Договор аренды нежилого помещения сроком более года

Оглавление:

Договор аренды нежилого помещения подписан сторонами 01.03.2016. В договоре указано, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2016. Срок действия договора — до 31.12.2016. Как в данном случае исчисляется срок действия договора аренды для целей государственной регистрации: с даты его подписания или с даты фактического начала арендных отношений? Необходимо ли в данном случае регистрировать договор?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды период времени до его заключения, на который стороны распространили его действие (до 01.03.2016), не включается в срок действия договора аренды. Указанный в вопросе договор не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2016 до 31.12.2016, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Условия договора, в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются сторонами договора аренды. Следовательно, стороны вправе установить в договоре условия об арендной плате и в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие этих условий на отношения, возникшие ранее. Такой вывод также подтверждается судебной практикой, например постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2007 N Ф04-2693/2007(33872-A46-21)(33997-A46-21), ФАС Московского округа от 05.05.2009 N КГ-А40/3448-09, ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 N А56-9107/2006.
Применительно к сложившейся ситуации получается, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами — с 01.03.2016, а обязательства по договору у сторон возникают (иными словами, «договор действует», «вступает в силу») с 01.01.2016.
Как указал Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до его заключения согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, то при исчислении срока действия договора для целей государственной регистрации период аренды до момента заключения договора в него не включается. Соответственно, если срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации. Данный вывод подтверждается обширной судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 17.12.2013 N Ф06-173/13 по делу N А55-9247/2012, ФАС Уральского округа от 24.06.2013 N Ф09-5294/13 по делу N А60-43927/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2013 N Ф08-1369/13 по делу N А63-1116/2012).
Таким образом, в данной ситуации срок договора аренды без учета периода, на который стороны распространили его действие, составляет менее года — 10 месяцев. Поэтому государственная регистрация для такого договора не является обязательной.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Кисленко Мария

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Барсегян Артем

31 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Срок договора аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Понятие срока и вид договора

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступоение события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или доликвидации юридичекого лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

  1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
  2. Долгосрочный договор (действует год и более)
  3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Скачать образец договора аренды для нежилого помещения

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Читайте так же:  Средняя пенсия в курской области

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Если от прохождения государственной регистрации укланяется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Согласно действующему законодательству, точный срок аренды не является обязательным условием договора.

По определению в п.2 ст.610 ГК РФ договор найма считается заключенным на неопределенный срок, если в тексте отсутствует указание точных дат предоставления объекта в аренду.

При заключении договора на неопределенный срок, каждая из сторон имеет право отказаться от своих обязательств, уведомив об этом вторую сторону за три месяца.

Если срок аренды не определен, то договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и не подлежит официальной государственной регистрации, даже если фактический период пользования имуществом будет превышать один год. Это связано с тем, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ обязательно регистрации подлежат только срочные договора аренды нежилых помещений, дейсвующие более одного года.

Если договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок после истечения первоначального срочного договора, он также не предусмотривает обязательность регистрации.

По теме: Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев с автоматической пролонгацией?

Анастасия_36, добрый день.
«Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, а также договор, который продлен или возобновлен на такой срок, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года. Это подтверждается п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.
Исключение составляет договор аренды предприятия, который регистрируется независимо от того, на какой срок он заключен (п. 2 ст. 658 ГК РФ).»

Готовое решение КонсультантПлюс, 25.04.2018

melik, в этой стать идет ссылка на договор заключенный на неопр. срок :
» Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. «

здесь больше интересуют последствия про короткие 11 месячные с пролонгацией ?

Цитата (Анастасия_36): в этой стать идет ссылка на договор заключенный на неопр. срок :
» Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. «

здесь больше интересуют последствия про короткие 11 месячные с пролонгацией ?

и такой договор также не подлежит регистрации.

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Передача в аренду нежилого помещения оформляется письменно составленным договором аренды нежилого помещения.

К договорам субаренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к соглашениям об аренде, если иные правила не установлены правовыми актами.

Договор аренды заключается:

  1. На неопределенный срок;
  2. На определенный срок менее года;
  3. На определенный срок – на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды нежилых помещений, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года.

Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна. В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации.

В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды – недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Рекомендуем прочесть статью как правильно сдать квартиру в аренду.

Что такое межевание земельного участка читайте здесь.

В правоприменительной практике иногда возникают вопросы, связанные с определением срока договора аренды нежилого помещения. Во избежание споров информационное письмо №66 Президиума ВАС определило, что договор аренды, заключенный с первого числа любого месяца текущего года до тридцатого (или тридцать первого) числа предыдущего месяца в следующем году, имеет срок действия равный одному году. Следовательно, такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации.

Много вопросов возникло и в связи с принятием в 2012 г. закона № 302-ФЗ, который отменил с 1.03.2013 года государственную регистрацию всех совершаемых сделок с объектами недвижимости. Однако в своем письме Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы пояснил, что положения данного закона не распространяются на договоры аренды жилых и нежилых помещений.

Таким образом, договоры аренды продолжают, как и раньше, регистрироваться, если они заключены на год или более.

Документы для регистрации

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

В регистрационный орган стороны регистрируемого договора аренды должны представить определенный перечень документов:

1. Заявление о регистрации соглашения;

2. Договор аренды нежилого помещения, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в регистрирующий орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды нежилого помещения (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. Кадастровый паспорт сдаваемого в аренду нежилого помещения, в котором указан размер арендуемой площади;

4. Для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды – общегражданский паспорт или другое удостоверение личности.

Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);

6. Согласие собственника нежилого помещения, являющегося объектом муниципальной или государственной собственности на заключение данного договора аренды, если соглашение об аренде заключается казенным или унитарным предприятием, владеющим нежилым помещением на праве оперативного управления или хозяйственного ведения;

7. Квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

Особенности государственной регистрации договора аренды

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

Узнайте, как правильно внести задаток при покупке квартиры

Можно ли прописаться на даче, вы поймете из этой публикации.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Читайте так же:  Приказ справку о нарколога

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Кто должен регистрировать договор аренды нежилого помещения? Какие санкции за отсутствие регистрации этого договора могут применить к арендатору и арендодателю?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: срок, в течение которого должен быть зарегистрирован договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, законодательством не установлен. Ответственность за отсутствие такой регистрации законом не предусмотрена. С заявлением о государственной регистрации договора может обратиться любая из его сторон.

Обоснование вывода

Договор аренды недвижимого имущества (в том числе помещения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любая из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Срок, в течение которого стороны договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации такого договора, законодательством не установлен. По смыслу ГК РФ соответствующие действия должны быть совершены в разумный срок (постановления Арбитражного суда Московского округа от 31.03.2016 № Ф05-3133/16, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 № Ф07-591/15).

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не означает, что между сторонами отсутствуют обязательственные отношения. В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован. Правовые последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды связаны прежде всего с тем, что права арендатора по такому договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, п. 2-4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)).

Что касается санкций, применение которых возможно в связи с отсутствием государственной регистрации указанного в вопросе договора, то ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Вместе с тем, как следует из разъяснений, приведенных в ответе на вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. по гражданским делам (утв. постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18.05.2005, без номера), в приведенной ситуации эта норма применяться не должна. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 № 12АП-11298/13, п. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)).

Срок регистрации договора аренды

Подборка наиболее важных документов по запросу Срок регистрации договора аренды (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Срок регистрации договора аренды

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Срок регистрации договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Срок регистрации договора аренды

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды

Автор: Алексей Сорокин

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке.

Читайте так же:  Написать заявление об уходе во время отпуска

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключёнными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключённым).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу № А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключённым вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижения в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключённости.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключённость договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдаётся им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у неё отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтверждён, понесённые расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу № А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключённым и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлён на неопределённый срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу № А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошёл необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределённому кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключённого на срок более одного года, может стать формальным.

Сорокин Алексей Анатольевич, ведущий юрист,

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ЖП.

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.