенного вознаграждения, который превышает совокупную величину обязательств. Тогда речь идет об оплатном соглашении. При этом нередко обязательство продается за меньшую стоимость, чем первоначально предполагалось. Это своего рода плата за неудобство и риски цессионария.
4. Отдельной разновидностью является переуступка требования по исполнительным листам. Такой вариант цессии при банкротстве допускается российским законодательством. Однако если решение суда уже вступило в силу суд необходимо уведомить о существовании такого соглашения.

Документы для составления договора переуступки права требования

Перечень документации, необходимой для заключения договора цессии при банкротстве индивидуален. Стандартный пакет документации включает:

  1. Первоначальный договор между должником и цедентом — основание для возникновения долга. Это может контракт на поставку товара, оказание услуг, договор банковского кредитования и пр.
  2. Первичная документация по договорным обязательствам. Сам факт заключения договора еще не свидетельствует о возникновении дебиторской задолженности. Поэтому потребуются доказательства факта отгрузки товаров или оказания услуг: накладные, акты, график платежей и пр.
  3. Общая регистрационная информация на должника и цедента: выписки из ЕГРЮЛ, копии Устава и пр.
  4. Акт сверки расчетов, протокол разногласий, допсоглашения по договору с должником и пр.
  5. Доверенность на представление интересов.
  6. Постановление суда о назначении управляющего (если он является инициатором сделки).

Пошаговая инструкция составления договора цессии при банкротстве

Заключение договора цессии при банкротстве предприятия предполагает прохождение ряда этапов:

  1. Подготовительный этап, на котором подготавливаются и анализируются все документы, запрашиваются акты сверки по взаиморасчетам.
  2. Подписание договора между цедентом и цессионарием. Должник при этом не участвует. В соглашении указывается дата цессии, стороны договорных отношений, предмет сделки, права и обязанности сторон, цена, ответственность сторон и пр. Если сделка подразумевает переход прав требования на недвижимость, то она подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  3. Передача денег продавцу: перечисление на счет, наличные расчеты и пр.
  4. Принятие мер по взысканию задолженности с должника со стороны цессионария.

Оспаривание договора цессии при процедуре несостоятельности

Договора цессии в процессе банкротства нередко оспариваются арбитражным управляющим. Обычно основанием для этого служит умышленное ухудшение финансового положения цедента, которое привело к банкротству.

Для того, чтобы сделка была признана недействительной необходимо доказать причинение вреда кредиторам в результате ее заключения. Это невозможно сделать без исследования платежеспособности должника и возможности взыскать с него долг и предъявления документальных доказательств.

Суд может аннулировать сделки, заключенные в преддверии банкротства, которые привели к преимущественному удовлетворению обязательств перед одним из кредиторов.

Иногда продажа прав требования по дебиторской задолженности может оспариваться самими кредиторами. В частности, они могут пойти на этот шаг, если управляющий продал ее, минуя открытые торги при банкротстве.

Существуют и другие причины для оспаривания цессии. Например, если в первоначальном договоре с должником была запрещена переуступка или факт наличия задолженности не был доказан должным образом.

Особенности договора цессии

Особенности цессии заключаются в том, что они являются возмездными (обязательное условие для юрлиц), консенсуальным (т.е. обе стороны добровольно заключают подобное соглашение) и двусторонними (т.е. заключается без участия должника).
Законодательство не содержит особых ограничений в отношении правового статуса участников цессии. Размер платы определяется соглашением сторон, но он должен быть экономически обоснованным. Единственное важное требование: письменная форма договорных обязательств (простая или нотариальная).

Налоговики «накрыли» схему по цессии между взаимозависимыми компаниями

Здравствуй, Регфорум! Сначала давайте рассмотрим суть. Одно взаимозависимое ООО «А» дало другому ООО «М» займ на сумму более 50 млн. рублей. Далее займодавец уступил свои права требования за 10 тыс. рублей третьей организации ООО «Л», а сам впоследствии был ликвидирован. Эта организация в свою очередь переуступила права требования физическому лицу П. – все тому же учредителю заемщика и займодавца, который впоследствии совершил сделку по прощению долга.

Налоговая инспекция в ходе выездной проверки включила задолженность по договору в состав внереализационных доходов, установив, что П. являлся учредителем и руководителем ООО «А» и ООО «М», а последнее было ликвидировано по решению учредителя.

Инспекторы решили, что П. при помощи ООО создал схему по уходу от налогообложения, заключив фиктивных соглашений по переуступке прав, занизил доходы на сумму кредиторской задолженности при 100%-ной взаимозависимости и подконтрольности Обществ.

ООО «А» оспаривала решение налоговиков в суде (дело № А40-34219/2015), опровергая выводы налоговиков, Общество пояснило, что оно являлось должником по договорам займа и в силу статьи 382 ГК не могла повлиять на процесс перемены кредиторов.

В судах трех инстанций (постановление кассации Ф05-3415/2016 от 26.05.2017) решение инспекции устояло. Одним из ключевых аргументов судов было то что директор ООО «А» на допросах рассказал, что все вопросы по займам, переуступке задолженностей в адрес третьих лиц (ООО «Л», П.), решались непосредственно учредителем – П.

На мой взгляд, судебное решение по делу № А40-34219/2015 отлично демонстрирует, что отношение инспекции к любым формам взаимозависимости, а уж к прямой (в данном случае одно и то же лицо было учредителем и заемщика и займодавца) – это отношении однозначно предвзятое. Таким образом, при налоговом планировании компаниям лучше избегать любых форм зависимости.

Сегодня уже уходят в прошлое типичные и надоевшие доначисления НДС и налога на прибыль по сделкам с «однодневками». Но зато укрепляются новые тренды налоговой практики – они будут перемещаться в сторону трансфертного ценообразования и выявления взаимозависимости в поисках необоснованной налоговой выгоды.

Читайте так же:  Нотариус на выходных самара

В данном деле налогоплательщика подвели показания свидетеля (директора ООО «А»). На мой взгляд, большое влияние на выводы суда оказали распространенные в делах по «однодневкам» – свидетельские показания и почерковедческая экспертиза. Это традиционно слабые звенья сослужили плохую службу налогоплательщику.

Директор и ликвидатор выполняли свои функции формально, поэтому дать толковые показания по финансово-хозяйственной деятельности не смогли, а подписи под документами, которые являются основанием сделок по уступке прав выполнены не ими, а неустановленными личностями. Такое положение дел лишает эти документы доказательственной силы, а саму сделку и последующие за ней делает несостоявшимися. Документооборот по ним считается фиктивным, так же как и ссылки на какие-либо платежи по таким документам суд признает несостоятельными.

Рассматриваемый случай – это пример того, как не надо заниматься налоговым планированием. Ситуация наглядно демонстрирует отсутствие главной детали в этой сделки, которую налоговики признали схемой – это экономическое и логическое обоснование сделок. По сути мы видим круговорот денежных средств, подконтрольных физическому лицу с целью налоговой экономии. Суды в трех инстанциях это подтвердили – все вопросы по хозяйственным операциям, связанным с привлечением Обществом заемных средств и их возвратом, переуступки задолженностей в адрес 3 лиц, прощением долга решались непосредственно единственным учредителем.

На самом деле именно взаимозависимость всех ООО привлекла первоначальное внимание налоговой инспекции. Уже после этого инспекторы рассмотрели сделки повнимательнее, обратили внимание на их нелогичность, с точки зрения экономики, выявила взаимозависимость и подконтрольность формально независимых третьих лиц и наличие необоснованной налоговой выгоды.

По результатам проверки ООО «А» получило недоимку около 18 млн. рублей в виде налога на прибыль за сумму займа не включенную во внереализационные доходы.

Как оформить трехсторонний договор цессии в 2018

Чтобы официально подтвердить перемещение массива прав и обязательств от одного субъекта отношения к другому в рамках договора цессии, надо учесть следующие условия:

  • Цессия может быть произведена лишь в соответствии с законом, т. е., если уступка права требования законом в определенном случае не разрешается, ее нельзя будет осуществить;
  • Следует проинформировать о переуступке прав должника хотя его согласие и необязательно;
  • Но при отношениях, в которых должник может находиться только с определенным кредитором – договор цессии не применим.

Трехсторонний договор цессии — особенности

Если вышеназванные условия позволяют оформлять цессионный договор, то следует начать с:

  • Содержание контракта между цедентом и цессионарием, по которому предполагается уступка права требования, включить в текст нового трехстороннего соглашения;
  • Переписать сумму требования нового кредитора к должнику в точном соответствии с предыдущим соглашением;
  • Обозначить саму передачу прав от первого кредитора ко второму;
  • Внести данные паспортов всех трех сторон, несколько раз их проверив;
  • Проставить подписи всеми участниками сделки.

Юридически некорректно называть договор цессии трехсторонним. Да, в его оформлении участвует три стороны, но с правовой точки зрения гражданские отношения образуются между двумя лицами: 1 кредитор переуступает второму конкретный объем правомочий. А должник в соглашении по уступке этих прав участия фактически не принимает, он лишь уведомляется о том, что переоформление произойдет и он будет вынужден отвечать перед другим лицом.

Итак, трехсторонний контракт цессии – понятие, сложившееся в практике договорных связей, так как более доступно для понимания применяющим его гражданам. По закону его относят к виду двусторонних.

Структура субъектного состава данного соглашения:

  • уступающее лицо (1-ый займодавец, желающий отстраниться от действующего контракта);
  • принимающий уступку субъект ( 2-ой займодавец, нацеленный на вступление в состоявшийся контракт);
  • обязанное платить долг лицо (сначала 1-му кредитору, затем 2-му).

Договор цессии трехсторонний между юридическими лицами

Это особый вид уступочного соглашения, в основе которого лежит перегруппировка субъектного состава по какой-либо причине. Одно юридическое лицо сменяет другое в правоотношении требования с противоположной стороной. Причинами этого выступают:

  • слияние юридических лиц (такая реорганизуемая форма, когда 2 организации превращаются в 1);
  • выделение;
  • разъединение;
  • поглощение.

Соглашение о переводе долга — трехсторонний договор

Со стороны должника также допустимы перестановки субъектов долга. В таком случае инициатива исходит от должника, который свой долг перекладывает на иное лицо. Трехсторонний контракт уступки права требования диаметрально противопоставлен трехстороннему контракту перевода долга словно кредитор и заемщик.

Переводить задолженность на другого гражданина или юридическое лицо нужно официально, с составлением соответствующих документов — соглашения, акта приема-передачи и других.

  • Фиксировать переведение долгов надо в документальной форме, которая использовалась для создания основного соглашения;
  • Непременно упомянуть в тексте создаваемого акта, что он безвозмездный, иначе, по правилам ГК, он будет возмездным.
  • Сумму долгового обязательства указывать в состоянии на текущий момент (прописью), а не на этапе его появления.

Договор на оказание услуг — трехсторонний

В сфере оказания услуг также имеет место трехсторонний тип отношений. Присутствую три стороны:

  • исполнительное лицо (им оказываются услуги);
  • заказчик – инициатор начала услуг;
  • оплачивающее звено (вместо заказчика предоставляет деньги исполнителю).

В подрядных отношениях имеет место трехсторонний договор подряда заказчик подрядчик плательщик – его главные субъекты.

Схема договоров нестандартная: основные разделы документа сохраняются, но все описывается не с двух, а с трех позиций.

Трехсторонний договор аренды — как составить

Описать правовой статус трех членов соглашения:

  • арендодателя,
  • арендатора,
  • управляющей компании.

3-х сторонняя аренда сочетает в себе элементы аренды и оказания услуг (коммунальных), поэтому составлять ее надо, учитывая особенности и того, и другого.

Образец трехстороннего договора

Составить его легко, опираясь на этот образец.

Макет соглашения с тремя сторонами:

  • заголовок – название соглашения;
  • время, место;
  • три субъекта описываются по всем правилам двусторонних сделок;
  • аналогичные разделы сделок с двумя сторонами сохраняются, но составляются с учетом положения трех участников;
  • реквизиты троих лиц.

Договор цессии и агентский договор. В чем их отличия?

Пропустив несколько очередных платежей по кредиту, вы увеличиваете вероятность встречи с коллекторами. Мы сейчас не будем рассуждать, как это плохо, и советовать платить вовремя – у каждого заёмщика, допустившего просрочку, свои причины и обстоятельства. Сегодня наша задача – разъяснить попавшим в непростую ситуацию, на каких основаниях вам могут начать звонить коллекторы и что с этим делать. Таких оснований всего два – договор цессии и агентский договор. Рассмотрим, в чём отличия между ними.

Сами коллекторы называют этот процесс продажей долга. Так обыватель быстрее поймет, что же произошло с его кредитом. Но с юридической точки зрения правильней использовать термин «переуступка прав требований».

Суть цессии в том, что первоначальный кредитор (микрофинансовая организация или банк, в зависимости от того, где вы оформляли займ) передает третьему лицу (коллекторам) свое право требовать с вас возврата кредита и уже начисленных по нему процентов, пеней и штрафов. Что это значит для заемщика? Да у вас просто сменился кредитор, только и всего! При этом сумма основного долга, равно как и другие значимые условия договора кредитования (процентная ставка, размер пеней и штрафов, сумма комиссий), коллекторы не имеют права менять. Эта норма четко оговорена в статье 384 ГК РФ.

Поэтому, если звонивший сотрудник коллекторской конторы заявляет вам, что ваш долг вырос в разы, не поддавайтесь панике. Такого просто не может быть! А если вдруг произошло, всегда есть возможность отстоять свои права в суде.

Тот же Гражданский кодекс (а именно, 386 его статья) говорит нам о том, что вы, в свою очередь, можете предъявлять новому кредитору тот же набор требований, что и банку, выдавшему кредит. Например, если вы выражаете свое несогласие с суммой начисленных процентов или пеней (или вовсе считаете такое начисление необоснованным), все возражения должны направляться коллекторам. А если вопрос не разрешен мирным путем – подавать исковое заявление, ответчиком в котором будет выступать именно новый «владелец» долга.

Нужно ли согласие заемщика на заключение договора переуступки? Да вы его уже дали, подписав кредитный договор! Банковские юристы недаром свой хлеб едят – пункт о согласии заемщика на переуступку прав включается в любое кредитное соглашение. Но если вдруг вы не обнаружили такового (что маловероятно), можно обращаться в судебные органы с исковым требованием о признании договора переуступки прав ничтожным. При положительном решении суда вы вернете себе прежнего кредитора.

Еще один немаловажный момент – поступало ли вам уведомление о смене кредитора. Согласно закону, банк обязан уведомлять должников, что передает их кредитные обязательства по договору цессии. Уведомление вместе с копией договора переуступки высылается заказной почтой с описью вложения. Если вы такого письма не получали, можете вообще не разговаривать с коллекторами и по-прежнему выплачивать долг банку. С точки зрения закона, вы ничего при этом не нарушаете. А можно и вовсе прекратить выплаты по кредиту до тех пор, пока коллекторская контора не докажет, что является новым кредитором. Такое право вам дает статья 385 ГК РФ.

И, вообще, не спешите выплачивать долги непонятно кому по первому же угрожающему звонку. Где гарантия, что эта контора действительно владеет правами требования и не прибавила к вашей задолженности n-ную сумму себе на хлеб с маслом? Любые выплаты по таким сомнительным долгам лучше проводить после судебного разбирательства.

Таким образом, после заключения договора цессии, меняется лишь одна из сторон кредитной сделки. Все остальные параметры остаются прежними, а любое отклонение может расцениваться заемщиком как нарушение его прав. За более подробными сведениями о договоре цессии вы можете обратиться по вышеприведённой ссылке.

Агентский договор

В отличие от цессии, этот вид сотрудничества банков с коллекторами, происходит по следующей схеме:

  • стороны заключают договор на оказание услуг (в данном случае – по «выбиванию» долгов из неплательщиков);
  • коллекторская контора (агент) от имени банка всеми правдами и неправдами пытается заставить заемщика погасить имеющуюся просроченную задолженность;
  • при благополучном разрешении вопроса агент получает от финансового учреждения (принципала) вознаграждение, сумма которого заранее установлена агентским договором.
Читайте так же:  Органы опеки в коврове

Таким образом, кредитором по-прежнему остается банк, а коллекторы в этой ситуации – обычные посредники. До тех пор, пока собственными глазами не увидите копию агентского договора, вы (при желании конечно же) имеете неоспоримое право полностью отказаться от общения с ними, а вести все переговоры с финансовым учреждением. И даже в суд обратиться они не смогут. В данной ситуации это будет правом банка.

Зачем это нужно самому банку? Он избавляет себя от лишней суеты, связанной с возвратом проблемных долгов. К тому же штат сотрудников по взысканию задолженности держать не надо. Причем весь негатив, который может появиться, исходит от коллекторов, а банк вроде бы в сторонке. Он просто заплатит за услуги – и все. Репутация по-прежнему хорошая.

Иметь дело с такими посредниками или нет – ваше личное дело, вы с ними никаких договоров не заключали. У коллекторского агентства нет абсолютно никаких законных полномочий на принуждение вас к каким-либо действиям. По агентскому договору они лишь вправе информировать вас о наличии долга и предлагать варианты урегулирования сложившейся ситуации.

Резюмируем, в чём же отличия между договором цессии и агентским договором. Разница в том, что в первом случае, общаясь с коллекторской фирмой, вы общаетесь с вашим новым кредитором, которому перешли от банка права требования вашей задолженности. А во втором случае вы, по сути, общаетесь с компанией, которая не имеет права что-то у должника требовать, а может лишь его информировать о наличии просроченной задолженности и о необходимости погасить долг нанявшему их кредитору.

И напоследок, еще раз посоветуем вам быть разумнее. Неважно, по какому договору действует коллектор. Вы в любом случае вправе не общаться с ним, а решать все вопросы с действительным кредитором или в суде. И не забывайте требовать подтверждения законности действия коллекторов – предоставления копии договора (цессии или агентского), без которого о каком либо взаимодействии и речи быть не может.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.
Читайте так же:  Договор на импорт пример

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Договор цессии простыми словами: образец договора, условия заключения, ограничения

Договор цессии необходим для передачи другому лицу права требования от должника исполнения его обязательств. Скачайте образец договора цессии и узнайте особенности его заключения в статье.

Что такое цессия

Термин «цессия» происходит от латинского cessiō и переводится как передача, уступка. В контексте финансовой тематики и гражданских правоотношений, договор цессии простыми словами – это смена прав требования, когда один кредитор передает право требовать долг другому кредитору. Договор цессии предполагает, что лицо, у которого есть требование к другому (должнику), может передать эти права третьему лицу.

В настоящее время Гражданский кодекс допускает переход прав кредитора к другому лицу в двух случаях.

  1. Переход на основании сделки. ГК РФ разрешает совершать сделки с правами кредитора. Данные сделки регулируются ГК РФ и договором между сторонами, одна из которых передает, а другая принимает право требования.
  2. Переход на основании закона. В этом случае особенности перехода прав требования регламентируются самим Гражданским кодексом, в частности статьей № 387, и иными законами.

Переход прав кредитора на основании сделки и называется цессией. А переход на основании закона – нет.

Самый простой пример цессии: банк «А» продает банку «Б» право требования на возврат потребительского кредита, а также проценты и пени по нему в отношении физического лица – должника. Должник выплачивал кредит банку «А», а после цессии между банками, выплачивает кредит банку «Б».

Пример перехода права требования кредитора на основании закона – страховщик выплачивает страховую сумму и получает право требовать компенсацию с виновного за наступление страхового случая. Это суброгация.

Скачайте и возьмите в работу:

Стороны по договору цессии — кто передает долг и кому, кто становится новым владельцем права требования долга, кто должен выплачивать долг.

Цедент – первоначальный держатель долгового обязательства, то кто имеет право требовать долг. Именно сторона которая передает право требования долга, называется цедентом.

Цессионарий – сторона, которая принимает от цедента право требования долга. Соответственно цессионарий становится новым держателем этого права.

Должник – сторона, которая имеет обязательство возвратить долг по требованию, согласно договору с цедентом. Кроме возврата долга должник может быть обязан выполнить требования, которые накладывает на него договор, например выплату процентов или дополнительные обязательства согласно подписанного договора.

Титул – документ, в котором указано основание перехода права требования долга от цедента к цессионарию.

Чем цессия отличается от переуступки

В юридической практике к терминам относятся достаточно скрупулезно. А вот на бытовом уровне часто происходит подмена понятий, в результате чего цессией называют любой переход прав кредитора. Однако закон четко разделяет этот термин и другие понятия. См. также, как составить договор возмездного оказания услуг .

Гражданский кодекс оперирует термином «уступка». Термин «переуступка» не используется в законе и является синонимом, который используется в бытовом общении. По смысловому содержанию эти два слова обычно подразумеваются идентичными, хотя часто в интернете ищут именно «образец договора переуступки».

Цессия или договор уступки права требования – это частный случай уступки прав кредитора. И она обозначает переход этих прав в рамках сделки, а не на основании закона. В каких обстоятельствах переходят права кредитора на основании закона, установлено в статье № 387 ГК РФ. Это следующие обстоятельства:

  • в рамках правопреемства;
  • по решению суда;
  • наступление ответственности залогодателя или поручителя;
  • суброгация (право страховщика);
  • иные случаи, предусмотренные законом.

Также часто термин «цессия» используют для обозначения перехода прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве недвижимости. Это неверно. Цессия не предполагает приобретение обязанностей, а только права требования. Второй момент при работе с недвижимостью и договорами долевого участия руководствуются ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве и иных объектов недвижимости». Статья № 11 данного ФЗ регламентирует уступку прав требования по договору. Справедливости стоит отметить, что пункты этой статьи содержат термин «цедент», что вносит некоторую неопределенность в понимание термина «цессия». Читайте также про договор возмездного оказания услуг .

Какие требования можно уступать в договоре

По договору цессии могут уступаться любые требования, при соблюдении ряда ограничений. Ключевым является то, что уступаемое требование действительно существует (не исполнено должником) и принадлежит кредитору. Подтвердить это лучше непосредственно в договоре, указав, какое было основание для возникновения требования, а также передать подтверждающие это документы. Однако если вдруг предыдущий кредитор запамятует передать такие документы новому, это не будет означать, что уступка требования не состоялась.

Помимо этого, желательно еще и рассказать все то, что кредитор знает о должнике, и что может повлиять на выполнение требований (например, о материальном положении должника).

Если такого не сделать, суд может расценить это как грубое нарушение условий цессии, что, в свою очередь, дает новому кредитору право расторгнуть договор и взыскать уплаченную сумму как неосновательное обогащение, а также потребовать компенсации убытков (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.04.2011 № 16002/10 по делу № А73-15601/2009).

Кроме того, прямо запрещено передавать по договору цессии права, неразрывно связанные с личностью самого кредитора. Это могут быть требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ).

Ограничения в применении

Цессия регламентируется нормами Гражданского кодекса, в частности статьями 388–390. Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность достаточно свободного распоряжения кредитором своего права требования, существуют и ограничения передачи этого права.

Запрещена уступка прав по договору в случае, если важна личность должника и это указана в договоре. Кроме того, статья № 383 ГК РФ запрещает переход права требования алиментов или причинения вреда жизни или здоровью.

Также существует обязательство уведомлять должника о том, что у него теперь новый кредитор. Это может сделать как цедент, тогда доказательство не требуется, так и цессионарий. В таком случае цессионарий обязан предоставить документ, доказывающий его право на требование долга.

Достаточно спорным выглядят положения статьи № 388 ГК РФ, в частности пункты третий и четвертый. Третий говорит о том, что запрет на передачу долга не отменят цессию по денежному обязательству. То есть должник может прописать запрет в договоре, но если кредитор нарушит этот запрет, то цессия будет считаться законной. Единственное дополнение – у цедента появится ответственность перед должником. Ее границы и объем, по всей видимости, необходимо указывать дополнительно.

Четвертый пункт касается особенностей передачи неденежного обязательства. Указано, что цессия не должна делать «значительно более обременительным» исполнение этого обязательства. Степень «значительности» не указана, а это дает повод для весьма расширенного толкования данной нормы. Впрочем, если в договоре про неденежное обязательство указан запрет на цессию, то его нарушение отменяет цессию. Это важное дополнение.

Виды договоров цессии

Существует четыре вида договора цессии:

  1. Между юридическими лицами.
  2. Между юридическим и физическим лицом.
  3. Между физическими лицами.
  4. Трехсторонний договор – в составлении договора участвует и должник.

★ Топ-6 самых важных статей для финансового директора:

Что указать в документе

Структурно договор цессии должен содержать:

  • данные сторон, которые составили договор и указание на их право составлять подобный договор;
  • предмет соглашения – реквизиты первого договора, сумма передаваемого требования или перечень материальных ценностей;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • заключительные положения и реквизиты сторон.

Обычно договор цессии составляется документ в простой письменной форме, за исключением случаев, когда передача материальных ценностей требует обязательной регистрации прав. В этом случае договор цессии также подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор цессии образец

Взыскание и оплата

Поскольку к новому кредитору, как правило, права требования переходят в полном объеме (ст. 384 ГК РФ), он вправе действовать любым законным способом, направленным на исполнение должником своих обязательств, включая обращение в суд за взысканием причитающегося по купленному требованию.

Договор цессии является возмездным. При этом нужно очень внимательно отнестись к цене, по которой продается требование. Так, в случае если цена будет незначительной (либо вообще не будет указана), есть риск признания такой сделки притворной, по сути прикрывающей запрещённый законом договор дарения между коммерческими организациями.

Кроме того, подозрительно низкая цена, вероятнее всего, вызовет повышенное внимание со стороны налоговиков, которые могут посчитать, что для такой цены нет разумных экономических или деловых оснований, и требования продаются по ней исключительно с целью экономии на налогах.