Налог на землю под многоквартирным жилым домом

С 1 января 2015 г. собственники помещений в многоквартирном доме не уплачивают земельный налог за участок, расположенный под домом

Собственники помещений в многоквартирном доме признаются плательщиками земельного налога, если земельный участок, на котором расположен дом, сформирован, данному участку присвоен кадастровый номер.

Налоговые органы для исчисления земельного налога физлицам применяют размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по информации, поступающей от органов муниципальных образований.

При этом ФНС России сообщает, что согласно изменениям в НК РФ не признаются объектом обложения по земельному налогу участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Указанные изменения вступают в силу с 1 января 2015 г., но не ранее чем по истечении 1 месяца со дня их официального опубликования (опубликованы 06.10.2014) и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по земельному налогу.

Таким образом, с 1 января 2015 г. собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме не уплачивают земельный налог за находящийся в общей долевой собственности земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

Налог на землю под многоквартирным домом

О земельном налоге

1. Плательщики земельного налога — это организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Право собственности возникает с момента проведения государственного кадастрового учета.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, которым принадлежит на праве долевой собственности участок, признаются плательщиками земельного налога с указанной даты. Госрегистрация — единственное доказательство права на участок. Плательщиком земельного налога признается правообладатель. Уплачивать его необходимо с момента внесения записи в ЕГРП. Плательщиком также признается лицо, чье право на участок удостоверяется актом, выданным до введения Закона о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, если ТСЖ, зарегистрированные в качестве юридического лица, не является правообладателем участка под многоквартирным домом, то оно не признаются плательщиками земельного налога .

Если ТСЖ является правообладателем отдельных жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме, то земельный налог уплачивается пропорционально их доле в собственности.

2. Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 66-67 совместного постановления от 29.04.2010 № 10, № 22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывают, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, которым принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок в силу законодательства Российской Федерации, признаются налогоплательщиками земельного налога с даты проведения государственного кадастрового учета.

3. Письмом от 17 мая 2006 г. № 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами» Минфин РФ разъясняет, что налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 Налогового кодекса).

При этом следует иметь в виду, что на основании статьи 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса).

Учитывая изложенное, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии — документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в пункте 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При том налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном статьей 392 Налогового кодекса.

В соответствии со статьей 396 Налогового кодекса налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно. Налогоплательщики — физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности.

Сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками — физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами.

Является ли ТСЖ плательщиком земельного налога

1. Минфин в своем письме от 7 мая 2010 г. № 03-05-05-01/12 рассмотрел несколько вопросов по созданию ТСЖ. В частности, кто является плательщиком земельного налога и подлежит ли обложению налогом на имущество недвижимость, которая передана в качестве взноса в ТСЖ.
Что касается вопроса налога на имущество, то Минфин ответил следующим образом: зарегистрированное в качестве юридического лица ТСЖ признается налогоплательщиком налога на имущество организаций в отношении находящегося у ТСЖ на праве собственности движимого и недвижимого имущества (основных средств), учтенного на балансе ТСЖ, в том числе переданного в собственность ТСЖ его учредителями.
По земельному налогу — обязанность уплачивать земельный налог возникает с момента записи в ЕГРП и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Поэтому, зарегистрированное в качестве юридического лица ТСЖ признается налогоплательщиком в отношении земель, правообладателем которых данная организация является.

2. Однако в 10.10.2007 г. Мосгордума приняла поправку в городской закон от 24.11.2004 года №74 «О земельном налоге», предусматривающую освобождение товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных и жилищно-строительных кооперативов от уплаты земельного налога.
В прежней редакции закона ТСЖ и жилищные кооперативы уплачивали земельный налог по ставке 0,1% от кадастровой стоимости участка, занятого жилфондом или предоставленного под жилищное строительство. В отношении других земельных участков, принадлежащим этим жилищным объединениям, применялась ставка 1,5% от кадастровой стоимости.
Теперь же от уплаты земельного налога будут освобождены «ТСЖ, жилищные кооперативы, ЖСК и иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, — в отношении земельных участков, используемых ими для достижения уставных целей в соответствии с Жилищным кодексом РФ».
Действие налоговой льготы распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года.

Соответственно, в городе Москве ТСЖ не является плетельщиком земельного налога в силу налоговой льготы, установленной законом города Москвы от 24.11.2004 года №74 «О земельном налоге».

Определение налоговой базы

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. 390 Налогового кодекса РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка определяется оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации. Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения (или в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах); занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (или предоставленных для жилищного строительства); предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка. С 1 января 2011 года земельный налог уплачивается налогоплательщиками – физическими лицами один раз в год, не ранее 1 ноября года, следующим за налоговым периодом.

В Москве, соответственно, 0,1 процент от кадастровой стоимости в соответствии с законом № 74 (Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге»):

Статья 2. Налоговые ставки

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:
.
2) 0,1 процента от кадастровой стоимости участка в отношении земельных участков, занятых автостоянками для долговременного хранения индивидуального автотранспорта и многоэтажными гаражами-стоянками, жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства.

Читайте так же:  Лицензия на алкоголь до 15 градусов 2019

Пример расчета налога

Так, в многоквартирном доме находятся 10 двухкомнатных квартир площадью 55 кв. м каждая и 10 трехкомнатных квартир, каждая площадью 80 кв. м. Все квартиры в доме приватизированы. На первом этаже данного дома располагается магазин площадью 150 кв. м, принадлежащий ООО «Алмаз». Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот дом, равна 1 500 000 руб., а налоговая ставка, установленная представительным органом муниципального образования в отношении данного земельного участка, составляет 0,3 процента от его кадастровой стоимости.

Для определения доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных выше помещений, определяем общую площадь этих помещений.

Площадь магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь трехкомнатных квартир = 150 кв. м + (55 кв. м x 10) + (80 кв. м x 10) = 1500 кв. м.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равняться частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в нашем случае равняется 1500 кв. м.

Таким образом, согласно поставленным условиям, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество составит соответственно:

для ООО «Алмаз» 150 кв. м : 1500 кв. м = 0,1;

для собственника двухкомнатной квартиры 55 кв. м : 1500 кв. м = 0,04;

для собственника трехкомнатной квартиры 80 кв. м : 1500 кв. м = 0,05.

Чтобы определить сумму земельного налога, которую должны уплатить налогоплательщики (собственники магазина, приватизированных квартир), необходимо определить налоговую базу для каждого из них.

Согласно пункту 1 статьи 392 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

С учетом долей в праве на общее имущество, рассчитанных в нашем примере, налоговая база будет равняться:

для ООО «Алмаз» 1 500 000 руб. x 0,1 = 150 000 руб.;

для собственника двухкомнатной квартиры 1 500 000 руб. x 0,04 = 60 000 руб.;

для собственника трехкомнатной квартиры 1 500 000 руб. x 0,05 = 75 000 руб.

Сумма земельного налога, которую должен уплатить налогоплательщик, будет равняться произведению определенной для налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной представительным органом муниципального образования.

Так, для ООО » Алмаз» она составит (150 000 руб. x 0,3) : 100 = 450 руб.

Для собственника двухкомнатной квартиры сумма земельного налога будет равняться (60 000 x 0,3) : 100 = 180 руб., а для собственника трехкомнатной квартиры она будет равняться (75 000 руб. x 0,3) : 100 = 225 руб.

Налог на землю под многоквартирным домом для юридических и физических лиц: как начисляется и кем уплачивается

Среди населения нашей страны все еще существуют сомнения, кто должен платить за землю под многоэтажками. На сайтах содержится огромное количество информации о том, кому принадлежит земля и платят ли за нее собственники квартир. Давайте попробуем еще раз разложить все по полочкам.

Земля под многоквартирным домом – «довесок» к купленной квартире

Ответить на этот вопрос поможет Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 37 этого документа говорит о том, что землей, на которой построили дом, на праве долевой собственности владеют собственники квартир.

Но для того, чтобы земля перешла в собственность владельцам квартир, застройщик дома должен определить границы земельного участка и зарегистрировать полученные владения в уполномоченных местных органах.

Только имеющий кадастровый номер участок может являться долевой собственностью владельцев квартир. До момента присвоения кадастрового номера земельному участку, он числится за органами МСУ.

Напомним, что земельным участком под многоквартирным домом понимается не только площадь, которую занимает фундамент постройки, но придомовая территория. Её размеры определяют нормы градостроительства, а также требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологические нормы. Все это хозяйство вместе с землей делятся между собственниками жилья пропорционально площади самих квартир.

Изменения законодательной базы

С момента вступления в силу в 2005 году Жилищного кодекса до 2015 года налог на землю под многоквартирным домом уплачивался физическими лицами по установленным местными властями тарифам.

Кроме того, при уплате данного налога действовали льготы согласно федеральному и региональному законодательству. Такое положение вызывало некоторые неясности. Во-первых, в законе не указано, как конкретно рассчитывается размер налога на каждого собственника. Также во многих субъектах не велись реестры, по которым можно было учитывать каждого налогоплательщика данного вида налога.

Для юридических лиц (например, ТСЖ) до конца 2014 года тоже действовал закон, обязывающий уплачивать налог на землю под многоквартирным домом. При этом обязательным условием было то, что земля должна находиться в собственности товарищества.

С 1 января 2015 согласно статьям ФЗ № 284 обязанность на оплату земли под многоквартирными домами была полностью отменена. Вместе с этим утратил свою силу и закон «О налогах на имущество физических лиц».

Власти отменили налог

Казалось бы, очень приятная и даже удивительная ситуация — государство отменило налог. Но не стоит обольщаться и думать, что сегодня мы не платим в бюджет за землю по МКД. Взамен одному налогу пришли новшества.

Сегодня в стоимость квартиры уже заложена и стоимость доли земли (кадастровая стоимость вместо инвентаризационной). Между тем, каждый собственник жилья обязан выплачивать имущественный налог.

Таким образом, можно сделать вывод, что налог на землю под МКД не отменили, а просто переквалифицировали. Соответственно, сумма выплаты не уменьшается, а увеличивается.

Также, как и при уплате земельного налога на имущественный налог для физических лиц действуют льготы. Они распространяются почти на определенные категории граждан

  • Пенсионеры;
  • Участники и ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС;
  • Инвалиды детства
  • Инвалиды 1 и 2 группы;
  • Участвующие в боевых действиях в Афганистане и других странах.

Для оформления компенсации необходимо обратиться в местный налоговой орган и отделы социального обеспечения, чтобы предоставить документы, подтверждающие право собственности и право на льготу.

При этом, для пенсионеров и других льготников это право действует только в отношении одного объекта определенного вида (например, если у собственника две квартиры, льгота на имущественный налог предоставляется только за одну из них).

После распада Советского союза все социальные сферы были полностью изменены. Система налогообложения не осталась в стороне. Изменения, коснувшиеся земельных и имущественных выплат, связаны и с преобразованием жилищной системы государства.

Если раньше, граждане владели только стенами, то новые статьи законов предоставили им и право собственности на землю. А вместе с правом возникает и обязанность. Обязанность платить за свою собственность.

Каждый из нас хочет знать свои и права, и обязанности. Мы подобрали самые актуальные темы по правовым вопросам. Знакомьтесь с материалами нашего сайта и делитесь своими комментариями и проблемами.

Дважды не заплатишь

Очень часто спрашивают: положен ли налоговый вычет при покупке жилья, если человек, который приобрел недвижимость, не работает, но получает пенсию. К сожалению, нет, вернуть назад часть уплаченных денег не удастся. Так что ссылки в письмах читателей на то, что в налоговой инспекции им «немотивированно» отказывают, необоснованны. Дело в том, что эта льгота предоставляется государством в виде возвращения части уплаченного гражданином подоходного налога (налога на доходы физических лиц). Если человек работает — он платит подоходный налог в размере 13% от своих заработков. Но пенсионеры от уплаты подоходного налога освобождены, этот налог с их пенсий не удерживается. Соответственно, и возвращать пенсионеру, потратившемуся на приобретение жилья, нечего. Единственное исключение — работающие пенсионеры. Они могут воспользоваться этой льготой, вернув суммы подоходного налога, уплаченного с их зарплаты.

А теперь — о новациях, которые произошли в нынешнем году с уплатой земельного налога.

После многолетних обсуждений в правительстве, министерствах, в экспертном сообществе вместо введения единого налога на недвижимость, о котором так много говорилось в последнее время, осенью 2014 года был принят закон, изменяющий порядок начисления и уплаты земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество физических лиц.

«Единый налог на недвижимость решено не вводить, — поясняет ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — Поправками Федерального закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ установлено, что и земельный налог (глава 31 НК РФ), и налог на имущество физических лиц (глава 32 НК РФ) уплачиваются отдельно. При этом оба рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка и принадлежащего на праве собственности гражданину жилого дома, жилого помещения (квартиры, комнаты), гаража, машино-места, единого недвижимого комплекса, объекта незавершенного строительства, иного здания, строения, сооружения, помещения».

Эти поправки в Налоговый кодекс, вступили в силу с 1 января 2015 г. Таким образом, с начала нынешнего года прекращено действие Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» и начали действовать положения главы 32 НК РФ о налоге на имущество физических лиц.

Читайте так же:  Хочу подать документы на гражданство рф

«Одна из новелл нового закона — теперь земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения земельным налогом, — поясняет Дмитрий Гордеев. — Раньше такого изъятия не было».

Именно потому многие наши читатели, живущие в собственных квартирах в многоквартирных домах, с удивлением обнаружили осенью в своих почтовых ящиках квитки из налоговой службы с предложением заплатить налог за участок под общим домом.

«В прошлом году такой налог платить было нужно, — говорит Гордеев. — А в 2015 году он отменен, и оплачивать его не надо. Но не запутайтесь: в текущем году мы оплачиваем налоги за предыдущий год. То есть в 2015 году нам пришлют расчетные квитанции за 2014 год, когда требование об уплате такого налога действовало. Напомню, что собственник квартиры в многоквартирном доме является также собственником доли в земельном участке, на котором расположен дом, и эта доля пропорциональна площади его квартиры. Исходя из этого и рассчитывается сумма земельного налога. Уплатить его будет нужно в срок до 1 октября 2015 года. А вот в 2016 году этот налог уже никто платить не будет».

Правда, по мнению эксперта, не стоит рассматривать это решение законодателей, освободивших граждан-собственников от необходимости платить земельный налог за свою долю в «общем» участке, как щедрость государства.

«Согласно Жилищному кодексу земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, при условии, если его границы указаны в документах государственного кадастрового учета, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, — уточнил Дмитрий Гордеев. — То есть стоимость такого земельного участка учитывается в стоимости квартиры. А собственник квартиры обязан платить налог на имущество физических лиц.

Единственное, что можно констатировать, это то, что государство не будет дважды облагать налогом долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом».

Земельные новости

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Содержание

Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь — для собственников помещений. Одна из причин заключается в том, что он имеет ключевое значение для определения момента возникновения обязанности по уплате земельного налога, а также для произведения расчетов за аренду этой земли. О практических проблемах, связанных с законным владением земельными участками под МКД, свидетельствует многочисленная арбитражная практика, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает у собственников помещений в МКД в силу закона:

  • с даты вступления в силу ЖК РФ (с 01.03.2005) — в отношении участков, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет;
  • с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета — в отношении участков, не сформированных до 01.03.2005

———————————

МКД, введенные в эксплуатацию после 01.03.2005, принимаются комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома.

Если быть точнее, законодатель выбрал формулировку «участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД». Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13147/09, такая передача земли в общую долевую собственность не предусматривает издания уполномоченным органом нормативного акта. Об этом же четко сказано в п. 66 Постановления N 10/22 : каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Права на землю под новостройками

28 марта 2012 г. на сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, в котором были сделаны важные выводы относительно статуса земельного участка под домом, введенным в эксплуатацию. Так, застройщик получил землю в аренду для возведения МКД. После того как дом был построен, а помещения — переданы дольщикам, застройщик и публичный собственник земли подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи участка арендодателю. Однако управление Росреестра отказало в погашении регистрационной записи об аренде. Обоснование чиновников было следующим: на момент обращения в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав на помещения в МКД, в связи с чем право аренды земли осталось обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства. Суды трех инстанций поддержали застройщика. Президиум ВАС РФ отменил эти судебные акты, отметив: хотя выводы судов и не противоречат закону, ими не были учтены еще некоторые важные положения, а именно приведенные выше нормы о возникновении права собственности на землю под МКД и, кроме того, правило о признании регистрации права собственности на помещение в МКД одновременной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), а также разъяснения, данные в Постановлении N 10/22. Все эти нормы позволили Президиуму ВАС РФ заключить: земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды между застройщиком и мэрией и возврат участка мэрии невозможны. Недопустимо и распоряжение этими лицами участком. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим свое действие на основании ст. 413 ГК РФ , поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на землю, но и переход к собственникам помещений права аренды этого участка. Поэтому и застройщик, и мэрия, и любой из собственников участка вправе обратиться в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

В данной статье сказано о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице.

Позиция Президиума ВАС РФ. Сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок под вновь построенным домом поступает в общую долевую собственность собственников помещений в нем с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД.

Кстати, именно из этого принципа исходят арбитры в спорах о взыскании представителем публичного собственника земли сумм арендной платы с застройщика после ввода МКД в эксплуатацию. Подробней об услуге «оформление земли под зданиями». Они полагают, что земля перешла в собственность бывших дольщиков, соответственно, застройщик перестал пользоваться земельным участком, а публичное образование утратило право на взыскание арендной платы (Постановления ФАС ПО от 28.02.2011 по делу N А49-2793/2010, ФАС СЗО от 08.02.2012 по делу N А56-66160/2009, от 27.12.2011 по делу N А56-7453/2011). Если застройщик возводит несколько МКД (корпусов в жилом комплексе) на предоставленном ему в аренду земельном участке, по мере ввода в эксплуатацию каждого дома арендные правоотношения прекращаются в соответствующей части, взыскивать арендную плату за весь первоначально предоставленный под застройку участок нет оснований (Постановления ФАС МО от 23.05.2011 N КГ-А40/4023-11, ФАС ПО от 29.04.2011 по делу N А12-14473/2010). Также нельзя продлевать договор аренды в отношении всего участка, часть которого занята сданными в эксплуатацию МКД (Постановление ФАС ДВО от 26.04.2011 N Ф03-1190/2011).

Примечательно, что Президиум ВАС РФ в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 пришел к выводу о переходе в собственность собственников помещений земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет еще до возведения МКД и предоставленного в аренду с целью строительства дома. Этот момент весьма важен, поскольку формирование участка именно для эксплуатации дома, а не для его строительства может стать необходимым условием для возникновения права общей долевой собственности на землю под МКД. Кстати, в споре, рассмотренном ФАС ЗСО (Постановление от 24.06.2011 по делу N А70-8899/2010), представитель публичного собственника обосновал свое требование о взыскании арендной платы с застройщика именно тем, что под сданным в эксплуатацию МКД земельный участок не формировался (участок был сформирован в 2002 г., до сдачи дома в эксплуатацию), следовательно, он не мог перейти в собственность дольщиков. Однако арбитры отвергли эти доводы, указав, что нет требований о формировании иного участка земли. Что касается ФАС СКО, то он в аналогичной ситуации посчитал подобные аргументы существенными и указал: введение в эксплуатацию жилого дома (расположение на части земельного участка жилого дома) не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение, поскольку земельный участок. сформирован для целей проектирования и строительства, но не для целей использования многоквартирного дома. Застройщик не подтвердил, что площадь для эксплуатации жилого дома и объектов, входящих в состав общего имущества, соответствует общей площади арендованного земельного участка, поэтому нельзя считать, что у собственников помещений в МКД возникло право собственности на землю, следовательно, арендные правоотношения не прекращены. Таким образом, требования арендодателя о взыскании с застройщика арендных платежей были удовлетворены (Постановление от 26.08.2011 по делу N А32-7776/2010).

Читайте так же:  Статья побои несовершеннолетним

Правило о возникновении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок под новостройкой работает, даже если такой участок находился в собственности не у публичного образования, а у частного лица (например, у застройщика). После первой по времени регистрации права собственности на помещение в МКД право общей долевой собственности возникает у собственника, одновременно прекращается право собственности на землю у застройщика. Это подтверждает Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010 (оставлено без изменения Определением ВАС РФ от 26.07.2011 N ВАС-9209/11), в котором был признан недействительным отказ управления Росреестра в регистрации прекращения права собственности застройщика на землю. Застройщик мотивировал подачу заявления в Росреестр отказом от права, а суды уточнили: такое заявление застройщика фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

Использование земли собственниками нежилых помещений

Ранее, когда вся земля в жилой застройке принадлежала публично-правовым образованиям, существовала практика заключения договоров аренды (в том числе с множественностью на стороне арендатора) с собственниками нежилых помещений в МКД. Такие договоры, заключенные до введения в действие ЖК РФ, нельзя признать недействительной сделкой, однако они прекращаются совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ) в момент возникновения права общей долевой собственности на землю. Соответственно, если участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2005, а если позднее — с даты формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета. Перечисленные начиная с этой даты арендные платежи подлежат возврату собственникам помещений как неосновательное обогащение. Если договор аренды датирован более поздней датой по сравнению с моментом возникновения права общей долевой собственности на землю, он является недействительной сделкой, соответственно, платежи по нему также подлежат возврату собственникам помещений. Эти выводы подтверждают арбитры (см. Постановления ФАС ЗСО от 11.07.2011 по делу N А27-15998/2010, ФАС СЗО от 23.05.2011 по делу N А52-3071/2010, ФАС СКО от 31.08.2011 по делу N А32-15425/2010, от 11.07.2011 по делу N А53-23530/2009, от 22.04.2011 по делу N А32-8569/2010, ФАС УО от 17.11.2011 N Ф09-6843/11, от 26.08.2011 N Ф09-5312/11).

При этом важно учитывать статус нежилого помещения. Например, в Постановлении ФАС МО от 21.07.2011 N КГ-А40/7441-11 решающим фактором при решении спора в пользу арендодателя земли стало то обстоятельство, что нежилое помещение было признано пристройкой, но не частью МКД (нежилое помещение ответчика имеет самостоятельное назначение, не имеющее отношения к жилому дому в смысле положений ЖК РФ, поскольку пристройка имеет отдельный вход, является обособленной и может использоваться автономно от всего дома, несмотря на то что ее наземная часть пристроена к наружной капитальной стене жилого дома и конструктивно (технически) связана с домом частью подвальных помещений, встроенных в жилой дом), а арендованный земельный участок не являлся участком, необходимым для эксплуатации МКД. Следовательно, суды пришли к выводу, что собственник этой пристройки обязан оплачивать аренду земли. Кстати, собственник может использовать выводы арбитров о том, что его помещение не имеет отношения к жилому дому, в решении вопроса об участии в осуществлении расходов на содержание общего имущества в МКД.

Если же участок не был сформирован и в отношении его не был проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Данный вывод подтвержден в п. 67 Постановления N 10/22. А это уже свидетельствует о правомерности взимания с собственников нежилых помещений платы за пользование землей (см. Постановления ФАС УО от 19.03.2012 N Ф09-474/12, от 03.06.2011 N Ф09-10686/10-С6). Вместе с тем в Постановлении N 10/22 судьи заключили, что собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД. В частности, муниципалитет не вправе согласовывать размещение на таких участках новых объектов (например, магазинов) (Постановление ФАС ПО от 20.10.2010 по делу N А72-18244/2009). Поскольку собственники помещений в МКД не стали собственниками земли, они также не вправе распоряжаться ею. Получается, что до формирования участка и проведения его кадастрового учета все проекты, связанные с размещением на придомовой территории каких-либо объектов, будут заморожены.

Кроме того, в п. 67 Постановления N 10/22 указано: хотя собственники помещений в МКД и не являются собственниками несформированного земельного участка, они вправе владеть и пользоваться им в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В данном случае собственники помещений являются законными владельцами земельного участка под МКД и имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (ст. 305 ГК РФ).

Плательщики земельного налога

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, являющимися объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, в том числе на праве собственности. Вместе с тем, как указал Пленум ВАС РФ в п. 1 Постановления от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок. Выше было упомянуто, что регистрация права собственности на помещение в МКД одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом право общей собственности на землю возникает в силу закона независимо от регистрации этого права в реестре. Регистрация права в данном случае носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер (Письмо Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370). Соответственно, собственники помещений в МКД признаются плательщиками земельного налога с того момента, когда у них возникает право собственности на землю (как говорилось ранее, с 01.03.2005 либо с даты формирования участка и постановки его на кадастровый учет, если это произошло позднее 01.03.2005). Об этом не устает напоминать Минфин России (Письма от 30.03.2012 N 03-05-05-02/67, от 21.04.2011 N 03-05-05-02/22, от 05.03.2011 N 03-05-05-02/12, от 02.02.2011 N 03-05-05-02/06).

Впрочем, собственникам помещений в МКД не придется уплачивать земельный налог до тех пор, пока в реестре зарегистрировано право собственности на участок за застройщиком. Застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр в части уменьшения размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на долю собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок (Письма Минфина России от 21.12.2011 N 03-03-06/1/837, от 13.12.2011 N 03-05-05-02/64). Однако вспомним Постановление ФАС СЗО от 31.03.2011 по делу N А56-39901/2010, в котором суд признал, что управление Росреестра обязано зарегистрировать прекращение права собственности застройщика на земельный участок (при условии что дом сдан в эксплуатацию, все помещения переданы дольщикам, право собственности хотя бы одного из них зарегистрировано) на основании заявления застройщика об отказе от права собственности. Полагаем, как только из реестра исключается упоминание о праве застройщика на землю, плательщиками земельного налога становятся собственники помещений в МКД.

Для возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под МКД не требуется издания каких-либо специальных актов органами власти, главное — формирование участка и проведение его кадастрового учета. Если это условие выполнено, собственники помещений становятся собственниками и земельного участка. А это означает, что прекращается ранее существовавшее право собственности на эту землю у публично-правового образования или частного лица (застройщика). Соответственно, у публично-правового образования нет оснований для взыскания арендных платежей ни с застройщика, ни с собственников нежилых помещений в МКД, даже если срок действия ранее заключенных договоров аренды еще не истек. Если же участок не сформирован, он по-прежнему находится в собственности публично-правового образования, которое, однако, не вправе распоряжаться землей в той части, которая необходима для эксплуатации жилого дома.