Договор долевой собственности на помещение

Примерная форма договора купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

Договор
купли-продажи нежилого помещения в общую долевую собственность

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Покупатель-1», [ полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Покупатель-2», с одной стороны и [ полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателям, а Покупатели обязуются принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора нежилое помещение — [ характеристика помещения ], общей площадью [ цифрами и прописью ] кв. м, состоящее из [ значение ] комнат, расположенное на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания [ характеристика здания ], находящегося по адресу: [ вписать нужное ], инвентарный номер [ вписать нужное ] (далее также — Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: [ вписать нужное ].

1.3. Право собственности на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ число, месяц, год ], запись регистрации N [ вписать нужное ], что удостоверяется выпиской из ЕГРН от [ число, месяц, год ].

1.4. Объект поступает в общую долевую собственность покупателей.

Доля Покупателя-1 в праве общей собственности на нежилое помещение составляет [ вписать нужное ].

Доля Покупателя-2 в праве общей собственности на нежилое помещение составляет [ вписать нужное ].

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему договору составляет [ значение ] ([ вписать нужное ]) рублей.

2.2. Покупатели обязуются единовременно оплатить указанную стоимость Объекта в течение [ значение ] дней с момента подписания Сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата производится Покупателями пропорционально их долям в праве общей собственности на нежилое помещение.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателей по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к Покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателями осуществляется не позднее [ значение ] дней с момента оплаты по Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право общей долевой собственности на нежилое помещение переходит к Покупателям с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателям лежит на Продавце.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора нежилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.

4.2. Покупатели несут субсидиарную ответственность по оплате стоимости Объекта.

5. Обязательства Сторон

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Передать Покупателям в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора в соответствии с Актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

5.1.2. Предоставить Покупателям все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатели обязаны:

5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим договором.

5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, пропорционально своим долям в праве общей собственности на нежилое помещение.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Переход права собственности на Объект к Покупателям подлежит государственной регистрации.

6.4. Договор составлен в четырех экземплярах, один из которых хранится в делах [ наименование органа регистрации прав ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Продавцу и Покупателям.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Акт
приема-передачи нежилого помещения в общую долевую собственность

г. [ вписать нужное ]

[ число, месяц, год ]

Во исполнение условий договора купли-продажи нежилого помещения от [ число, месяц, год ], руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, [ полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Покупатель-1», [ полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Покупатель-2», с одной стороны и [ полное наименование юридического лица ], в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатели приняли в собственность нежилое помещение — [ характеристика помещения ], общей площадью [ цифрами и прописью ] кв. м, состоящее из [ значение ] комнат, расположенное на [ значение ] этаже [ значение ]-этажного здания [ характеристика здания ], находящегося по адресу: [ вписать нужное ], инвентарный номер [ вписать нужное ] (далее также — Объект).

2. В соответствии с настоящим Актом Продавец передал в собственность, а Покупатели приняли указанное помещение в качественном состоянии, каково оно есть на день подписания настоящего Акта.

3. Покупатели оплатили Продавцу стоимость Объекта в полном размере в соответствии с условиями договора купли-продажи.

4. После передачи Объекта Покупателям и подписания Сторонами настоящего Акта обязательство Продавца передать нежилое помещение Покупателю считается исполненным.

5. Настоящим Актом каждая из Сторон подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу договора купли-продажи.

6. Настоящий Акт составлен в четырех экземплярах, один из которых находится у Продавца, два — у Покупателей, четвертый — в [ наименование органа регистрации прав ].

Аренда долевой собственности

Вопрос-ответ по теме

Нашей организации и ещё 5 собственникам принадлежит здание торгового центра на правах долевой собственности. Свою долю мы используем сами. Остальные собственники оставшуюся площадь собираются сдать в аренду.Как правильно заключить договор аренды на долевую собственность- Договор с арендатором заключать от имени всех собственников или исключить нас?Собственники: 1ый- 0,3 (доля); 2ой-0,15; 3ий-0,2; 4ый-0,05; 5ый-0,05 и мы-0,25. (0,3+0,15+0,2+0,05+0,05+0,25=1).Заключая договор аренды мы прописываем,на основании свидетельства о гос.регистрацию, долю каждого собственника. При арендной плате в 100,0 тыс руб. 1-ый получает -30,0 т.р., 2-15; и т.д. Выпадаем мы 0,25 доли. Площади между собственниками официально не распределены.

В договоре аренды участвуют только арендатор и непосредственные арендодатели. Если Ваша организация не планирует передавать в аренду принадлежащую ей часть помещений торгового центра, в договоре аренды он не участвует.

Собственник(и) помещения вправе сдать в аренду принадлежащую ему(им) часть недвижимости без письменного согласия сособственника(ов), поскольку это позволяет сделать часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая порядок распоряжения долевой собственностью.

При этом договор аренды должен четко обозначить передаваемую в аренду площадь — не только ее размер, но и расположение в торговом центре (этажи, комнаты, вплоть до конкретных полок и стеллажей для продукции). Разграничить ее для передачи позволят правоустанавливающие и инвентаризационные документы — технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации (см. письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 и ФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507).

Также собственники помещений в торговом центре могут заключить об использовании помещений торгового центра, с детальным указанием конкретных площадей, используемых каждым из собственников в соответствии с принадлежащей ему долей. Соглашение заключается в свободной форме, письменно, подписывается всеми собственниками торгового центра.

Гражданский кодекс РФ

«Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).*

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.*

Читайте так же:  Ходатайство при правопреемстве

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом*.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.*

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное».

часть 1 статьи 20 Закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

« В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:*

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;*

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;*

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона».

Из статьи журнала «Вмененка» № 7, 2010 г.

Работа торговых центров в деталях

Согласно подпункту 13 пункта 2 статьи 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде ЕНВД может переводиться предпринимательская деятельность, связанная с оказанием услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов. Как мы указали выше, торговые комплексы и торговые центры как раз являются такими объектами.

В статье 346.27 НК РФ указано, что торговым местом признается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам в том числе относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общепита, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях). Например, торговым местом считается часть площади холла или коридора ТЦ для организации розничной торговли (письма Минфина России от 15.05.2009 № 03-11-06/3/133 и от 18.02.2008 № 03-11-04/3/79).*

Таким образом, если компания (коммерсант), владеющая торговым комплексом (центром), сдает в аренду торговые места, она может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход. При этом физический показатель и базовая доходность, необходимые для расчета суммы этого налога, зависят от площади каждого из переданных в аренду торговых мест. Если она не превышает 5 кв. м, то при расчете суммы ЕНВД учитывается количество переданных во временное владение и (или) в пользование торговых мест и применяется базовая доходность, равная 6000 руб. за одно торговое место в месяц. Если же площадь больше указанной величины, то «вмененщику» нужно исходить из величины площади переданного во временное владение и (или) в пользование торгового места и использовать базовую доходность, равную 1200 руб. за 1 кв. м.

Налоговый кодекс РФ не содержит порядка определения площади торгового места. При этом финансовое и налоговое ведомства предлагают использовать инвентаризационные и правоустанавливающие документы (письма Минфина России от 15.12.2009 № 03-11-06/3/289 иФНС России от 25.06.2009 № ШС-22-3/507). Таким образом, чтобы не ошибиться с размером площади торгового места и применять правильный физический показатель, нужно воспользоваться документами на передаваемые в аренду объекты (в частности, договором аренды (субаренды), техническим паспортом на нежилое помещение, планами, схемами, экспликациями, реестром договоров о предоставлении торговых мест в аренду). Кстати, размер площади торгового места главой 26.3 НК РФ не ограничен.*

ООО «Звезда» владеет торговым центром, расположенным на территории г. Орехово-Зуево Московской области. Организация сдает в аренду 40 торговых мест, 10 из них площадью 4,3 кв. м и 30 общей площадью 6000 кв. м (площадь каждого превышает 5 кв. м). Чему равна сумма исчисленного единого налога на вмененный доход за II квартал 2010 года?

Согласно решению Совета депутатов муниципального образования «Город Орехово-Зуево» от 31.10.2005 № 370/35 (в редакции решения от 28.01.2010 № 192/13) значения корректирующего коэффициента К2 для данного вида деятельности зависят от площади торгового места. Эти коэффициенты, а также физические показатели, базовая доходность и коды вида предпринимательской деятельности, отражаемые в декларации по ЕНВД, представлены в табл. 1. В ней же приведен расчет суммы исчисленного ЕНВД.

Итак, общая сумма ЕНВД, исчисленная за II квартал 2010 года, составляет 2 132 865 руб. Организация вправе уменьшить ее на сумму страховых взносов, уплаченных за этот же период времени, и на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности, но не более чем на 50% (п. 2 ст. 346.32 НК РФ).

Заметим, что ООО «Звезда» должно заполнить два раздела 2 налоговой декларации – по каждому виду предпринимательской деятельности.

ФАС Центрального округа в постановлении от 03.08.2009 № А68-9163/08-565/12 указал, что торговые места в ТЦ:
– не имеют отдельной крыши (есть только общая крыша здания);
– изолированы стенами некапитального характера;
– не обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями и помещениями для хранения товаров и подготовки их к продаже;
– имеют общие проходы для покупателей.

Однако в торговых комплексах (центрах) на практике встречаются помещения, которые соответствуют признакам магазина или павильона. То есть они обеспечены торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, помещениями для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, имеют отдельный выход, то есть обособлены от других помещений торгового центра, а в правоустанавливающих документах на данные помещения выделена площадь торгового зала. Учтите, что сдача в аренду подобных торговых точек не облагается ЕНВД (письма Минфина России от 20.01.2010 № 03-11-11/08 и от 03.06.2009 № 03-11-09/190).

Отметим, что нередко в инвентаризационных документах помещения ТЦ обозначаются как торговые залы, хотя фактически торговых залов указанные объекты стационарной торговой сети не имеют. Следовательно, деятельность по сдаче в аренду таких помещений для организации розничной торговли может переводиться на «вмененку». К аналогичному выводу пришел Минфин России в отношении сдачи в аренду помещений в здании крытого рынка (письмо от 27.10.2009 № 03-11-06/3/252).

А чего это вы здесь делаете?

Итак, в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД сдаваемые в аренду места должны использоваться для совершения сделок розничной купли-продажи. То есть во избежание конфликтов с налоговиками в договоре аренды целесообразно указать, что имущество предоставляется для осуществления розничной торговли. Согласно статье 615 ГК РФ если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (письмо финансового ведомства от 25.11.2009 № 03-11-06/3/277).

Но заметим, что в ряде случаев отражение в договоре аренды иного предназначения помещения не может служить гарантией освобождения арендодателя от уплаты ЕНВД. Так, например, в письме от 22.01.2008 № 03-11-04/3/9 Минфин России рассмотрел ситуацию, когда арендодатель одну часть помещения передал для складирования товара, а другую часть – для ведения розничной торговли. Финансовое ведомство посчитало, что раз арендатором является одно лицо и складироваться товары, по-видимому, будут для продажи их в розницу, площадь таких помещений включается в площадь торгового места.*

Обратите внимание: передача в аренду помещений для оказания бытовых услуг населению (например, для размещения прачечных и салонов красоты) не облагается единым налогом на вмененный доход. Кроме того, не признается «вмененной» деятельностью передача во временное владение и (или) в пользование площади помещения под установку платежного терминала. Потому что в приведенных случаях арендованная площадь будет использоваться не для совершения сделок розничной купли-продажи товаров (см. также письма Минфина России от 03.02.2009 № 03-11-06/3/14 и ФТС России от 07.06.2007 № 01-06/21478).

эксперт журнала «Вменёнка»

Постановление ФАС Западно — Сибирского округа от 04.10.2006 г. № Ф04-6380/2006(26943-А46-38)

«Из материалов дела следует, что между ООО «Современные правовые технологии» (арендодатель) и ООО «Трансавто» (арендатор) подписан договор нежилого помещения от 01.12.2003, по которому арендодатель передает арендатору в аренду 1/2 нежилого помещения (гараж — теплая стоянка) — одноэтажного здания, общей площадью 1981,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Пристанционная, 17.

Читайте так же:  Получить гражданство казахстана гражданину рф

Стороны определили ежемесячный порядок внесения арендатором платы по договору в размере 5000 рублей.

Как установлено судом, указанное нежилое помещение принадлежит ООО «Современные правовые технологии» и ООО «Коун» в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2002 серии 55 АА 452803 и свидетельством от 06.11.2002 серии 55 ЛА 452800 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве общей собственности).

Согласно статьям 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Между сособственниками отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом, поскольку ООО «Коун» не давало согласия на передачу общего имущества в аренду ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Давая правовую оценку договору аренды, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является незаключенным в связи с отсутствием соглашения о предмете имущества.*

Суд исходил из того, что между сособственниками имущества отсутствует соглашение о порядке пользования имуществом. Договор аренды не содержит данных, позволяющих определить предмет аренды (установить, какая часть гаража передана в аренду) и, соответственно, считать согласованным сторонами условие об объекте, подлежащем передаче в аренду».

Недвижимость в долевой собственности: о передаче доли в аренду

Может ли участник долевой собственности передать в аренду часть объекта недвижимости, соответствующую его доле, без ее индивидуализации? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Руслан Габбасов и Алексей Александров.

Юридическое лицо владеет недвижимостью (земельный участок и здание, расположенное на нем), находящейся в общедолевой собственности (1/2). Вторым собственником является физическое лицо. Возможна ли (и если да, то в каком порядке) передача юридическим лицом в аренду части земельного участка (или части здания), находящегося в общей долевой собственности, не выделенной в натуре?

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Согласно ст. 209, п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности может распорядиться по своему усмотрению только принадлежащей ему долей в праве (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ).

По смыслу ГК РФ аренда является одним из способов распоряжения вещью, поэтому договор аренды имущества, находящегося в долевой собственности, заключенный без согласия всех ее участников, является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ (смотрите постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2011 N 14АП-5516/11, ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2008 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2010 N КГ-А41/4240-10).

Как следует из п. 1 ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды может являться только непотребляемая вещь. Часть недвижимой вещи, права на которую как на самостоятельный объект гражданских правоотношений не зарегистрированы, вещью в целях гражданского законодательства не является. В связи с этим договор о передаче такого объекта (например, части здания, не являющейся помещением) в возмездное пользование формально является не договором аренды, а иным (не поименованным в ГК РФ) договором. Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, к договорам о передаче отдельных частей здания в возмездное пользование применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. Стороной такого договора признаются все сособственники общего имущества здания, образующие множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Если в пользование передается часть здания, являющаяся помещением (частью помещения), то при условии ее надлежащей индивидуализации (п. 3 ст. 607 ГК РФ) она может быть передана в аренду. К таким договорам суды применяют нормы ГК РФ об аренде (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010, ФАС Московского округа от 18.05.2009 N КГ-А40/934-09, от 31.12.2008 N КГ-А40/12215-08-П, от 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07). Арендодателями по такому договору будут выступать все сособственники здания либо лицо (лица), уполномоченное сособственниками на сдачу в аренду названного имущества (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, на стороне арендодателя в договоре аренды может выступать и один из сособственников, управомоченный остальными участниками долевой собственности на распоряжение имуществом.

Гражданский кодекс РФ не устанавливает, каким образом достигается и в какой форме отражается соглашение участников долевой собственности на распоряжение общим имуществом, поэтому полномочие на сдачу в аренду общего имущества может следовать из самого договора либо подтверждаться другими доказательствами, в том числе соглашением участников о распоряжении общим имуществом (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2008 N А19-13540/07-26-Ф02-1239/2008), наличием письменного согласия от каждого из участников (постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1801/12), путем визирования сособственником договора (постановление ФАС Уральского округа от 05.07.2010 N Ф09-5299/10-С6) или иным образом.

Если иное не следует из закона (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 27 ЗК РФ, п. 2 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), то же относится к аренде земельного участка (его части), находящегося в долевой собственности.

Важно учитывать, что согласно ст.ст. 7 и 11.1 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 1, п. 10 ч. 2 ст. 7, ч. 4 ст. 20, п. 1 ст. 37, ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация части земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета и до этого он не может являться объектом аренды (смотрите также постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 N Ф06-3326/12 по делу N А49-5906/2010, в передаче которого в Президиум ВАС РФ отказано определением ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10748/12, постановления ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 N Ф06-7596/12 и ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2010 по делу N А27-2114/2010).

В некоторых случаях суды делают вывод о том, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка сторонам договора аренды достаточно самостоятельно обозначить ее на плане земельного участка (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2004 N Ф04/732-121/А45-2004, Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2012 N 03АП-501/12). Однако в большинстве случаев судьи занимают иную правовую позицию и, в отсутствие сведений о государственном кадастровом учете части земельного участка, признают условие об объекте аренды не согласованным, а сам договор незаключенным (смотрите, например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2012 N Ф02-2821/12 и от 03.05.2012 N Ф02-1570/12, ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2012 N Ф03-1767/12, ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009, ФАС Уральского округа от 16.03.2012 N Ф09-9688/11, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2012 N 14АП-5957/12, Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2011 N 05АП-8086/11).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации участник долевой собственности не может передать в аренду соответствующую его доле в праве собственности часть объекта недвижимости. От имени сособственников недвижимости договор аренды такой недвижимости может быть подписан и одним из сособственников, если он управомочен на это остальными участниками долевой собственности. При этом часть объекта недвижимости может быть предметом аренды только при условии ее надлежащей индивидуализации. Несоблюдение этого требования свидетельствует о незаключенности договора аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Общая долевая собственность

Зачастую нам приходится слышать такие выражения, как «доля в праве собственности на квартиру» или «долевая собственность на квартиру». ООО «Центр Недвижимости и Права» предлагает разобраться в терминах и выяснить в чем отличия общей долевой собственности на квартиру , от частной собственности, от собственности на комнату в квартире или от общей совместной собственности на квартиру ?

Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Причем имущество может находиться как с определением доли каждого из собственников в праве собственности, так и без определения долей. В первом случае речь идет об общей долевой собственности, во втором – об общей совместной собственности.

Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением — для личного проживания, проживания членов его семьи (статья 288 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения:
а. Собственник осуществляет права владения, использует и распоряжается принадлежащим ему на праве собственности жильем в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые определены настоящим Кодексом.
б. Собственник может предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилье гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на другом законном основании, а также юр. лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, определенных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Всем собственникам квартиры, находящимся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право личного проживания в помещении и право на вселение членов семьи.

Сдача же квартиры в аренду, продажа доли или вселение в квартиру других лиц собственником имеет ряд ограничений. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, происходит по соглашению всех ее участников, т.е. требует согласования собственников других долей на это жилье.

В частности, продажа доли в праве общей собственности возможна с соблюдением ограничений, указанных в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Общая собственность появляется при поступлении в собственность двух и более лиц имущества, которое не может быть распределено без изменения его назначения или не подлежит разделу в соответствии с законодательством ( ч.4 статья 244 Гражданского кодекса РФ).

Читайте так же:  Мировой суд новгородской области официальный сайт

Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности возможно на жилые помещения в Российской Федерации следующего вида:

  1. жилой дом или часть жилого дома;
  2. квартира или часть квартиры;
  3. комната.

Основания возникновения права общей долевой собственности :

  1. Сделки с жилыми помещениями с участием граждан или организаций (дарение, купля-продажа, мена, рента);
  2. Переход права собственности на долю по наследству (наследство по завещанию, наследство по закону);
  3. Безвозмездная передача в частные руки жилого помещения, принадлежащего государству, т.е. приватизация жилья;
  4. Признание права собственности на помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Стоит отметить, что право собственности, в вышеперечисленных случаях, может перейти и на все жилое помещение, и только на долю в праве собственности.

Участники совместной долевой собственности или участники общей долевой собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща обладают, пользуются общим имуществом (статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Но распоряжение общей долевой собственностью имеет ряд отличий. Например, участник общей долевой собственности на квартиру может продать свою долю в квартире, уведомив о своем намерении других собственников долей, тогда как участники общей совместной собственности на квартиру могут действовать только сообща, т. е. могут продать не долю в праве собственности на жильё, а квартиру в целом.

Чтобы избежать сложностей, возникающих при распоряжении общей совместной собственностью на квартиру (ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком), участники общей совместной собственности могут заключить соответствующее соглашение об определении долей и, тем самым, назначить свои доли. Тем не менее, и с установлением долей в праве общей собственности на квартиру дела обстоят не так просто. Так как сделка с недвижимым имуществом, подлежит обязательной гос. регистрации в Федеральной регистрационной службе, то соглашение об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должно соответствовать определенным требованиям (статья 164 Гражданского кодекса РФ). В свою очередь требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, вытекают из ч. 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, в которой говорится о равенстве долей всех участников общей совместной собственности.
Например, если квартира оформляется в собственность двух граждан, то будет зарегистрировано соглашение об определении долей в такой квартире таким образом, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет зафиксировано право собственности на 1/2 доли.

Владельцы квартир в многоквартирном доме и собственники долей в праве собственности на квартиры в доме имеют общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме, т.е. обладают правом долевой собственности на места общего пользования в многоквартирном доме.
Собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности следующие помещения (Статья 36 Жилищного кодекса РФ):

  • межквартирные лестничные площадки, лестницы;
  • лифты, лифтовые и иные шахты;
  • коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания;
  • механическое, электрическое и другое оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее различные помещения;
  • земля, на которой построен многоквартирный дом, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке.

От владельцев квартир на праве частной собственности, необходимо отличать собственников комнат в коммунальных квартирах — здесь гражданин может быть хозяином отдельно взятого жилого помещения (комнаты), которое находится в составе жилого помещения (квартиры) на праве частной собственности или долевой.

Владельцы комнат в коммунальных квартирах обладают также правом общей долевой собственности на места общего пользования в этих квартирах — на коридор, кухню, туалет и др. (статья 41-42 Жилищного кодекса РФ).

Владельцы долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Так как хозяевам комнат в коммунальной квартире принадлежит и доля в праве собственности на места общего пользования, то продажа комнаты, сдача в аренду и прочее, возможны только с ведома или письменного согласия собственников прочих комнат квартиры.

Владельцы долей в отдельной квартире имеют право распоряжаться долями от всего жилья, тогда как владельцы комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжаться конкретными комнатами. При совершении сделок с жилой недвижимостью, владельцы долей в отдельной квартире могут продать только свою долю, тогда как хозяева комнат могут продать значительно дороже комнату в коммунальной квартире.

Обладатели долей в праве собственности на квартиру могут совершать со своей долей любую не запрещенную законом сделку – продавать, дарить, завещать и др.
Однако и здесь есть свои нюансы. Если владелец доли собирается сдать квартиру в аренду, то от владельцев остальных долей в этой квартире необходимо получить согласие в письменном виде или в виде документа (в котором фигурирует: (собственник, ФИО, не возражает против сдачи квартиры в аренды гражданину, ФИО, на условиях…), или в виде пометки о согласовании договора аренды квартиры с остальными владельцами жилья на тексте договора, с подписями и расшифровкой.
Если владелец доли собирается продать долю в праве собственности на квартиру какому-либо лицу, то он обязан реализовать преимущественное право покупки этой доли остальными собственниками квартиры (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Владелец доли, в этом случае, обязан за месяц до продажи своей доли письменно известить о намерении остальных собственников жилья, указав цену, по которой он намеревается её продавать. Остальные собственники недвижимости должны будут в течение месяца дать ответ продавцу или письменным согласием на покупку его доли по заявленной цене, или письменным отказом от сделки. Если хозяева остальных долей квартиры ответят отказом от выкупа доли по заявленной цене или в течение месяца с момента направления извещения не дадут ответа, то продавец доли сможет продать ее другим лицам. Только цена договора купли-продажи обязательно должна соответствовать цене, заявленной в извещении. Но, если цена в договоре купли-продажи доли будет отличаться от цены, которая была в извещении, или продавец доли не оповестит остальных владельцев жилья о своем намерении продажи доли, то прочие собственники квартиры вправе подать в суд исковое заявление.

Среди владельцев долей в жилом помещении могут возникать конфликты. Например, родственники не разрешают пользоваться комнатой или не желают вселять зарегистрированных в квартире членов семьи одного из собственников квартиры.
Обычно подобные ситуации разрешаются следующим образом:

  • Определение порядка пользования жильем;
  • Продажа доли;
  • Выдел доли в натуре.

При продаже доли новый владелец доли рискует встретиться с теми же проблемами, которые были и у продавца доли. И, как правило, покупатель доли изначально догадывается о возможных предстоящих проблемах. Как следствие, доля продается значительно дешевле, чем могла бы стоить, если бы был определен порядок пользования жильем или совершен выдел доли в натуре.

Стоит заметить, что собственник доли вправе просить выдела своей доли из общего имущества (ч.2 статья 252 Гражданского кодекса РФ). Выдел доли в натуре – это признание права частной собственности на изолированное отдельное помещение:

Например, собственник доли в 3-комнатной квартире после выдела доли в натуре может стать собственником отдельной изолированной комнаты в данной квартире.
И все-таки не во всех жилых помещениях возможно принудительно осуществить выдел доли в натуре.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, принадлежащей ему доли возможен, если существует техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений — коридора, кухни, туалета, отдельного входа и прочего. Если такой возможности не имеется, то суд вправе по просьбе истца установить порядок пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08. 93 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 21 декабря 1993 г.)).

Получается, что выдел доли в натуре в принудительном порядке возможен только в отдельно стоящих жилых домах — сельских домах, коттеджах, в которых можно сделать отдельный вход или перегородку и превратить этот жилой дом, фактически, в многоквартирный дом, с отдельными и изолированными квартирами.
У жильцов квартир имеется выбор: либо осуществить выдел доли в натуре — зафиксировать право собственности на отдельные изолированные комнаты, заключением с остальными собственниками квартиры в добровольном порядке соответствующего соглашения, либо в судебном порядке установить порядок пользования этим жилым помещением.
Владение и, соответственно, пользование имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а если согласие не достигнуто, то в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Как определяется порядок пользования квартирой в суде?
Важное условие – комнаты в квартире должны быть не смежными, а изолированными. В данном случае суд решает, кому из владельцев квартиры право пользования какой изолированной комнатой принадлежит.

Например, за истцом Петровым суд может признать право пользования комнатой A, а за ответчиками – право пользования комнатами Б и С.
В случае выдела доли в натуре в отдельном доме Петров получает право частной собственности на комнату А, а в городской квартире — получает право пользования или проживания в комнате А.
В одном случае Петров может продать жилое помещение, а в другом – продать долю в праве собственности на квартиру, но с закрепленным в суде решении правом пользования отдельной комнатой.
Таким образом, есть как общие черты, так и различия общей долевой собственности, общей совместной собственности и частной собственности на жилье в РФ.

Все вопросы по общей долевой собственност Вы можете задать нашим юристам по телефонам: 29-89-709; 255-66-17; 255-17-66; 263-18-78.